서울북부지방법원 2024타경119477. 강북구 수유동 현주빌라 3층 302호, 전용면적 45.97㎡의 다세대주택입니다. 소유자 고완석이 2021년 300,000,000원에 매수한 주택으로, 이후 국세 압류와 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기가 이어졌습니다. 현재 매각기일은 2026.11.03이며, 8회 유찰로 표시되어 있음에도 최저매각가는 감정가와 동일한 301,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 압류가 몇 건인가가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않을 때 누가 부족분을 부담하는지, 그리고 제출된 확약서가 그 부담을 실제로 없애는지에 있습니다. 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 인수가 해소되지만, 가격과 건물 하자는 여전히 매수인의 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로69길 28, 3층 302호 (수유동, 현주빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.97㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.07.01 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.04 국(강서세무서장) 압류 · 갑구 5번 |
| 임차보증금 | 최환희 · 300,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 실질 인수 | 0원(확약 적용 전제) · 일반 배당계산상 부족분 4,014,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약의 관계
말소기준권리는 2022.07.04 국(강서세무서장) 압류입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 과거 금호새마을금고 근저당권 12,000,000원은 2021.08.17 이미 말소되었으므로 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.
그러나 최환희의 전입·점유 개시일인 2021.08.17은 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.08.05로 확인됩니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소 대상이라고 해서 그 이전에 취득한 대항력까지 자동으로 없어진다고 보아서는 안 됩니다.
임차인 및 권리 신고 내역
| 성명 / 신고 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 최환희 3층 302호 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2021.08.17 확정 2021.08.05 임차권등기 2023.05.24 |
300,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권 배당요구 확인 확약 적용 범위의 실질 인수 0원 |
| 주택도시 별도 신고 표기 |
전입 2021.08.17 확정 2021.08.05 배당요구 2024.10.23 |
0원 |
대항력 신고
우선변제 신고 독립 임차인인지 보증채권 관련 신고인지 확인 필요 별도 보증금 합산 없음 |
임차보증금 300,000,000원이 확인된 실제 임차인은 최환희 1명입니다. 별도 기재된 ‘주택도시’의 신고 보증금은 0원으로, 이를 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 다만 해당 신고가 주택도시보증공사의 권리승계·대위에 따른 것인지, 독립한 임대차 관계인지 명확히 확인해야 합니다.
따라서 이 확약이 해당 임차보증금 반환채권과 매수인에 대한 대항력에 유효하게 적용되는 것을 전제로, 주된 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 일반 배당계산상의 부족분 4,014,000원을 실제 매수인 부담으로 중복 산정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
현주스위트빌 실거래 자료는 총 6건, 전체 평균 304,333,333원입니다. 표면적으로 최저가 301,000,000원은 전체 평균의 98.9%여서 시세와 비슷하거나 약간 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 이 평균에는 2021~2022년 거래가 포함되어 있습니다.
최근 12개월 거래는 2026.09의 253,000,000원 1건이며, 이를 기준으로 보면 현재 최저가는 119.0%입니다. 최근 거래 대비 과거 거래의 가격 추세도 -19.6%로 집계되어 있어, 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 41.77㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.03 | 47.07㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.01 | 45.97㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2022.01 | 47.07㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2021.10 | 48.49㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2021.07 | 45.97㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 304,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.77㎡ | 1건 | 253,000,000원 |
특히 대상과 전용면적이 같은 2021.07 거래는 300,000,000원, 2022.01 거래는 313,000,000원이지만 모두 오래된 거래입니다. 현재 최저가 301,000,000원은 최근 시세와 하락 추세를 감안할 때 가격상 보수적으로 접근해야 하는 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,014,000원 |
| 1. 최환희 임차보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 295,986,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
일반 배당모형에 따른 추정치입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 동일 기관의 별도 기재 금액이므로, 실제 별도 채권인지 중복된 채권관계인지 확인하기 전에는 독립 채무로 단순 합산하지 않습니다. 국세 등 법정 우선채권, 배당순위 변동, 실제 배당채권자 및 집행비용 확정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 확약 유무가 결정적
| 회차 | 매각가 가정 | 일반계산상 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 301,000,000원 | 4,014,000원 | 실질 인수 0원 |
| 9회 유찰 가정 · 80% | 240,800,000원 | 63,371,200원 | 실질 인수 0원 |
| 10회 유찰 가정 · 64% | 192,640,000원 | 110,856,960원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가는 만큼 대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 늘어나, 명목 낙찰가만 낮아졌다고 실질취득 비용이 그만큼 감소하지 않습니다. 실제로 위 일반계산에서는 인수액이 4,014,000원에서 63,371,200원, 110,856,960원으로 커집니다.
