서울북부지방법원 2023타경1210. 중랑구 상봉동 힐하우스 3층 301호입니다. 사건상 용도는 다세대이지만, 감정평가에 기재된 건축물대장상 용도는 사무소, 실제 이용상태는 주거용입니다. 소유자는 구경수로, 2015년 11월 18일 공유자들의 지분 전부를 이전받았습니다. 이후 소유권이전청구권가등기와 다수의 압류가 설정됐고, 2023년 4월 20일 김종환의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건에서 특이한 부분은 세 가지입니다. 가등기가 말소기준권리보다 먼저 설정됐다는 점, 경매신청채권자와 전입 점유자의 이름이 같다는 점, 그리고 6회 유찰 기록에도 현재 최저매각가가 감정가의 100%라는 점입니다. 어느 하나도 단순한 가격 할인율로 해결할 수 있는 문제가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심

말소기준권리는 2016.02.03 부천시 압류입니다. 이후 등기된 서울특별시 강서구, 국, 국민건강보험공단, 서울특별시, 중랑구, 인천광역시 등의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 하지만 갑구 3번 서수자의 가등기는 2015.12.02 접수로 말소기준보다 앞섭니다.

② 점유자 분석 — 전입은 선순위, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유 관련 인물은 김종환 1명입니다. 301호에 관해 2015년 5월 28일 전입한 것으로 기재돼 있으며, 이는 말소기준권리 설정일인 2016년 2월 3일보다 앞섭니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 임대차계약 내용이 확인되지 않았으므로 전입일만으로 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수는 없습니다.

실제 임차인 여부 확인 대상 1명 · 보증기관 대위변제 또는 승계신고로 확인된 인물은 없음. 점유·전입·계약의 유효성과 보증금 규모를 확인해야 법적 대항력 및 인수 여부를 판단할 수 있습니다.

매수인 인수액은 미확정입니다. 적법한 선순위 대항력 임차인이 확인되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 미배당 보증금이 낙찰자 부담으로 남을 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 변제되지 않는 구조라면 실질취득액이 낙찰가보다 크게 높아질 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득액을 148,000,000원으로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 4.6억 거래를 그대로 적용하면 안 된다

확인되는 힐하우스A 실거래는 2026년 5월 460,000,000원의 거래입니다. 하지만 이 거래는 63.37㎡이며, 비교에 설정된 대상면적은 36.03㎡입니다. 면적이 일치하지 않고 거래 표본도 1건뿐이므로, 이를 동일 평형의 적정 시세로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 거래 평균과 최신 거래금액은 모두 460,000,000원으로 나타나지만, 동일한 거래 1건에서 나온 값입니다. 현재 최저가 148,000,000원은 해당 거래금액의 32.2%에 해당합니다. 그러나 이 비율은 서로 다른 면적을 직접 비교한 산술값에 불과합니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)

아래는 현재 최저매각가를 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용을 공제한 후 신청채권자 김종환에게 배당하는 계산이며, 압류권자들의 세금 우선순위, 임차보증금, 선순위 가등기 관련 권리관계는 확정적으로 반영되지 않았습니다.

신청채권자의 미배당액 14,872,000원은 채권 부족분이며, 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 계산상 인수액 0원은 별도 선순위 권리 및 보증금 부담을 확인하지 않은 단순 배당모형상의 값입니다. 실제 배당은 당해세·조세채권·임차인의 법적 지위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 권리위험은 남는다

현재 회차 및 추가 유찰 시 예상 금액은 다음과 같습니다. 모든 회차에서 단순 배당상 신청채권자의 미배당이 발생합니다. 가등기와 점유자 보증금 문제는 낙찰가 인하만으로 자동 해소되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중랑역 남동측 인근에 있으며 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선·경춘선 중랑역이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2014.11.26 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물입니다. 도시가스, 승강기, 주차장, 기본적인 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측과 서측에 각각 폭 약 4m 내외의 도로가 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 상봉생활권 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,219,000원/㎡이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 용도 불일치. 집합건축물대장상 사무소이나 현황은 주거용입니다. 감정평가서에서도 용도변경 등에 따른 법·행정적 하자치유비용이 발생할 수 있다고 명시했습니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 문제가 해소되지는 않습니다.
• 환금성. 힐하우스A는 8세대 규모이며 확인된 실거래도 1건뿐입니다. 대상면적과 실거래 면적이 달라 적정 매매가격과 실제 매각 유동성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 서수자 가등기 원본 확인. 2015.12.02 소유권이전청구권가등기의 실질이 보전가등기인지 담보가등기인지 확인하고, 매각 후 인수·소멸 여부를 법원 서류와 권리신고 내용으로 대조해야 합니다.
• 김종환의 법적 지위 확인. 전입 점유자와 신청채권자의 동일인 여부, 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 신청채권의 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 실질취득원가 재산정. 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금, 가등기 관련 권리위험, 명도비 및 법·행정적 하자치유비용을 고려해야 합니다. 현재는 확정 가능한 실질취득액이 없습니다.
• 압류채권의 우선순위 확인. 9건의 압류에 대해 조세·공과금 종류, 법정기일, 당해세 여부와 예상 배당순위를 확인해야 합니다.
• 매각기일·최저가 재확인. 6회 유찰 기록과 현행 최저가 100%가 함께 기재돼 있으므로 2026.11.03 매각기일의 실제 공고와 최저매각가격을 확인해야 합니다.
• 사무소의 주거용 사용 문제 확인. 건축물대장, 이용현황, 용도변경 가능 여부 및 시정·원상회복 부담을 관할기관에 확인해야 합니다.
• 비교 가능한 시세 확보. 63.37㎡ 실거래를 36.03㎡ 대상에 직접 적용하지 말고, 용도·면적·층이 유사한 거래와 실제 매각사례를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 체납비용 확인. 실제 거주 여부, 인도 가능성, 체납 관리비와 공용부분 부담 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 사건진행내역을 매각 전 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “6회 유찰보다 선순위 권리가 먼저다”

상봉동 힐하우스 301호는 가격보다 권리 확인이 우선인 경매물건입니다. 감정가와 현재 최저가 모두 148,000,000원이지만, 6회 유찰 이력만으로 가격이 충분히 낮거나 매력적이라고 판단할 수 없습니다.

2015년 서수자의 선순위 가등기는 소유권 자체에 영향을 줄 수 있는 위험이고, 김종환의 말소기준 전 전입과 미상의 보증금은 추가 금전부담으로 이어질 수 있는 위험입니다. 여기에 공부상 사무소와 현황 주거용의 불일치, 다수의 압류, 비교 가능한 실거래 부족까지 겹칩니다.

참고 실거래 460,000,000원과 현재 최저가의 차이는 면적이 다른 물건 간의 비교이므로 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 또한 매수인이 최종적으로 부담할 금액은 선순위 권리관계가 정리되기 전까지 산정하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 가등기 소멸 여부, 점유자의 실제 임차권과 보증금, 공부상 용도 문제를 명확히 해소하고 동일 조건의 시세를 확보하기 전에는 가격 할인 가능성만으로 접근하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을 인수하게 되느냐에 있습니다.