118,090,000원
인천지방법원 2025타경510490. 부평동 서호카운티 8층 804호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김연호는 2019년 매매로 이 호실을 248,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 두 번의 유찰을 거쳐 118,090,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
김국화는 임대차계약일 2019.11.28, 확정일자 2019.12.03, 주민등록·점유개시 2019.12.16이고 보증금은 248,000,000원입니다. 말소기준인 2022.02.07 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 표시되어 있으며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차 예상배당은 115,636,740원, 미배당 인수는 132,363,260원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510490 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 756-233 서호카운티 8층 804호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 안남로5번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 내 8층 · 사용승인 2019.03.27 |
| 소유자 | 김연호 · 2019.10.20 매매 · 거래가액 248,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.02.07 노원세무서 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 시흥세무서·안성시·의정부시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 김국화의 주민등록·점유는 2019.12.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.03.08 등기된 주택임차권도 보증금 248,000,000원, 범위 8층 804호 78.46㎡ 전부로 확인됩니다.
② 임차·점유 관계 — 김국화 외 미상 보증금 점유자까지 확인 필요
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김서이 | 2024.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| JIN YUBIN | 2023.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| ZHANG FENGYU | 2019.12.27 | 미상 | 있음 | 미상 | 아님 |
| JIN CHENGJUN | 2020.02.25 | 미상 | 있음 | 미상 | 아님 |
| JIN SHUNDE | 2019.12.17 | 미상 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 김국화 | 2019.12.16 | 248,000,000원 | 있음 | 행사 가능 | 아님 |
김국화는 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사가 가능하지만, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 여기에 ZHANG FENGYU, JIN CHENGJUN, JIN SHUNDE도 말소기준보다 앞선 전입자로 대항력 있음으로 분류돼 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 세 점유관계는 금액이 확정되지 않은 추가 인수위험으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,453,260원 |
| 1. 임차인 김국화 보증금 | 248,000,000원 | 115,636,740원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김서이 (개명 전: 김국화) | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김국화 보증금 248,000,000원 중 115,636,740원이 배당되고, 132,363,260원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부 등에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 김국화 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 118,090,000원 | 132,363,260원 | 250,453,260원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 82,663,000원 | 167,224,934원 | 249,887,934원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 57,864,100원 | 191,577,454원 | 249,441,554원 |
표가 이 사건의 성격을 그대로 보여 줍니다. 매각가는 118,090,000원에서 82,663,000원, 57,864,100원으로 낮아지지만 김국화의 인수액은 132,363,260원에서 167,224,934원, 191,577,454원으로 반대로 늘어납니다. 결국 낙찰가가 더 내려가도 실질취득 부담은 248,000,000원 보증금 수준에 묶입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부·감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 동수역 서측 인근이며, 주위에는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동수역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물 내 8층 804호이며 사용승인일은 2019.03.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·도시가스 개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 최저가 118,090,000원에 김국화 인수 132,363,260원을 더한 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 김국화 배당액 재확인. 당해세 등 선순위 공제에 따라 실제 임차보증금 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 선순위 전입자 3건 확인. ZHANG FENGYU, JIN CHENGJUN, JIN SHUNDE의 임대차계약·보증금·확정일자·점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 김서이·김국화 관계 대조. 경매개시결정에는 김서이가 개명 전 김국화로 표시돼 있으므로 임차권등기·현황조사·매각물건명세서의 동일인 관계와 현재 점유상태를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 복수 전입자가 조사돼 있어 실제 현재 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰”보다 “2.48억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가 241,000,000원에서 118,090,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 권리분석을 거치면 모습이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 김국화의 보증금이 248,000,000원이고, 현재 회차에서 132,363,260원이 매수인에게 넘어오는 구조라 실질부담은 250,453,260원입니다. 이후 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 경제적 취득비용은 사실상 보증금 수준에서 고정됩니다.
더 큰 문제는 김국화 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 말소기준보다 앞선 전입자로 분류된 ZHANG FENGYU, JIN CHENGJUN, JIN SHUNDE의 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 사건은 “118,090,000원짜리 오피스텔”이 아니라, 이미 248,000,000원 규모의 선순위 임차보증금 부담이 있고 추가 선순위 점유관계까지 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 가격 메리트보다 인수금액 확정이 먼저인 고위험 권리분석 건입니다.
