의정부지방법원 2025타경71931. 경기도 포천시 어룡동 688-1 일원에 위치한 공장시설 및 토지 관련 경매입니다. 감정상 공장시설은 사무실·기숙사 등을 포함한 건물과 작업장으로 이용되고 있습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사찬영퍼이며, 2018년 소유권을 취득한 후 중소기업은행 근저당권이 설정되었습니다.
이 물건의 특징은 일반 주거용 부동산보다 확인할 사항이 많다는 점입니다. 여러 건의 근저당권과 가압류가 존재하고, 공장 관련 담보목록도 연결되어 있습니다. 특히 현황조사상 점유관계가 단순하지 않고 일부 보증금이 확인되지 않아, 등기상 권리 소멸과 실제 점유·인도 위험을 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 688-1 도로명주소: 경기도 포천시 어룡3길 81 |
| 관련 부동산 | 어룡동 688-1, 688-3, 688-4, 688-5, 688-6 · 가동 등 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(사무실·기숙사 등) 및 작업장 |
| 소유자 | 주식회사찬영퍼 (2018.05.28 소유권이전) |
| 토지 참고사항 | 공장용지 · 토지면적 992.0㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 | 6,180,069,540원 |
| 최저매각가 | 6,180,069,540원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 2,801,510,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.28 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예상
말소기준권리는 2018년 5월 28일 접수된 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,000,000,000원이며, 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당권과 최재형 근저당권, 각 채권자의 가압류, 포천시 압류 및 경매개시결정은 매각에 따라 소멸할 것으로 예상됩니다.
1995년 주식회사서은상호신용금고 근저당권과 2006년 주식회사토마토상호저축은행 근저당권은 이미 등기상 말소되어, 현재 말소기준보다 앞선 존속 근저당권으로 취급하지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상과 인도 위험
현황조사에는 4건의 임차·점유관계가 확인됩니다. 모두 표시된 전입일이 말소기준권리 설정일인 2018.05.28 이후입니다. 다만 이 물건은 공장시설을 포함하므로 전입일만으로 모든 임대차의 대항력을 최종 판정할 수는 없습니다. 사업자등록, 실제 점유 개시 시점, 임차 부분의 용도와 임대차계약 내용을 함께 확인해야 합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)티비텍스타일 대표자 이승환 |
2018.10.12 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 심규석 | 2018.11.15 | 미상 | 500,000원 | 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| TIAN LUZHE | 2021.01.15 | 미상 | 미상 | 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XU SHIQUAN | 2019.06.24 | 미상 | 미상 | 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 잠정 판단입니다. 공장·사업장 임대차에서는 인도 및 사업자등록 등 별도의 법정 요건을 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요하며, 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.
③ 가격·시세 — 신건 가격 메리트는 확인되지 않았다
감정가와 최저매각가는 모두 6,180,069,540원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 물건은 공장시설과 토지가 함께 관련된 산업용 부동산입니다. 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다.
공장·토지는 건물의 구조와 노후도, 토지의 용도지역, 도로 접근성, 공장설비 포함 여부, 배출시설 제한, 실제 사용 가능성 등에 따라 가치 차이가 발생합니다. 따라서 감정가만 보고 할인 매물로 판단하거나, 향후 유찰만을 이유로 시세보다 저렴해졌다고 평가해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 추정 인수액 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 6,180,069,540원 | 0원 | 2,708,869,973원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 4,944,055,632원 | 0원 | 1,485,216,204원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 3,955,244,505원 | 0원 | 506,293,188원 |
유찰 시나리오는 실제 유찰 결과가 아닌 가정입니다. 잔여금과 인수액은 추정 배당계산 및 확인된 권리관계를 기준으로 하며, 외화채권·미상 임대차·우선변제 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,180,069,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 64,200,695원 |
| 1. 중소기업은행 · 을구 5번 근저당 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 · 을구 6번 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 중소기업은행 · 을구 7번 근저당 | 미화 300,000달러 | 0원 · 계산 제외 |
| 4. 서옥석 · 가압류 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 5. 승리건설 주식회사 · 가압류 | 59,300,000원 | 59,300,000원 |
| 6. 신용보증기금 · 가압류 | 645,100,000원 | 645,100,000원 |
| 7. 산은캐피탈주식회사 · 가압류 | 17,658,154원 | 17,658,154원 |
| 8. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 · 가압류 | 11,373,038원 | 11,373,038원 |
| 9. 최재형 · 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 10. 한국전력공사 · 가압류 | 7,567,680원 | 7,567,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,708,869,973원 |
예상배당은 제시된 청구금액·채권최고액을 이용한 단순 추정이며 실제 배당순위나 배당액 확정 결과가 아닙니다. 외화근저당권은 환산금액 미상으로 배당액 0원을 임시 반영했으며, 포천시 압류 관련 세액·당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 이에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 어룡동 소재 어룡동마을 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이합니다. 버스정류장과의 거리 등을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 실제 공장 운영을 위한 물류차량 진출입 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 이용. 기호(6)는 사무실·기숙사 등을 포함한 공장, 기호(7·8·9)는 공장 작업장으로 이용되고 있습니다. 철근콘크리트조, 시멘트블록조 및 조립식판넬조 건물이 포함됩니다.
