인천지방법원 2025타경510512. 인천 중구 신흥동3가 13-9 일대의 토지와 제3층 제301호 외 43개호가 함께 묶인 사건입니다. 공부 및 건축허가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건상 용도는 근린시설 + 토지로 분류돼 있습니다. 감정가는 12,673,332,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,042,866,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 매각물건명세서에는 목록 4~47이 사용승인을 받지 않은 건물이고, 공정률 약 85~90%에서 공사가 중단됐으며 대지권도 미정리라고 적혀 있습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2025년 7월 2일 등기된 계양새마을금고 근저당권 10,080,000,000원이고, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 계양새마을금고의 가처분은 이미 목적달성으로 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계하는 등기상 권리와 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510512 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 13-9 |
| 등기 목적물 | 인천광역시 중구 신흥동3가 13-9외 1필지 제3층 제301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 공부 및 건축허가서상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 강주미 2분의 1 · 주식회사에덴종합건설 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 12,673,332,000원 / 3,042,866,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 계양새마을금고 / 9,274,313,481원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 토지 | 657.5㎡ · 대 · 업무용 · 일반상업지역 · 공시지가 1,792,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 현재 자료상 임차보증금 승계 위험은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2025.07.02 등기된 계양새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 10,080,000,000원입니다. 그 뒤 2025.07.09 임의경매개시결정, 2025.07.21 국민건강보험공단 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격보다 중요한 현황 — 사용승인 전 공사중단
감정평가 당시 목록 4~47은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고, 채권자측 건축물 현황조사 보고서상 공정률 약 85~90%에서 공사가 중단된 상태입니다. 내부 마감 공사가 완료되지 않아 전기가 들어오지 않고, 전용호실 출입문과 호실 표지판도 없어 각 층 개별 호실을 별도로 확인해야 합니다.
목록 1과 2는 목록 4~47의 대지권 목적 토지이며, 목록 2는 목록 1에 붙어 있고 공터로 보입니다. 목록 3은 현황상 맹지로 목록 2를 통해 접근 가능하고, 인접 토지 쪽으로 뾰족하게 돌출돼 있으며 신흥교회교육관 주차장 끝부분으로 보인다고 기재돼 있습니다. 정확한 위치·면적·경계표는 별도 확인이 필요합니다.
또한 건축허가서상 지번은 13-9, 12-9번지인데 공부 및 현황은 13-9, 12-7번지로 기재되어 있습니다. 이 차이는 실제 권리범위와 공사·사용승인 진행 과정에서 반드시 원본 서류와 현장을 함께 대조해야 할 부분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,042,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,828,660원 |
| 을구 1번 근저당권 · 계양새마을금고 | 10,080,000,000원 | 3,010,037,340원 |
| 근저당 미배당 | - | 7,069,962,660원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 계양새마을금고에 배당되지만, 채권최고액 기준으로 7,069,962,660원이 미배당됩니다. 이는 채권자 측 미회수액이며, 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 3,042,866,000원 | 3,010,037,340원 | 7,069,962,660원 |
| 5회 유찰 시 | 2,130,006,199원 | 2,106,306,137원 | 7,973,693,863원 |
| 6회 유찰 시 | 1,491,004,339원 | 1,473,694,296원 | 8,606,305,704원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 낮아져 채권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 현재 자료에서는 그 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조가 아닙니다. 따라서 권리 인수액은 계속 0원이지만, 그렇다고 경제적 위험이 낮아지는 것은 아닙니다. 완공과 사용승인에 필요한 비용·절차, 대지권 정리 가능성, 개별 호실 현황을 확인하지 않은 상태에서는 최저가만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·토지·건물 현황
- 입지. 인천신광초등학교 동측 인근으로 오피스텔, 단독·다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통환경은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘 및 벽식구조, 콘크리트지붕 13층 건물이며 제3층 제301호 외 43개호가 포함됩니다. 내벽은 콘크리트 노출 상태이고 공사가 중단돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 세장형 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지이며, 남측으로 광대로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·특별관리해역 등이 포함되고, 교육환경보호구역과도 관련돼 있습니다.
- 공시지가. 1,792,000원/㎡, 토지면적 657.5㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능성 확인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태이므로 현재 공정에서 사용승인까지 필요한 보완사항과 행정절차를 확인해야 합니다.
- 잔여공사 범위 확인. 공정률 약 85~90%라는 자료만으로 실제 완공비를 판단할 수 없습니다. 내부 마감·전기·출입문·호실표지 등 미시공 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 미정리 확인. 목록 4~47의 대지권이 미정리 상태이므로 각 호실과 토지 사이의 권리관계 및 향후 정리 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 호실 식별. 전용호실 출입문과 호실 표지판이 없어 각 층 개별 호실은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 경계. 목록 3은 현황상 맹지이고 정확한 위치·면적·경계표 확인이 필요합니다.
- 지번 대조. 건축허가서상 지번 13-9·12-9와 공부 및 현황 13-9·12-7의 차이를 확인해야 합니다.
- 권원 미상 컨테이너. 지상에 권원 미상의 컨테이너 박스가 있으나 철거·이동이 용이해 감정평가에서는 제외됐습니다.
- 실거래 부재. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·건축허가·사용승인 관련 서류·현장상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격보다 완공 가능성이 먼저”
감정가 12,673,332,000원이 4회 유찰되어 3,042,866,000원까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 가격 하락입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 완성형 오피스텔 경매가 아닙니다. 사용승인 전 공사중단, 공정률 약 85~90%, 대지권 미정리, 개별 호실 식별 필요가 동시에 존재합니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 결국 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 남은 공사와 행정·권리 정리를 실제로 완결할 수 있느냐입니다.
