인천지방법원 2025타경510587. 인천 서구 가좌동 174-109의 주택 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 일반건축물대장상 주택이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각으로 기재되어 있습니다. 현재 소유관계는 서영혜와 서진원이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 강제경매개시결정은 서영혜 지분에 관한 등기입니다.
등기부만 보면 말소기준은 2019.08.28. 경남신용보증재단의 가압류이고 그 뒤의 가압류·압류· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 1995.12.04. 서인천농업협동조합 근저당권 42,000,000원은 2001.07.13. 이미 말소되어 현재 말소기준이 아닙니다. 문제는 등기부 바깥의 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510587 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 174-109 · 인천광역시 서구 건지로318번길 3-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일반건축물대장상 주택 |
| 소유관계 | 서영혜 2분의 1 · 서진원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 247,968,000원 / 85,054,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 청구액 | 37,971,233원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 | 134.8㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,348,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2019.08.28. 경남신용보증재단 가압류 24,640,884원입니다. 그 뒤 한국캐피탈주식회사, 주식회사한빛자산관리대부, 서울보증보험주식회사, 국민건강보험공단의 가압류·압류와 2025.07.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로
조사상 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 세 사람 모두 전입일이 2019.08.28. 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조원정 | 2011.09.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이은주 | 2013.03.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이성우 | 2014.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
따라서 감정가 대비 34%라는 할인율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 제시되어 있지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부 자체를 확인할 수 없습니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 인수액 확정이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,972원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 24,640,884원 | 24,640,884원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 34,022,879원 | 34,022,879원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한빛자산관리대부 | 29,524,708원 | 24,459,265원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,374,275원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,531,945원 | 0원 |
| 7. 강제경매 관련 채권 · 경남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 119,094,691원 중 예상 배당액은 83,123,028원, 미배당은 35,971,663원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인 보증금도 미상인 만큼 계산상 인수액 0원을 실제 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 물건 현황·입지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 일반건축물대장상 주택이며, 연와조 스라브지붕 지상2층 건물입니다.
- 층 표시 차이. 일반건축물대장상 지1층·1층·2층으로 등재되어 있으나 현황상 1층·2층·3층으로 표시됩니다.
- 지하층 현황. 지1층은 일반건축물대장상 대피소로 등재되어 있으나 현황상 103호 표시된 주택으로 이용 중입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 지분매각입니다.
- 입지. 서부여성회관역 남동측 인근으로 단독·다가구주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서부여성회관역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지. 134.8㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가 1,348,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 보증금 확인. 조원정·이은주·이성우의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 상태와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 대항력은 ‘가능·미상’으로 계산. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 서영혜·서진원 각 2분의 1 공유관계와 실제 매각 대상 지분, 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위를 원문에서 대조하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 행사 가능하므로 일반 입찰자의 낙찰 확정 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 지1층 대피소가 현황상 103호 주택으로 이용되고, 공부상 지1층·1층·2층과 현황상 1층·2층·3층 표시가 다릅니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 현재 최저가는 감정가의 34%지만 비교 가능한 실거래 근거가 없고 실질취득비용도 확정되지 않았습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것
이 사건의 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 247,968,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 85,054,000원, 감정가 34%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 가격이 많이 내려왔다는 사실과 싸게 살 수 있다는 결론은 같지 않습니다.
말소기준 이후 등기권리는 소멸하는 구조지만, 2011.09.01., 2013.03.08., 2014.04.11. 전입한 실제 임차인 3명의 보증금이 모두 미상입니다. 여기에 지분매각, 공유자 우선매수, 건축물대장과 현황의 차이까지 겹칩니다. 따라서 현재 단계에서는 실질취득비용을 확정할 수 없고, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
등기부 후순위 소멸은 확인되지만, 점유·임차·공유관계가 핵심 리스크인 사건. 이 물건은 “얼마까지 싸졌나”보다 “낙찰 후 실제로 무엇을 떠안게 되나”를 먼저 확인해야 합니다.
