부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경510530 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 55.39㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

58,588,000원 5,858만 감정가 118,000,000원

감정가의 49% 2026-07-16 낙찰

최저매각가 57,820,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-16 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

578만원

최저가의 10% · 5,782,000원

실거래 대비

▼ 65.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.68억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 1.23억이 있으나 말소동의 확약으로 인수는 실질 0원. 현재 최저가는 최근 거래 대비 낮아 가격 여지가 있습니다.

가격 최저가 57,820,000원 = 최근 12개월 거래 평균 105,000,000원의 55.1%
자금 최저가 기준 입찰보증금 약 5,782,000원 · 인수 실질 0원
리스크 LH 임차권등기 존재. 서울보증보험 말소동의 확약 적용으로 해당 임차권 인수 위험 해소

한 줄 평 임차권등기 보증금 123,000,000원이 존재하는 물건입니다. 다만 제출된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서로 해당 임차권은 룰상 매수인 인수 실질 0원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 거래 평균보다 낮아 가격 측면에서는 검토 여지가 있으나, 다세대 특성상 환금성 확인이 중요합니다.

감정가 / 최저가

118,000,000원

57,820,000원 · 2회 유찰

최근 12개월 거래

105,000,000원

최근 거래 평균

최저가 ÷ 최근시세

55.1%

가격 여지 있음

매수인 인수

0원

확약 적용

인천지방법원 2025타경510530. 인천 미추홀구 용현동 동경테라스빌 4층 402호 다세대 물건입니다. 전용면적은 55.39㎡이며, 등기부상 가장 큰 특징은 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 123,000,000원으로 확인되지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 해당 임차권은 매수인 인수 실질이 없습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경510530
소재지	인천광역시 미추홀구 용현동 624-88 동경테라스빌 4층402호
물건종류 / 이용	다세대 · 제4층 제402호 55.39㎡
소유자	이은직
감정가 / 최저가	118,000,000원 / 57,820,000원
청구금액	125,190,410원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 확약 확인 필요

⚠️ 임차권 핵심 한국토지주택공사 주택임차권(보증금 123,000,000원)이 등기되어 있습니다. 전입신고일은 확인되지 않아 대항력 판정은 불가하지만, 매각물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 인수 실질은 0원으로 봅니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	123,000,000원	판정 불가	확인 필요	실질 0원*

* 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출에 따른 룰 적용. 확약 범위 밖 별도 임차위험은 확인 필요.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

동경테라스빌 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 105,000,000원입니다. 현재 최저매각가 57,820,000원은 최근 12개월 평균 대비 55.1% 수준입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -0.9%로 큰 폭은 아니지만 소폭 하락 흐름입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.08	52.39㎡	2	105,000,000원
2026.07	52.39㎡	2	105,000,000원
2025.01	52.39㎡	4	113,000,000원
2024.10	52.39㎡	4	113,000,000원
2023.09	52.39㎡	2	89,000,000원
평균	8건	-	105,750,000원

✅ 가격 포인트 현재 최저매각가는 최근 12개월 평균 거래가보다 낮습니다. 다만 소형 다세대는 개별 호수 상태와 매수층에 따라 거래 편차가 발생할 수 있어 현장 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,440,760원
중소기업은행 가압류	15,390,328원	15,390,328원
중소기업은행 가압류	13,631,689원	13,631,689원
인천신용보증재단 가압류	7,955,934원	7,955,934원
서울보증보험	125,190,410원	19,401,289원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 낮은 수준입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확약 확인. 서울보증보험 말소동의 확약서 적용 범위를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
현장 확인. 동경테라스빌은 10세대 규모 다세대이며 개별 상태가 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
환금성 검토. 소형 다세대는 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있어 매도 가능성을 함께 판단해야 합니다.
배당 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “임차권이 있어도 결론은 확약 여부”

이 물건의 핵심은 임차권등기 자체가 아니라 그 처리 방식입니다. 한국토지주택공사의 1.23억 임차보증금이 존재하지만 서울보증보험의 말소동의 확약으로 매수인 인수 부담은 실질 0원으로 판단됩니다. 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 낮아 가격 측면에서는 접근성이 있으나, 다세대 특성상 현장·관리 상태·확약 원본 확인이 낙찰 전 필수입니다.

부동산강제경매

임차권등기는 남지만, 확약으로 인수 위험은 사라진다 — 인천 용현동 동경테라스빌 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 확약 확인 필요

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

④ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권이 있어도 결론은 확약 여부”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-08	유찰	1억 1,800만원
2	2026-06-15	유찰	8,260만원
3	2026-07-16	대기	5,782만원