70,560,000원
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인천지방법원 2025타경510665. 인천 서구 공촌동 313-5의 2층 202호, 전용 59.77㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 144,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 70,560,000원입니다. 소유자는 최혜윤이며 2019.11.26. 매매로 128,600,000원에 취득했습니다. 권리관계에서 가장 먼저 봐야 할 날짜는 2022.02.15. 국 압류입니다. 제공된 권리분석상 이 압류가 말소기준권리이고 이후 주택도시보증공사 가압류, 지방자치단체 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 진짜 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·전입입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 임대차계약일 2019.10.24., 확정일자 2019.10.25., 점유개시 2019.11.25., 주민등록 2019.11.26.으로 모두 2022.02.15. 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 기계적인 배당 계산에서는 보증금 128,600,000원 중 미배당액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 다만 이 건에는 그 결과를 뒤집는 확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 313-5 2층202호 · 경명대로680번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.77㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 최혜윤 (2019.11.26. 매매 · 거래가액 128,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 142,428,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
주택임차권등기는 2022.11.16.에 접수됐지만, 그 내용에 기재된 확정일자·점유·주민등록은 모두 2019년입니다. 따라서 단순히 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 제공된 분석에서도 전입신고가 말소기준권리 이전이므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 행사 가능으로 판단하고 있습니다.
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 성격 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 128,600,000원 | 2019.11.26 / 2019.10.25 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 제공 자료에서 보증기관 성격으로 표시되어 있으므로 보증금 128,600,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이에 따라 본 분석에서 실제 임차인은 0명으로 집계하며, 등기된 보증금 반환채권의 승계·보증 관계를 별도로 봅니다.
② 가격 비교 — 확약 반영 실질취득 70,560,000원
확약이 없었다면 현재 회차의 구조는 완전히 달라집니다. 최저매각가 70,560,000원에서 집행비용 1,670,080원을 먼저 차감하면 임차보증금 배당액은 68,889,920원이고, 보증금 128,600,000원과의 차액 59,710,080원이 남습니다. 즉 기계적으로는 낙찰가 70,560,000원 + 인수 59,710,080원이라는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 확약으로 그 잔존 반환채권을 포기하므로 실질취득액은 70,560,000원입니다. 동일면적 비교 거래 평균 135,500,000원의 52.1% 수준입니다. 다만 제공된 비교 거래는 2021.07과 2021.10 두 건뿐이므로, 가격 차이만으로 현재 시장가치를 단정하기보다 실제 매각 시점의 현장 시세와 함께 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 59.77㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 59.77㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 평균 | 59.77㎡ | 2건 | 135,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 128,600,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,069,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 142,428,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차보증금 부족분 59,710,080원이 발생합니다. 다만 해당 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 이 금액은 룰상 인수액일 뿐, 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재할 경우 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 기계상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 70,560,000원 | 59,710,080원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,392,000원 | 80,497,056원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,574,400원 | 95,047,939원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 59,710,080원에서 3회 유찰 시 80,497,056원, 4회 유찰 시 95,047,939원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건은 해당 보증금 반환채권 포기 확약이 있으므로, 그 권리에 한해서는 낙찰가 하락이 곧 인수액 증가로 이어지는 실질 부담을 제거합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 신동아102동은 총 10세대이며, 2001.07.11. 사용승인된 건물입니다.
- 입지. 공촌초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)이며 토지는 평지의 정방형, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,169,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 순위 5번 주택임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 제공 자료상 보증기관으로 표시돼 있어 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당 전단계에서 차감돼 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 확인. 총 10세대의 다세대이고 이미 2회 유찰됐습니다. 낮은 최저가와 별개로 재매각 수요와 금융 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 동일면적 거래는 2021.07과 2021.10입니다. 입찰일 2026.08.18 기준 현장 매물·최근 계약 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서를 서로 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유는 권리, 승부처는 확약과 환금성”
겉으로 보면 감정가 144,000,000원이 2회 유찰돼 70,560,000원까지 내려온 다세대입니다. 그런데 이 가격만 보고 접근하면 사건의 절반만 보는 셈입니다. 선순위 대항력을 가진 128,600,000원 임차보증금이 있어 원래 계산으로는 59,710,080원이 낙찰자에게 남습니다. 이 사건을 투자 가능한 구조로 바꾸는 핵심은 바로 확약서입니다.
확약 내용대로 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 70,560,000원입니다. 비교 실거래 평균 135,500,000원의 52.1%이지만, 거래 표본은 2021년 2건이고 물건은 10세대 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 원본 확인과 환금성 검토 없이는 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다.”입니다.
