서울북부지방법원 2023타경106702. 서울 노원구 중계동 동진·신안아파트 108동 1103호, 전용 134.74㎡의 아파트입니다. 1993년 사용승인된 468세대 단지로, 해당 호실은 지상 15층 건물의 11층입니다. 등기상 소유자는 김연실이며, 2015년 6월 15일 거래가액 760,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2019년 9월 6일 중소기업은행 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 해당 은행이 임의경매를 신청했습니다.

말소기준권리는 2019년 9월 6일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 테라윈자산대부 근저당권과 우리카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 앞선 하나은행 근저당권의 주등기는 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 인수 위험은 크지 않지만, 점유자와 실제 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 따로 살펴야 합니다.

가격 구조는 일반적인 유찰 물건과 다릅니다. 감정가가 1,350,000,000원인데 현재 최저매각가격은 1,500,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 2026년 9월 15일 최저매각가격 정정이 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 유찰 횟수만 보고 가격이 낮아졌다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 을구 20번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 채무자는 주식회사미디어공감입니다. 이 권리를 기준으로 후순위인 을구 23번 테라윈자산대부 근저당권 840,000,000원, 갑구 5번 및 6번 우리카드 가압류 5,000,000원·5,126,864원, 갑구 7번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

말소기준보다 앞선 하나은행 을구 17번 근저당권은 채권최고액이 최초 324,000,000원에서 240,000,000원으로 변경된 이력이 있으며, 근저당권자 변경 기록도 있습니다. 다만 해당 근저당권 주등기는 이미 말소된 상태로 분류되어 현재의 인수채무에 포함하지 않았습니다. 선순위였던 권리인 만큼 변경·이전등기와 최종 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서로 대조하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 최저가

동진신안아파트 동일 전용면적 134.74㎡의 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 1,515,250,000원이지만, 현재 가격을 판단할 때는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 1,501,250,000원, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 1,550,000,000원입니다.

전체 12건의 실거래 가격 범위는 1,400,000,000원~1,600,000,000원입니다. 현재 최저매각가격 1,500,000,000원은 최근 12개월 평균보다 불과 1,250,000원 낮은 수준입니다. 수치상 최근 평균의 99.9%이지만, 실제 취득 과정에서 발생할 수 있는 세금·비용과 개별 호실의 상태를 고려하면 의미 있는 할인폭이라고 보기 어렵습니다.

최신 거래인 2026년 9월의 1,550,000,000원과 비교하면 최저가가 50,000,000원 낮습니다. 그러나 2026년 7월에는 같은 면적이 1,500,000,000원에 거래되었고, 2026년 1월과 2월에는 이보다 낮은 가격의 거래도 있습니다. 따라서 최신 거래 한 건만을 근거로 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,500,000,000원 가정)

현재 최저매각가격을 낙찰가로 가정한 단순 배당 추정입니다. 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 계산했으며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 가격 기준으로 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 1,210,126,864원이며, 소유자에게 돌아갈 것으로 추정되는 잔여금은 272,473,136원입니다. 다만 배당금 부족 여부와 매수인이 권리를 인수하는지는 별개의 문제입니다. 후순위 권리는 배당을 전부 받지 못해도 매각으로 소멸할 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오

현재 가격과 추가 유찰을 가정한 시나리오를 비교하면 매각가격과 예상배당 부족액의 차이를 확인할 수 있습니다. 아래 후속 회차 금액은 가정된 시나리오이며, 실제 다음 회차 최저매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

2회 유찰을 가정한 1,200,000,000원에서는 총 채권액 중 24,526,864원의 미배당이 예상되며, 3회 유찰을 가정한 960,000,000원에서는 262,126,864원의 미배당이 발생합니다. 두 경우 모두 중소기업은행 청구액은 전액 배당되는 것으로 추정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 노원구 중계동 불암고등학교 북서측 인근입니다. 주변에 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북측 중계로, 북측 및 서측 중계로17길과 접하며 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1993.05.15 사용승인된 철근콘크리트조 지상 15층 아파트의 11층입니다. 방4·거실·주방/식당·욕실2로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·교육환경보호 관련 구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 확인되므로 실제 적용 여부와 거래 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 토지 조건. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 ㎡당 4,243,000원입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 468세대 단지로 동일 면적의 실거래 사례가 존재합니다. 다만 전체 12건의 거래가격이 1,400,000,000원부터 1,600,000,000원까지 분포하고 최근 거래 추세가 -2.7%이므로, 매수 후 매도가격을 전체 평균 수준으로 낙관해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 정정 확인. 2026.09.15 정정된 최저매각가격 1,500,000,000원이 2026.11.03 매각기일에 그대로 적용되는지 법원 매각공고 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 가격 안전마진. 최근 12개월 평균 1,501,250,000원과 현재 최저가의 차이는 1,250,000원에 불과합니다. 매입 부대비용과 최근 거래 하락 추세를 고려해 응찰가격을 보수적으로 판단하세요.
• 최신 거래 비교. 2026년 9월 12층 거래 1,550,000,000원, 2026년 5월 11층 거래 1,560,000,000원, 2026년 7월 4층 거래 1,500,000,000원을 함께 비교하고 층·향·내부 상태의 차이를 확인하세요.
• 선순위 등기 정리. 을구 17번 하나은행 근저당권은 말소된 것으로 정리되어 있으나 관련 변경·이전 기록이 있으므로 최신 등기부에서 최종 말소 여부를 직접 확인하세요.
• 점유 및 임대관계. 임차인 신고가 없더라도 실제 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 확인·매각물건명세서로 점유자와 임차권의 존재 여부를 확인하세요. 소유자 또는 제삼자 점유에 따라 명도 부담이 달라질 수 있습니다.
• 배당과 공과금. 집행비용은 추정액이며 당해세·우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 관리비 체납과 공용부분 부담 가능성도 관리주체에 확인하세요.
• 토지·규제 확인. 토지거래계약 허가구역 및 교육환경보호 관련 제한의 실제 적용 여부를 확인하고, 취득 후 사용·처분 계획에 미치는 영향을 검토하세요.
• 후속 회차 주의. 1,200,000,000원·960,000,000원은 추가 유찰 가정 가격입니다. 실제 매각가격 및 일정은 법원의 변경·정정 공고를 기준으로 판단하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”

이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조로, 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유 확인 없이 명도까지 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.

핵심은 가격입니다. 감정가 1,350,000,000원보다 현재 최저가 1,500,000,000원이 높다는 특수한 정정 상황이고, 그 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 1,501,250,000원과 거의 일치합니다. 최신 거래 1,550,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 추세는 -2.7% 하락입니다. 현재 가격만으로 충분한 할인이나 안전마진을 확보했다고 보기 어렵습니다.

따라서 이 물건의 판단은 “권리상 접근 가능하나, 현 회차 가격 매력은 제한적”으로 정리됩니다. 현재 가격에 무리하게 접근하기보다, 정정된 최저매각가격의 효력과 점유관계를 확인하고 추가 가격 조정 가능성을 살펴보는 편이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 매입가격과 하락장 대응에 있습니다.