수원지방법원 2025타경55308. 용인시 기흥구 마북동 가온누리빌리지 비동 8층 801호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 2020.09.02. 설정된 함은희 근저당권보다 박태규의 전입·점유가 2020.06.05.로 먼저라는 점입니다. 임대차계약일은 2020.05.05., 확정일자는 2020.05.14., 임차보증금은 220,000,000원입니다. 이후 2024.10.31. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 후순위 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차의 예상배당에서는 매각대금 140,140,000원에서 집행비용 2,761,960원을 먼저 공제하고 임차인에게 137,378,040원이 배당됩니다. 보증금 잔액 82,621,960원은 매수인이 인수하므로, 최저매각가만 기준으로 계산한 42.0%라는 수치는 실제 취득비용을 크게 낮춰 보이게 합니다. 이 물건은 반드시 실질취득가를 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 314-1 가온누리빌리지 비동 8층801호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 마북로47번길 9 |
| 용도 / 위치 | 오피스텔 · 지상 9층 건 중 8층 801호 · 면적 61.65㎡ |
| 소유자 | 에스에이치지오텍주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 140,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박태규 / 237,752,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 규모 | 2019.11.11 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
말소기준권리는 2020.09.02. 함은희 근저당권 320,000,000원입니다. 그 이후 국세 압류, 용인시 압류, 국민건강보험공단 압류, 황기호 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 임차인 박태규는 2020.06.05. 전입·점유하여 말소기준일보다 앞서므로 상황이 다릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박태규 실제 임차인 1명 | 건물의 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2020.06.05 2020.05.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 배당요구 2024.10.31 |
② 실질취득과 시세 — 1.40억이 아니라 2.23억을 비교한다
가온누리빌리지의 비교 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2023.04의 270,000,000원이며, 최근 12개월 평균 지표는 333,333,333원입니다. 현재 최저가 140,140,000원은 이 평균의 42.0%지만, 대항력 임차인의 인수액을 빼고 계산한 수치라 투자 판단의 기준으로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 56.16㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 62.73㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2022.07 | 62.73㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 333,333,333원 |
현재 회차 실질취득 222,761,960원은 최신 실거래 270,000,000원과 평균 333,333,333원보다 낮습니다. 따라서 인수액을 포함해도 가격상 여지는 존재합니다. 다만 비교 표본이 3건뿐이고 최신 거래가 2023.04이므로, 2026.09.01 입찰가격을 정할 때는 이 과거 거래만으로 현재 시세를 단정하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 140,140,000원 | 82,621,960원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 98,098,000원 | 124,067,764원 | 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 68,668,600원 | 152,967,435원 | 감정가 24% |
③ 예상배당표 (매각가 140,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,761,960원 |
| 1. 임차인 · 박태규 보증금 | 220,000,000원 | 137,378,040원 |
| 2. 근저당 · 함은희 | 320,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박태규 | 237,752,793원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 황기호 | 37,185,308원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인 박태규에게 배당되며, 보증금 부족분 82,621,960원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구성초등학교 동측 인근에 위치하며 주변에는 유사 유형 오피스텔, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 8층 801호이며 위생·급배수, 전기, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다. 현재 이용상태는 오피스텔입니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지, 제2종일반주거지역이며 동측 약 8m, 북측 약 4m 도로에 접합니다. 공시지가는 1,719,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 가온누리빌리지는 2019.11.11 준공된 24세대 규모이며, 비교 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계는 평균 3.9회 유찰, 낙찰률 0.0%로 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 140,140,000원에 낙찰돼도 예상 인수 82,621,960원을 합친 222,761,960원을 취득원가의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 박태규의 임대차계약일 2020.05.05., 확정일자 2020.05.14., 전입·점유 2020.06.05., 보증금 220,000,000원을 계약서·전입·점유자료와 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 박태규가 임차권자이면서 현재 경매개시결정 채권자로 표시돼 있으므로, 보증금 지급경위와 경매채권의 원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 선순위 배당을 받을 경우 임차인 배당액이 줄어 매수인의 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 최저가가 낮아져도 인수액이 함께 증가합니다. 표면 할인율만으로 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 시점 점검. 비교 거래는 3건이고 최신 거래가 2023.04입니다. 2026.09.01 입찰 전 현재 거래가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.40억 낙찰”이 아니라 “약 2.23억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 286,000,000원이 두 차례 유찰돼 140,140,000원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 박태규의 전입·점유가 말소기준권리보다 먼저이고 임차보증금이 220,000,000원이므로 결론은 달라집니다. 현재 예상배당 후 82,621,960원을 매수인이 인수해 실질취득은 222,761,960원입니다.
그 실질취득액 자체는 최신 실거래 270,000,000원과 평균 333,333,333원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 그러나 세금압류가 임차인 배당을 잠식하면 실제 인수액은 늘 수 있고, 임차인과 경매채권자가 동일인인 관계도 반드시 확인해야 합니다. 여기에 24세대 오피스텔, 평균 3.9회 유찰이라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 가격은 검토 가능하지만 권리와 배당을 확인하지 않은 채 할인율만 보고 들어갈 사건은 아닙니다.
