인천지방법원 2025타경510711. 인천 계양구 임학동 정웅빌라 1층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 정만수이고 2021.02.03. 매매를 원인으로 2021.02.16. 소유권을 취득했으며 등기부 기재 거래가액은 120,000,000원입니다. 감정가 역시 120,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다.
이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금의 인수 여부입니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 보증금 120,000,000원, 점유개시·주민등록 2021.02.09., 확정일자 2021.01.04.로 기재돼 있습니다. 말소기준인 2023.02.03. 압류보다 앞서 대항력이 있는 구조라서 확약이 없다면 현재 회차 배당 후 부족한 62,658,400원을 매수인이 떠안을 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510711 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 임학동 61-38 정웅빌라 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 임차권 범위 | 제1층 제101호 56.61㎡ 전부 |
| 소유자 | 정만수 · 2021.02.03. 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 121,857,530원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.02.03. 국의 압류입니다. 처분청은 광명세무서장으로 기재돼 있고, 해당 압류와 2025.07.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 계양농업협동조합·국민은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 2021.02.09. 점유개시·주민등록, 2021.01.04. 확정일자로 기재되어 대항력과 우선변제권이 있는 권리입니다. 다만 한국토지주택공사는 정대현의 보증금을 대위·승계한 보증기관으로 표시되어 있으므로 이를 정대현과 별개의 120,000,000원 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 정대현 1명으로 봅니다.
② 임차인·보증기관 — 중복합산 금지
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정대현 | 2025.04.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2021.02.09 확정일자 2021.01.04 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 정대현 승계 |
정대현의 전입신고일 2025.04.10.은 말소기준 2023.02.03.보다 늦어 현 조사내용만으로는 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 한국토지주택공사의 120,000,000원은 정대현 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
③ 현재 회차 배당 — 장부상 인수와 실질 인수를 구분해야 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 120,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 121,857,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저매각가 58,800,000원 가정에서는 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 임차보증금 우선변제에 투입되고, 120,000,000원에서 남는 62,658,400원이 일반적인 대항력 인수 계산액입니다. 따라서 확약을 무시하면 매수인의 경제적 부담은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조가 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,800,000원 | 62,658,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,160,000원 | 79,980,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,812,000원 | 92,106,616원 | 0원 |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 줄지 않습니다. 그러나 이번 사건은 잔존 보증금 반환채권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 보증금에 관한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 결국 가격 판단의 기준은 낙찰가 자체가 됩니다.
⑤ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 120,000,000원의 49%인 58,800,000원입니다. 겉으로는 큰 폭으로 내려온 가격이지만, 이 사건은 다세대주택이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가와 과거 소유권 거래가액은 모두 120,000,000원이지만, 현재 매수 판단에 사용할 최신 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 임학동 소재 임학역 서측 인근으로, 주택 및 상가가 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 인근 장제로 등에 버스정류장이 있으며 동측 인근에 인천1호선 임학역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 남동측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·급탕·위생·도시가스설비와 개별난방이 기재돼 있습니다.
- 주차. 주차는 6대로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 순위 14번 주택임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 120,000,000원은 정대현 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 정대현 현황 확인. 전입신고 2025.04.10.은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 비율만 보고 싸다고 판단하지 말고 임학동 일대 유사 다세대의 현재 거래가격과 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 1층·주차·건물상태 확인. 1층 101호의 채광·소음·습기와 주차 6대 여건, 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 체납 관련 확인. 말소기준권리가 국의 압류인 만큼 세금·배당 관련 최신 서류를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 58,800,000원을 압도해, 매수인이 62,658,400원을 추가로 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제로 배당계산도 그렇게 잡혀 있습니다. 하지만 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 이 권리의 실질 인수는 0원입니다.
그래서 이 물건의 질문은 “보증금을 떠안느냐”에서 “58,800,000원이 이 다세대의 현재 가치에 비해 충분히 낮으냐”로 바뀝니다. 이미 2회 유찰됐고 가격을 직접 비교할 실거래 근거가 없는 만큼, 감정가의 49%라는 숫자만으로 고평가해서도 저평가해서도 안 됩니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 해소됐지만, 가격·환금성 검증은 아직 남아 있는 사건입니다.
