서울북부지방법원 2024타경112971. 동대문구 전농동 전농동삼성아파트 105동 502호, 전용 59.93㎡의 아파트입니다. 감정가 766,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 612,800,000원입니다. 신청채권자는 주식회사애큐온저축은행이며, 청구금액은 538,892,987원입니다. 등기부에는 오랜 기간 여러 금융기관의 근저당권 설정과 말소가 반복된 이력이 있지만, 현재 권리분석의 중심은 2014년 우리은행 근저당권입니다.

이 사건의 매력은 단순히 감정가에서 할인됐다는 사실에 있지 않습니다. 실거래 비교 단지인 전농동삼성래미안의 동일 면적 거래에서는 2026년 9월 1,130,000,000원과 1,170,000,000원의 사례가 확인되고, 최근 12개월 평균도 1,041,428,571원입니다. 현재 최저가와의 간격이 상당합니다. 다만 비교 거래의 층과 개별 상태가 다르고, 임대관계도 확인되지 않았다는 점에서 가격상 우위와 실제 취득 안전성은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 우리은행이 말소기준

가장 중요한 등기는 2014.10.15 접수된 을구 9번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 221,100,000원으로, 이 사건의 말소기준권리입니다. 우리은행 근저당권 자체와 그 이후 설정된 애큐온저축은행의 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거의 중소기업중앙회 가압류는 2008.06.10 말소됐고, 2016년 유니온상호저축은행의 임의경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다. 2018년 테라크라우드대부 명의로 설정됐던 전세금 5,000,000원의 전세권 역시 2019.05.14 말소된 과거 권리입니다. 이를 현재 존속하는 전세권이나 매수인의 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 확실히 낮은 최저가

동일 면적 59.93㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 실거래 평균은 912,583,333원이지만, 오래된 저가 거래까지 혼합된 평균에만 의존하지 않고, 최근 12개월 평균 1,041,428,571원(7건)과 최신 거래인 2026년 9월 1,130,000,000원을 우선 기준으로 삼겠습니다.

가격 차이는 분명합니다. 현재 최저가 612,800,000원은 최근 12개월 평균의 58.8%, 최신 거래가의 약 54.2%입니다. 전체 12건 중 가장 낮은 거래가인 705,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 확인된 권리 인수액이 0원이므로, 현재 특정된 권리만을 반영한 실질취득액 역시 최저가와 같은 612,800,000원으로 추정됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 612,800,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권 순서로 배당하는 구조입니다. 금액은 각 근저당권의 채권최고액 기준 추정이며, 실제 확정채권액·집행비용·조세채권 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

집행비용 8,528,000원과 채권자 배당액 604,272,000원을 합하면 가정 매각대금 612,800,000원입니다. 실제 채권액 및 배당순위는 확정 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

회차별 배당·인수 시나리오

추가 유찰 시나리오에서도 후순위 근저당권의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 소멸권리만을 기준으로 한 매수인 인수금액은 달라지지 않습니다. 가격이 낮아질수록 채권자의 배당 부족액이 증가하는 구조입니다.

