서울중앙지방법원 2025타경102711. 종로구 구기동 이북5도청 남서측 인근에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 벽돌조 경사슬래브 위 자연슬레이트 지붕의 지하층·지상 2층 단독주택으로, 1층과 2층은 주택, 지하층은 일부 차고 및 주택으로 이용되고 있습니다.
등기상 말소기준은 2006.12.08 설정된 신한은행 근저당권 384,000,000원입니다. 그 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 전입자입니다. 김미숙은 1999.02.01 전입해 시기상 대항력 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102711 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 구기동 230-16 · 서울특별시 종로구 비봉5길 27-10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 주택 · 2층 주택 · 지하층 일부 차고 및 주택 |
| 소유자 | 이금림 · 단독소유 |
| 토지 | 대 377.0㎡ · 급경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 감정가 / 최저가 | 2,377,055,200원 / 1,217,052,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상민 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준인 신한은행 근저당권 이후 설정된 신한은행·전북은행·김상민의 근저당권과 국세·지방세 압류, 스튜디오안도 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.11.15 우리자산신탁의 전신인 국제자산신탁으로 소유권이 신탁됐다가 2023.08.09 신탁재산의 귀속으로 이금림에게 돌아온 이력도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 선순위 1명의 금액이 비어 있다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미숙 | 1999.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김지오 | 2023.01.06 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 대항력상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김지오는 말소기준보다 뒤인 2023.01.06 전입이라 대항력상 매수인에게 보증금을 주장하기 어렵습니다. 반면 김미숙은 말소기준보다 7년 이상 앞서 전입했습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 51.2% 할인보다 먼저 확인할 것
현재 최저매각가는 감정가 2,377,055,200원의 51.2%인 1,217,052,000원입니다. 3회 유찰만 보면 큰 폭의 가격 조정처럼 보입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격 없이, 선순위 임차보증금도 확인되지 않은 상태에서는 “감정가 절반이라 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,217,052,000원 | 51.2% | 668,618,520원 | 배당 0원 |
| 4회 유찰 시 | 973,641,600원 | 40.96% | 909,594,816원 | 배당 0원 |
| 5회 유찰 시 | 778,913,280원 | 32.77% | 1,102,375,853원 | 배당 0원 |
후순위 채권의 미배당액은 유찰이 이어질수록 커지지만, 해당 미배당 채권 자체는 매수인 인수액이 아닙니다. 문제는 별도로 존재하는 선순위 전입자의 보증금입니다. 따라서 응찰가 상한은 감정가 할인율이 아니라 확인된 임차보증금을 포함한 실질취득액을 기준으로 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,217,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,570,520원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 신한은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 전북은행 | 539,000,000원 | 539,000,000원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 전북은행 | 154,100,000원 | 75,481,480원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 김상민 | 360,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 스튜디오안도 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,871,100,000원 중 1,202,481,480원이 배당되고, 668,618,520원이 미배당되는 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 7번과 8번에는 2023.08.09 채권최고액 변경등기 20,600,000원·92,950,000원이 각각 확인되므로, 실제 배당액은 등기 원본과 채권계산서를 다시 대조해야 합니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 측량과 규제 확인이 필수
- 입지. 이북5도청 남서측 인근으로 고급 단독주택, 근린생활시설 및 공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 비봉길 등이 연결돼 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 벽돌조 경사슬래브 위 자연슬레이트 지붕의 2층 단독주택입니다. 외벽은 적벽돌조 표면에 시멘트와 페인트 마감, 내벽은 수성페인트와 벽지 마감, 창호는 샤시창입니다.
- 토지. 면적 377.0㎡, 지목은 대, 급경사 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 도로 포함. 세부 지적도상 토지 일부가 도로에 포함돼 있어 정확한 면적 산출을 위해 현황측량이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,001,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김미숙 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하지 못하면 입찰가를 산정할 수 없습니다.
- 실질취득액 기준. 최저가 1,217,052,000원에 실제 인수할 선순위 보증금을 더해 총취득원가를 계산해야 합니다.
- 현황측량. 토지 일부 도로 포함 범위와 실제 사용 가능한 면적을 측량으로 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위, 경계, 부합물·제시외 부분을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 을구 7번·8번의 변경 후 채권최고액과 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 허가구역 적용에 따른 취득 목적과 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명의 점유 부분과 가족관계, 명도 가능성 및 협의 비용을 조사해야 합니다.
- 세금·공과금. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세와 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 선순위 보증금
감정가 2,377,055,200원짜리 물건이 세 차례 유찰돼 1,217,052,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율이 아니라 1999년 전입자의 보증금이 수익성과 안전성을 결정합니다. 김미숙의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득액도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
여기에 토지 일부 도로 포함, 현황측량 필요, 급경사 토지, 자연경관지구와 토지거래허가구역, 다수 근저당권과 세금 압류까지 겹칩니다. 후순위 등기권리는 소멸하더라도 점유·임대차·토지 경계 위험은 소멸하지 않습니다. 이 물건의 결론은 가격은 낮아졌지만 권리와 현황 확인 전에는 입찰 보류입니다.
