서울북부지방법원 2024타경113523. 강북구 번동 오동공원현대홈타운 103동 805호, 전용면적 84.4405㎡의 아파트입니다. 등기상 소유자는 황규혁이고, 현재 경매를 신청한 채권자는 리치금융진대부 주식회사입니다. 신청채권자의 청구액은 213,300,000원입니다. 이 사건은 2016년 설정된 계양신용협동조합 근저당권이 2024년 리치금융진대부에 이전된 뒤 임의경매가 개시된 구조입니다. 복잡한 과거 등기 이력과 별개로, 현재의 권리분석에서 출발점이 되는 것은 2016.11.25 접수된 을구 19번 근저당권입니다.
권리와 가격을 분리해서 판단할 필요가 있습니다. 선순위 근저당권 이후 설정된 권리들은 일반적인 매각 소멸 대상이며, 확인된 전입일 기준으로 김영애의 대항력도 인정되기 어렵습니다. 반면 실제 점유 형태와 임대차 보증금은 명확하지 않습니다. 가격 측면에서는 감정가 643,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 514,400,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균과 비교하면 일정한 가격 차이가 확보된 상태입니다. 그러나 최근 거래가격 자체가 하락하고 있다는 점을 함께 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경113523 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 오현로31길 89, 103동 8층 805호 (번동, 오동공원현대홈타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.4405㎡ · 103동 8층 |
| 단지 정보 | 오동공원현대 · 245세대 · 사용승인 2001.09.11 |
| 소유자 | 황규혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 643,000,000원 / 514,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 리치금융진대부 주식회사 / 213,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.25 · 을구 19번 · 계양신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 283,400,000원 |
| 근저당권 양수인 | 리치금융진대부주식회사 (2024.06.27 이전등기) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 토지 관련 | 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,600,000원/㎡ · 토지이용상황 아파트 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유관계는 확인
핵심은 2016.11.25 설정된 을구 19번 근저당권입니다. 채권최고액은 283,400,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당권(300,000,000원)과 2024년 경매개시결정 및 강북구 압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 선행 가등기와 과거 근저당권·압류 및 종전 경매개시결정은 등기상 이미 말소된 이력이므로 현재 매수인이 별도로 인수할 권리로 계산하지 않습니다.
임차인·점유관계 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영애 103동 805호 · 사용관계 미상 |
2017.12.07 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
전입일 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서에 나타난 점유자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고와 중복되는 인원은 아닙니다.
김영애의 전입신고일은 2017.12.07로, 말소기준권리인 2016.11.25 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 보지 않습니다. 다만 보증금, 확정일자, 임대차계약의 내용과 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 우선변제권의 존재와 배당 가능 여부는 미확정입니다. 대항력이 있다고 단정해서도 안 되지만, 조사된 전입 사실만으로 명도 문제가 없다고 판단해서도 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세에는 여력, 추세는 하락
오동공원현대의 전용 84.44~84.78㎡대 유사면적 실거래입니다. 전체 비교거래는 11건이며, 그중 최근 12개월 거래는 7건입니다. 과거 고가 거래까지 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래가격에 우선적으로 무게를 두어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.78㎡ | 18 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 5 | 620,500,000원 |
| 2026.05 | 84.78㎡ | 2 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 6 | 650,000,000원 |
| 2025.11 | 84.44㎡ | 15 | 598,000,000원 |
| 2025.11 | 84.78㎡ | 1 | 577,000,000원 |
| 2025.09 | 84.44㎡ | 17 | 650,000,000원 |
| 2024.10 | 84.78㎡ | 4 | 680,000,000원 |
| 2024.10 | 84.78㎡ | 1 | 565,000,000원 |
| 2023.09 | 84.78㎡ | 5 | 630,000,000원 |
| 2022.01 | 84.78㎡ | 10 | 750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 7건 | 609,357,142원 |
| 전체 거래 평균 | 유사면적 | 11건 | 626,409,090원 |
최저가 514,400,000원은 최근 12개월 평균 609,357,142원의 84.4%입니다. 최신 거래인 2026년 8월 600,000,000원보다도 낮습니다. 즉, 현재 최저가에는 실제 거래가격과 비교한 가격상 여력이 존재합니다.
그러나 전체 거래 평균 626,409,090원에는 2022년 750,000,000원, 2024년 680,000,000원과 같은 과거 거래가 포함되어 있습니다. 이런 과거 고가를 기준으로 최저가의 매력을 과대평가해서는 안 됩니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세는 -7.1%로 하락 방향입니다. 따라서 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 거래의 하락 흐름과 낙찰 이후 처분 가능한 가격이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 514,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,544,000원 |
| 1. 을구 19번 근저당권 · 계양신용협동조합(설정자) | 283,400,000원 | 283,400,000원 |
| 2. 을구 25번 근저당권 · 상상인저축은행 | 300,000,000원 | 223,456,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 가상 배당계산입니다. 제1순위 근저당권은 리치금융진대부에 이전되었으며 근저당권부채권 근질권도 설정되어 있으므로, 표의 원권리자 명칭을 실제 수령자로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 7,544,000원을 제외한 채권자 예상 배당액은 506,856,000원입니다. 기재된 채권최고액 합계 583,400,000원에 대한 배당 부족액은 76,544,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원으로 계산됩니다.