추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 매각 일정이 아닙니다. 각 회차의 인수액은 현재 특정된 권리만을 반영한 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동대문구 전농동 소재 서울시립대학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지를 중심으로 점포·업무용건물·빌라 등이 혼재하며, 인근에 학교와 근린공원, 재래시장 및 청량리역 상권이 위치합니다. 감정평가상 주거 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 시내버스정류장이 도보 약 2~3분 거리에 있습니다. 지하철역은 도보로 다소 먼 편이어서 대중교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕의 지상 20층 건물 중 5층입니다. 급배수·위생·승강기·지하주차장·도시가스 개별난방·소화전 및 화재경보 설비 등이 확인됩니다.
• 단지. 사용승인일 2000.05.13, 전체 7개동 463세대이며 대상 105동은 80세대입니다. 동일 전용면적의 실거래 12건이 확인돼 비교 가능한 거래 사례가 존재합니다.
• 토지 및 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 대상 토지는 평탄한 부정형 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가 기준액은 5,170,000원/㎡입니다.
• 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한이 표시돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있으므로 경매 취득과 관련한 적용 여부 및 이용 제한을 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않으며, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 감정평가 조사는 건물 외관과 인근 탐문 등을 바탕으로 개략적으로 수행됐으므로 실제 내부 상태는 현장에서 별도 점검해야 합니다.
• 환금성. 463세대 아파트단지이고 동일 면적 실거래가 확인된다는 점은 긍정적입니다. 다만 최근 거래가가 820,000,000원부터 1,170,000,000원까지 차이를 보이므로, 층·시점·상태에 따른 개별 가격 변동성을 감안해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임차관계 우선 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 확정일자 및 임대차 보증금 존재 여부를 확인하고, 대항력 있는 임차인이 있는 경우 예상 인수액을 새로 계산해야 합니다.
• 2014.10.15 말소기준일 확인. 우리은행 근저당권의 접수일을 기준으로 선순위 권리 여부를 대조하세요. 등기상 근저당권이 모두 소멸한다고 해서 등기되지 않은 임차권의 위험까지 자동으로 배제되는 것은 아닙니다.
• 최신 매각물건명세서 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 원본을 확인해 매수인 인수사항과 점유자 진술 및 배당요구 여부를 재검증하세요.
• 시세 비교는 최근 거래 중심. 전체 평균 912,583,333원뿐 아니라 최근 12개월 평균 1,041,428,571원과 최신 거래 1,130,000,000원을 함께 보되, 본건 5층과 비교 거래층의 차이를 반영해야 합니다.
• 응찰 상한 설정. 612,800,000원은 현재 최저가이지 최종 낙찰가가 아닙니다. 응찰가가 높아질수록 실거래 시세 대비 가격 차이는 줄어듭니다. 취득세·등기비용·명도비·수리비 등 부대비용도 별도로 고려해야 합니다.
• 미납 관리비 및 명도. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 실제 점유자가 있는 경우 인도 및 명도 일정과 비용을 따져야 합니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있으므로, 관할 기관에 경매 취득 시 적용 여부와 관련 제한을 확인하세요.
• 배당액과 권리 인수 구별. 채권 미배당 232,428,000원은 근저당권 채권자들의 배당 부족액입니다. 이를 매수인 인수금으로 더하지 않아야 하며, 별도의 선순위 임차권 등이 발견되면 인수액을 독립적으로 판단해야 합니다.
• 매각기일 확인. 예정된 매각기일은 2026.11.03입니다. 기일변경·매각조건·특별매각조건·입찰보증금 등 실제 입찰사항을 법원 공고와 대조하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인이 마지막 관문”

전농동삼성아파트 105동 502호는 권리와 가격을 함께 볼 때 긍정적인 요소가 뚜렷한 경매물건입니다. 2014년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 현재 존속하는 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 기준 미배당이 232,428,000원 발생하더라도, 이는 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다.

가격은 최근 시세와 비교해도 차이가 큽니다. 현재 최저가 612,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 1,041,428,571원의 58.8%이고, 최신 거래가 1,130,000,000원보다도 낮습니다. 가격 추세가 +42.2%인 점도 단기적으로는 상승 거래 사례가 축적되고 있음을 보여줍니다. 다만 이를 미래 가격 상승의 보장으로 해석해서는 안 됩니다.

남아 있는 핵심 변수는 점유·임대관계입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 선순위 대항력 위험이 없다는 점이 검증된다면, 현재 최저가 기준으로는 실거래 시세 대비 가격상 이점이 상당합니다. 반대로 대항력 있는 선순위 임차인이 발견된다면 실질취득액과 투자판단은 달라져야 합니다.

결론은 ‘가격 매력은 높음, 권리 인수는 점유 검증 후 확정’입니다. 감정가보다 저렴하다는 이유만으로 서둘러 응찰하기보다, 점유자·선순위 임차권·실내 상태를 확인한 후 실제 취득비용을 기준으로 응찰 상한을 결정하는 접근이 적절합니다.