인천지방법원 2025타경510512. 인천광역시 중구 신흥동3가 13-9 일대 토지 및 집합건물에 관한 임의경매 사건입니다. 등기상 확인되는 제3층 제301호는 공부 및 건축허가서상 업무시설(오피스텔) 용도이며, 매각물건명세서에는 토지와 여러 개별 호실의 일괄매각 조건이 기재되어 있습니다. 소유자는 강주미와 주식회사에덴종합건설로, 각각 지분 2분의 1을 보유합니다.

계양새마을금고의 근저당권은 채권최고액 10,080,000,000원으로, 본 사건의 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 이 사건을 일반적인 완성 건물의 경매와 동일하게 보아서는 안 됩니다. 건물의 사용승인과 공사 완료, 개별 호실의 특정, 대지권 정리가 해결되지 않은 상태에서 매각이 진행된다는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 물건 위험은 별개

말소기준은 2025.07.02 접수된 계양새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,080,000,000원이고, 채무자는 주식회사에덴종합건설입니다. 이 근저당권은 2024.12.03 접수된 가처분에 기한 설정등기이며, 해당 가처분은 목적 달성으로 이미 말소되었습니다.

이후 2025.07.09 임의경매개시결정과 2025.07.21 국민건강보험공단의 주식회사에덴종합건설 지분 압류가 이어졌습니다. 근저당권과 후순위 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 예상배당표에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세는 별개

현재 최저매각가는 2,130,006,000원으로, 감정가 12,673,332,000원의 약 16.81%입니다. 이미 5회 유찰된 결과로 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌습니다. 다만 미완성 건물의 감정가와 실제 취득 후 활용 가능한 경제적 가치는 서로 다를 수 있습니다.

미배당액은 채권최고액 기준 배당 모형의 부족액으로, 곧바로 매수인이 부담하는 채무를 의미하지 않습니다. 미래 유찰 시나리오는 확정된 매각 결과가 아닙니다.

현재 회차의 배당표상 실질취득 기준금액은 최저매각가에 인수액 0원을 더한 2,130,006,000원입니다. 그러나 이는 낙찰대금과 확인된 인수채무만의 합계입니다. 사용승인 관련 조치, 잔여 공사, 대지권 정리, 명도 등 추가 비용과 시간 위험까지 포함한 최종 취득원가를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,130,006,000원 가정)

최저매각가 기준 집행비용 추정액은 23,700,060원, 근저당권자 예상배당액은 2,106,305,940원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 7,973,694,060원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

신청채권자의 청구액은 9,274,313,481원이며, 근저당권 채권최고액 10,080,000,000원과 구별해야 합니다. 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권 잔액, 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 신흥동3가 인천신광초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 단독·다세대주택, 주상용건물 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 환경은 무난한 것으로 평가됩니다. 본건 남측은 광대로와 접합니다.
• 건축물 상태. 철근콘크리트 구조의 지상 13층 건물로, 감정평가 당시 사용승인을 받지 못한 채 공사가 중단되었습니다. 외벽은 페인팅·석재 마감 등이 되어 있으나 내부는 콘크리트 노출 상태로 조사되었습니다.
• 내부 공사. 목록 4~47은 내부 마감공사가 완료되지 않았고 전기가 들어오지 않는 상태입니다. 전용 호실 출입문과 호실 표지판이 없어 각 층 개별 호실의 정확한 특정이 필요합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 구비된 것으로 조사되었습니다. 다만 설비 존재 여부와 실제 정상 사용 가능 여부는 구분하여 확인해야 합니다.
• 토지·대지권. 목록 1과 2는 목록 4~47의 대지권 목적 토지이며, 건물의 대지권은 미정리 상태입니다. 목록 2는 공터로 보이며 목록 1에 인접합니다.
• 맹지 및 경계. 목록 3은 현황상 맹지로, 목록 2를 통하여 접근할 수 있습니다. 인접한 신흥교회교육관 주차장 끝부분으로 보이는 토지에 대해 정확한 위치·면적·경계표 확인이 필요합니다.
• 지번 차이. 건축허가서상 지번은 13-9, 12-9번지이나, 공부 및 현황은 13-9, 12-7번지로 기재되어 있습니다. 토지 및 건축허가 관계를 직접 대조해야 합니다.
• 지상 물건. 권원 미상의 컨테이너 박스가 존재하며, 철거와 이동이 용이한 것으로 보아 감정평가 대상에서 제외되었습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 과밀억제권역 등에 해당하며 교육환경보호구역, 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 사용승인 미완료·공사중단·대지권 미정리 상태는 통상적인 완성 건물에 비해 이용·담보·매각 과정에 제약을 가져올 수 있습니다. 현재 상태에서 정상적인 시장가격과 처분 가능성을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록 전체 대조. 목록 1~3 토지 및 목록 4~47 건물의 일괄매각 범위, 각 호실의 위치와 면적을 매각물건명세서·감정평가서·현황과 대조하세요.
• 사용승인 가능성. 공사가 중단된 건물의 사용승인 절차, 잔여 공사, 건축 관계자 및 인허가 관련 문제를 관할 기관과 전문가를 통해 확인하세요.
• 잔여 공사·설비. 공정률 약 85~90%라는 수치만으로 잔여 비용을 판단하지 말고 전기·내부마감·방재·주차설비 등의 실질적인 완성 상태를 조사하세요.
• 대지권 정리. 목록 4~47의 대지권 미정리 상태와 관련 토지의 권리관계, 향후 정리 가능성을 반드시 확인하세요.
• 토지 경계·접근. 목록 3의 맹지 상태, 목록 2를 통한 접근 가능성, 신흥교회교육관 주차장 인접 부분 및 지번 차이에 대해 지적도·측량자료를 확인하세요.
• 점유·임차관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자를 확인하고, 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 및 인수 가능성을 재검토하세요.
• 압류·공과금. 국민건강보험공단 압류의 매각 소멸 여부와 별개로, 당해세·관리비 등 매수 후 문제가 될 수 있는 비용을 확인하세요.
• 자금 조달. 최저매각가 2,130,006,000원 외에 완공·인허가·권리정리·보유 등에 필요한 비용과 금융기관의 담보 인정 가능성을 별도로 검토하세요.
• 가격 기준. 감정가 대비 16.81%라는 수치가 아닌, 사용 가능한 상태에서의 경제적 가치와 추가 부담을 기준으로 입찰가를 산정하세요.
• 최신 원본 확인. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 인허가 서류를 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 17% ≠ 시세의 17%”

이 사건의 가장 강한 숫자는 5회 유찰과 감정가 대비 16.81%입니다. 하지만 이 숫자만으로 투자가치를 결정할 수는 없습니다. 일반적인 완성 건물을 크게 할인받는 상황과 미완성·사용승인 미완료 건물을 취득하는 상황은 위험의 성격이 전혀 다릅니다.

계양새마을금고 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 인수액도 0원입니다. 그럼에도 사용승인 미완료, 약 85~90% 공정률에서의 공사중단, 대지권 미정리, 호실 식별 문제, 토지 경계 불명확성, 임대관계 미상이라는 중요한 위험이 남아 있습니다.

특히 실제 시세와 잔여 공사비, 인허가 및 권리정리 비용이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 부족합니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 이러한 문제들이 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

결론은 고위험·신중 검토형입니다. 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만 실물자산의 완성·사용·처분 가능성에 중대한 불확실성이 있습니다. 권리 소멸은 확인하되, 사용승인·대지권·현황조사와 총취득비용 검증이 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.