- 설비. 기호(6) 건물에는 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 공장설비와 생산 관련 기계기구의 실제 상태 및 매각 포함 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 토지. 공장용지로 표시된 토지의 참고 면적은 992.0㎡이며, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 168,600원/㎡로 제시되어 있으나, 개별 필지와 전체 매각 범위를 구분해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 농림지역 관련 토지가 포함됩니다. 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 및 배출시설설치제한지역 등의 규제를 검토해야 합니다.
- 토지거래 허가. 토지이용 규제상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다. 실제 허가 대상 여부와 경매취득 관련 적용관계는 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·토지는 일반 주택과 달리 용도·업종·설비·환경규제에 따른 매수자 적합성이 중요합니다. 실거래 비교가 어려운 만큼 감정가 자체보다 실제 활용과 재매각 가능성을 중심으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.05.28 중소기업은행 근저당권을 기준으로 선후 권리 및 말소 대상 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 재확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. (주)티비텍스타일 외 심규석, TIAN LUZHE, XU SHIQUAN의 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금을 확인하세요.
- 사업장 대항력 확인. 전입일 외 사업자등록, 실제 인도·점유 시점, 계약 대상 부분, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 외화근저당 확인. 중소기업은행의 미화 300,000달러 채권최고액과 실제 채권잔액, 공동담보 및 배당관계를 확인하세요.
- 공장 담보목록 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 포함된 설비와 기계기구가 무엇인지, 해당 설비가 실제 현장에 존재하는지 확인하세요.
- 매각대상 범위 확인. 어룡동 복수 지번의 토지와 건물별 매각 포함 범위, 제시외 건물, 점유구역 및 현황과 공부의 일치 여부를 확인하세요.
- 환경·규제 확인. 계획관리지역·농림지역, 배출시설 제한, 토지거래허가 관련 사항과 공장 인허가를 확인하세요.
- 체납·시설비용 확인. 포천시 압류의 실제 세액, 공과금, 전기요금, 공장설비 유지비 및 폐기물·환경정비 비용 발생 가능성을 확인하세요.
- 가격 재검토. 최근 인근 공장 실거래, 필지별 토지가격, 건물 잔존가치 및 실제 사용 가능한 설비 가치를 구분해 적정 입찰가를 산정하세요.
- 유찰 시나리오 검토. 신건과 1회·2회 유찰 가정 금액을 비교하되, 감정가 대비 인하율을 시세 대비 할인율과 혼동하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·공장 관련 담보목록을 반드시 확인하고, 입찰 전 실제 점유와 시설 상태를 재점검하세요.
맺으며 — “등기상 소멸 예상 ≠ 인수 위험 없음”
이 물건은 말소기준권리가 명확하다는 점에서 등기상 권리 흐름을 파악하기는 어렵지 않습니다. 2018년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후의 주요 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다.
그러나 공장과 토지가 포함된 물건이고, 임차·점유관계 4건 중 3건의 보증금이 미상이라는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 미화 300,000달러 근저당권도 실제 배당 계산에서 제외되어 있으며, 공장 담보설비와 매각대상 범위, 토지 규제 또한 검증이 필요합니다. 현재 예상 인수액 0원은 어디까지나 제시된 계산에 따른 잠정치입니다.
가격 측면에서도 감정가 6,180,069,540원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 판단할 비교 거래가 확인되지 않았습니다. 단순히 신건이라는 이유로 응찰할 근거는 부족하며, 향후 유찰이 발생하더라도 적정 시장가치를 별도로 판단해야 합니다.
결론은 ‘등기상 말소 구조는 긍정적, 임차·담보·가격 검증은 보류’입니다. 임대차와 공장 담보목록, 토지별 활용 가능성을 확인한 후 실질취득비용과 시장가치를 비교하는 접근이 적절합니다.