이 부족액을 곧바로 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 근저당권이 매각으로 소멸하면 미배당 채권은 원칙적으로 채무자에게 남는 문제이므로, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 근저당권의 이전 및 근질권 설정 이력이 있어 실제 배당 수령자와 수령 범위는 별도로 확인해야 합니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 514,400,000원 | 506,856,000원 | 76,544,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 411,520,000원 | 405,004,800원 | 178,395,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 329,216,000원 | 323,806,976원 | 259,593,024원 | 0원 |
후속 회차로 갈수록 채권자의 배당 부족액은 증가하지만, 소멸하는 후순위 근저당권의 미배당액이 매수인에게 자동으로 이전되지는 않습니다. 현재 권리분석 가정에서 각 회차 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 실질취득은 각 회차 매각가와 동일하게 계산되며, 실제 낙찰가가 최저가보다 높으면 실질취득액도 그만큼 높아집니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·단지 정보 기준)
- 물건과 단지. 오동공원현대는 2001.09.11 사용승인된 245세대 아파트입니다. 경매 대상은 103동 8층 805호이며 전용면적은 84.4405㎡입니다. 동일 유사면적의 실거래가 확인되지만, 개별 층·향·관리상태에 따른 가격 차이는 별도 검토가 필요합니다.
- 토지 특성. 토지이용상황은 아파트이며, 지형은 평지, 형상은 부정형, 도로접면은 소로각지입니다. 제2종일반주거지역에 해당하고 공시지가는 3,600,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 또한 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시되므로 실제 취득과 이용에 적용되는 규제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 주변 토지계획. 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역과 접하고, 근린공원과도 접하는 토지이용계획입니다. 인접 용도지역 및 시설이 개별 세대에 미치는 영향은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 유사면적 실거래가 11건 확인되어 비교가격을 검토할 수 있습니다. 다만 245세대 규모이고, 단지 경매 매각률은 50.0%입니다. 최근 가격 추세가 -7.1%인 점을 고려하면 재매각 시점과 매도가격에 대해 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2016.11.25 을구 19번 계양신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 해당 근저당권의 2024.06.27 이전등기와 근저당권부채권 근질권을 함께 대조해야 합니다.
- 점유자 김영애 확인. 전입일은 2017.12.07로 기준권리 이후이지만, 보증금·확정일자·실제 사용관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·임대차 관련 자료를 대조하고 실제 점유 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당순위 검증. 신청채권자 리치금융진대부의 근저당권 양수 이력과 예상배당 0원 표시는 정합성 확인이 필요합니다. 채권계산서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2024.12.20 강북구 압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 분석되지만, 당해세와 우선징수되는 세금의 존재 및 배당 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 기준 설정. 과거 750,000,000원 거래나 전체 평균 626,409,090원만으로 가격을 판단하지 마세요. 최근 12개월 평균 609,357,142원, 최신 거래 600,000,000원, 가격 추세 -7.1%를 우선 고려해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 514,400,000원을 기준으로 검토하되, 다음 회차 시나리오 411,520,000원 및 329,216,000원도 비교할 수 있습니다. 후속 회차의 실제 진행과 가격은 법원 매각 공고로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도·세대 상태. 공용부분 미납 관리비, 세대 내부 수리 필요성, 점유자의 인도 협조 여부 및 명도비용을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 예상 인수액 0원과 별개의 취득 부담입니다.
- 토지거래 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 표시가 있으므로 실제 물건과 경매 취득에 대한 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 공고를 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최근 시세보다 낮지만, 확인 없이 낙찰받을 물건은 아니다”
오동공원현대홈타운 103동 805호는 가격과 권리구조 양쪽에서 검토 가치가 있는 경매물건입니다. 1회 유찰된 최저가 514,400,000원은 최근 12개월 평균 609,357,142원의 84.4%이며, 최신 거래 600,000,000원보다도 낮습니다. 매수인이 인수할 것으로 계산된 권리금액도 현재는 0원입니다.
그러나 권리관계가 완전히 확인된 상태라고 보기는 어렵습니다. 김영애의 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금과 확정일자, 임대차 및 점유관계가 불명확합니다. 또한 선순위 근저당권의 양수·근질권 설정 이력과 신청채권자 예상배당 표시는 원본 확인이 필요합니다. 그리고 무엇보다 최근 가격 추세가 -7.1%로 하락 중입니다.
종합적으로는 가격 여력은 인정하되, 하락장과 점유·배당 확인 부담을 반영한 B등급 검토 대상입니다. 현재 최저가가 최근 실거래보다 낮다는 사실은 긍정적이지만, 그 차이가 미래 수익을 보장하지는 않습니다. 입찰 판단의 핵심은 최신 시세를 기준으로 한 보수적 가격 설정, 점유관계 확인, 근저당권 양수와 배당관계의 원본 검증입니다.