수원지방법원 2025타경55355. 용인시 처인구 모현읍 능원리 심포니하임 2층 210호로, 감정평가상 타운하우스(단독주택)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 486,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 238,140,000원, 감정가의 49%입니다. 권리분석의 기준점은 2021.09.30. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 345,600,000원입니다. 이후의 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김영수 1명입니다. 전입신고일은 2021.11.22.로 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.06.17. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 301-3 심포니하임 2층 210호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원로10번길 24-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 타운하우스(단독주택)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층·지상2층 건물 중 210호 |
| 소유자 | 김효기 |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 238,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디토닉 주식회사 / 83,840,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 초기에 박재만·박용민의 공유 소유권보존과 교보자산신탁주식회사 신탁이 있었지만, 신탁등기는 2021.09.30. 말소됐고 같은 날 김효기에게 소유권이 이전됐습니다. 말소기준은 같은 날 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 2025년 디토닉 주식회사의 강제경매개시결정, 서울경기양돈축산업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 이보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영수 | 2021.11.22 | 2025.06.17 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
김영수의 전입일은 말소기준권리인 2021.09.30. 근저당보다 뒤인 2021.11.22.입니다. 따라서 선순위 임차인으로서의 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 순위와 배당액은 확정하기 어렵습니다. 다만 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 현재 자료에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 해석 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 238,140,000원으로 감정가 486,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 물건군의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”보다 실제 현장 매매가와 개별 물건 상태를 별도로 확인하는 방식이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,133,960원 |
| 2. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 345,600,000원 | 234,006,040원 |
| 3. 경매개시결정 · 디토닉 주식회사 | 83,840,843원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 83,840,843원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,140,000원 기준 총 채권액 513,281,686원 중 채권자 배당액은 234,006,040원이고 미배당액은 279,275,646원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능원초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·타운하우스·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 타운하우스(단독주택)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5m의 능원로10번길과 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적 2,395.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 타운하우스 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 712,300원/㎡입니다.
- 건물. 외벽은 판넬마감 등, 내벽은 벽지 도배 및 페인팅 마감 등, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·소방·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김영수의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 내용과 점유 상태를 원문에서 재확인하세요.
- ‘감정가 49%’ 착시 경계. 238,140,000원이라는 현재 최저가만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 인근 타운하우스·단독주택 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 최저가에서는 근저당권도 전액 변제되지 않고 총 미배당액이 279,275,646원입니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 점유·명도. 임차인이 존재하므로 낙찰 후 실제 점유자, 인도 협의 및 명도 절차를 확인하세요.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역·자연취락지구 및 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등의 제한 내용을 이용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2021.09.30. 근저당이 말소기준이고, 임차인 김영수의 전입은 2021.11.22.로 뒤에 들어왔습니다. 이후 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%인 238,140,000원까지 내려왔지만, 이를 실제 시세보다 싸다는 근거로 사용할 수는 없습니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않고 타운하우스(단독주택)로 이용 중이라는 특성이 함께 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 현장 확인은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
