서울중앙지방법원 2025타경102702. 서울 관악구 봉천동 903-25의 토지 168.3㎡와 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택(다중주택)으로 이용되고 있으며, 지하 1층 5실, 1층 4실, 2층 4실, 3층 다중주택 1실과 주택 1가구, 옥탑층 다중주택 1실로 조사됐습니다. 일반건축물대장상 사용승인일은 2017.09.04입니다.

권리의 기준점은 2017.09.08 설정된 관악농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 현재 공유자인 김사율·박선옥·이분이는 2018.02.23 소유권을 넘겨받았고, 근저당 채무자는 2018.03.07 김사율이 인수했습니다. 이후 강제경매개시결정과 현재 남아 있는 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 소멸 여부와 실제 점유자의 명도 난도는 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 점유관계는 복잡하다

말소기준권리인 관악농업협동조합 근저당권 이후 등기된 임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 정진홍·최현민·전소연의 임차권등기는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 등기부상 남아 있는 서지인·최선진·이병권·강창민의 임차권도 모두 말소기준 이후에 설정됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 13명, 대항력 미상 2명

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없어 실제 임차인은 13명입니다. 전입일이 확인된 11명은 모두 2017.09.08 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 박은정·기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 1,357,489,000원으로 감정가 2,121,076,260원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 내려왔지만, 동일·유사 물건의 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 다중주택은 개별 호실의 임대료·보증금, 공실률, 건축물 현황, 명도비용에 따라 수익가치가 크게 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,357,489,000원 가정)

현재 배당모형에서는 근저당권과 신청채권이 전액 배당되고 채권자 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 671,514,110원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 지하 1층 다중주택 5실, 1층 4실, 2층 4실, 3층 다중주택 1실과 주택 1가구, 옥탑층은 공부상 다락이나 현황 다중주택 1실로 이용 중입니다.
• 입지. 은천초등학교 남측 인근의 주거지대로 다중주택·단독주택·다세대주택·아파트가 혼재하며 근린생활시설·학교·관공서가 인근에 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 봉천역이 있으며, 남부순환로 접근이 용이한 편입니다.
• 토지. 대지 168.3㎡, 평지·세로장방형, 세로한면 도로에 접하며 제2종일반주거지역에 속합니다.
• 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
• 현황 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐으나, 매각물건명세서 비고에는 2층·3층·옥탑층 남동측 일부 외벽선이 건축물현황도와 다르다고 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 확인. 박은정·기사항전의 전입일, 실제 점유부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 명세서와 전입세대열람으로 확인하세요.
• 임차권자 서지인 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인인지, 채권과 임대차의 관계가 무엇인지 계약서·임차권등기명령·채권계산서를 대조하세요.
• 다수 점유 명도비. 대항력이 없는 임차인도 실제 퇴거 협의와 인도명령 집행에 시간과 비용이 발생할 수 있으므로 호실별 점유 상태를 확인하세요.
• 옥탑·외벽 현황. 공부상 다락의 다중주택 이용과 2층·3층·옥탑층 외벽선 차이가 원상복구·허가·과태료·임대운영에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 판단을 하지 말고, 실제 월세·보증금, 공실, 수선비, 취득비용을 반영한 수익가치로 응찰 상한을 정하세요.
• 배당표 보정. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 반영해 채권자 배당과 소유자 잔여를 다시 계산하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·건물현황도를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 할인보다 임차관계 확정이 먼저”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 배당모형상 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려와 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 그러나 실제 임차인이 13명이고, 박은정·기사항전은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 옥탑층 이용상태와 일부 외벽선 차이도 남아 있습니다.

등기 권리는 비교적 정리되지만, 점유와 건물 현황은 단순하지 않습니다. 실거래·임대수익 검증 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 유찰됐는가”보다 임차인 13명의 권리와 점유를 얼마나 정확히 확정하고, 다중주택 명도·현황 비용을 응찰가에 반영하는가입니다.