반면 해당 임차권에 확약이 유효하게 적용되면 이 부족분은 매수인이 인수하지 않으므로, 실질취득액은 각 매각가를 기준으로 판단합니다. 이때도 취득세, 명도, 누수 보수, 승강기 관련 비용 등은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 한빛맹학교 동측 인근입니다. 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 우이신설선 삼양역 및 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 건물 규모. 2020.07.01 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 총 10세대 규모의 다세대주택입니다. 대단지에 비해 실거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 토지·도로. 완경사 사다리형 토지로, 남측 약 10m와 동측 약 7m 포장도로에 각각 접합니다. 제2종일반주거지역이며 고도지구 등의 제한이 있습니다.
- 누수 하자. 옥상·외벽 누수와 관련된 건물 전반의 하자 보수 공고문이 확인되었습니다. 대상 호실 내부에서도 누수로 인한 도배 및 바닥재 오염·훼손이 보고되었습니다. 보수가 완료되었는지 확인해야 합니다.
- 승강기. 승강기 피트 침수 등 다수의 하자로 1~3차 현장 방문에서 운행금지 상태였으나, 2026.08.05 방문 때에는 정상운행이 확인되었습니다. 안전검사 결과 및 향후 유지보수 위험을 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.17 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한 등 관련 사항의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 10세대, 관련 경매 평균 유찰 8.0회, 매각률 11.11%로 나타납니다. 최근 가격 하락 추세 및 물리적 하자까지 감안하면 재매각 시 유동성 위험이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.08.19 제출된 주택도시보증공사 확약서의 원문과 법원 접수 여부, 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 범위를 확인하세요. 임차권등기 말소 동의가 실제 말소 완료와 같은 의미는 아닙니다.
- 별도 신고 성격 확인. 최환희 외 ‘주택도시’로 기재된 신고가 보증채권 관련 권리행사인지, 독립 임차권이나 점유자가 있는지 확인하세요. 확약 밖 임차권에는 별도 인수 위험이 남을 수 있습니다.
- 국세·우선채권 확인. 2022.07.04 국세 압류와 2024.10.31 국민건강보험공단 압류의 실제 체납채권, 교부청구, 배당순위를 확인하세요. 현재 배당표만으로 세금 관련 우선채권 규모를 확정할 수 없습니다.
- 최저가 재확인. 8회 유찰인데도 최저매각가가 301,000,000원으로 감정가의 100%인 점은 법원 공고와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 누수·방수 실사. 옥상 및 외벽 방수공사 이력, 현재 누수 발생 여부, 실내 도배·바닥재 손상, 추가 보수비와 향후 공동 부담 가능성을 확인하세요.
- 승강기 안전 확인. 2026.08.05 정상운행 확인 이후의 검사 결과, 운행 상태, 피트 침수 재발 여부, 보수비 부담을 점검하세요.
- 가격 기준 재설정. 최근 253,000,000원 거래는 면적이 다른 1건이므로 인근 유사 다세대주택의 최신 거래와 실제 내부 상태를 함께 비교해야 합니다. 전체 평균 304,333,333원만을 응찰가 근거로 삼지 마세요.
- 임대사업 관련 사항. 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대사업자 관련 의무 및 매각 후 처리 사항을 관할기관에 확인하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부, 명도 협의 및 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기 내용, 현황조사서, 재감정평가서, 승강기 관련 사실조회 답변서와 최신 매각 공고를 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 투자 매력”
이 사건은 처음 보면 보증금 300,000,000원이 걸린 위험한 대항력 인수형 경매입니다. 일반 배당계산에서는 부족분이 발생하고, 유찰이 진행될수록 그 부족분은 늘어납니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 유효하게 적용된다면, 해당 임차보증금의 실제 인수는 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 이 물건이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 301,000,000원은 최근 실거래 253,000,000원보다 높고, 거래 추세는 -19.6%입니다. 최근 거래의 면적 차이와 제한적인 표본을 감안하더라도, 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
여기에 8회 유찰, 10세대 규모, 낮은 매각률, 건물 전반 누수 및 승강기 하자가 겹칩니다. 따라서 종합 평가는 D등급입니다. 권리상 확약은 긍정적이지만 투자 판단에서는 현재 가격을 보류하고, 실제 가격 조정 여부와 하자 보수 상태 및 확약의 적용 범위를 모두 확인하는 것이 우선입니다.
결론은 명확합니다. 확약은 보증금 인수 문제를 풀어주지만, 비싼 가격과 건물 하자까지 없애주지는 않습니다.
