의정부지방법원 2025타경72236. 경기도 양주시 광적면 가납리 399-19에 있는 근린생활시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물이며 토지면적은 779.0㎡입니다. 민형애와 정영일이 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2,103,657,260원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 핵심 담보권은 2021년 4월 22일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 이 물건은 등기된 채권보다 먼저 살펴야 할 임차인이 있습니다. 송주희는 2021년 3월 18일, 이경섭은 2021년 4월 20일 전입하여 모두 말소기준권리보다 시점이 앞섭니다.
두 임차인 모두 대항력 있는 임차인으로 파악되고, 배당계산에서는 각각 100,000,000원의 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 것으로 처리됩니다. 특히 이경섭은 배당요구까지 했지만, 배당요구 사실만으로 보증금이 전액 회수되는 것은 아닙니다. 배당받지 못하는 보증금이 매수인 부담으로 남는지가 이 경매의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가납리 399-19 도로명주소: 경기도 양주시 광적면 백은로 259 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 3층 · 근린생활시설 이용 |
| 토지 | 779.0㎡ · 지목 대 · 준공업지역 · 사다리형 평지 · 중로한면 |
| 소유자 | 민형애(2분의 1) · 정영일(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 2,103,657,260원 / 2,103,657,260원 (신건) |
| 신청채권자 | 유더블유제십오차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,006,898,974원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2021.04.22 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
| 주요 임차관계 | 대항력 있음 2명 · 대항력 없음 1건 · 대항력 미상 1건 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 남는다
을구 1번 우리은행 근저당은 채권최고액 1,320,000,000원, 을구 2번 근저당은 300,000,000원입니다. 두 근저당은 같은 날짜에 설정됐으며 등기상 공동담보로 토지 가납리 399-19가 기재되어 있습니다. 따라서 건물과 토지의 담보관계 및 배당 범위를 함께 확인해야 합니다.
또한 2024년 6월 4일 을구 1번 근저당권 일부가 신용보증기금으로 이전되었습니다. 표시된 변제액은 308,069,781원입니다. 이는 기존 근저당권의 일부 대위변제·이전 관계이므로, 기존 채권최고액 1,320,000,000원에 별도의 새 채무처럼 중복 가산해서는 안 됩니다. 실제 배당에서는 채권양수·대위변제에 따른 권리자별 배분 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억 인수와 미상 점유자
현황조사 및 매각물건명세서 등에 확인되는 임차·점유 관련 명의는 4건입니다. 이 가운데 보증금과 대항력이 확인되는 선순위 임차인은 송주희와 이경섭입니다. 주식회사 유너스팜 이춘수는 후순위로 파악되고, 송주휘는 전입일과 보증금이 불분명합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력·배당·승계 |
|---|---|---|---|
| 송주희 103호 |
2021.03.18 |
100,000,000원 2,500,000원 |
배당요구 확인되지 않음 |
| 이경섭 3층 |
2021.04.20 |
100,000,000원 2,500,000원 |
2025.05.22 배당요구 |
| 주식회사 유너스팜 이춘수 지층 |
2024.04.15 |
30,000,000원 1,500,000원 |
말소기준 이후 전입 |
| 송주휘 주거 · 점유부분 미상 |
미상 | 미상 | 매각물건명세서 기재 |
대항력은 전입 시점 등 확인된 권리관계를 반영한 판단입니다. 상가·주거 부분의 실제 사용, 인도 및 사업자등록 등 법정 대항요건, 확정일자와 배당요구 내역에 따라 최종 승계 여부와 금액은 달라질 수 있습니다.
지층의 주식회사 유너스팜 이춘수는 말소기준권리 이후 전입한 것으로 분석되어 원칙적으로 대항력에 따른 보증금 인수 대상은 아닙니다. 다만 점유 중인 부분의 실제 명도, 보증금 반환 분쟁, 상가임대차 보호요건 및 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 실질취득 부담 — 유찰되어도 인수액은 남는다
이 사건은 입찰 최저가와 매수인의 전체 취득 부담을 구별해야 합니다. 선순위 임차인 보증금 200,000,000원이 전액 인수된다는 배당 가정을 유지하면, 실질취득 부담은 낙찰가 + 200,000,000원으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,103,657,260원 | 200,000,000원 | 2,303,657,260원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,682,925,808원 | 200,000,000원 | 1,882,925,808원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,346,340,646원 | 200,000,000원 | 1,546,340,646원 |
실질취득 부담은 각 회차 최저매각가에 확인된 인수 보증금 200,000,000원을 더한 금액입니다. 취득세·등기비·명도비·미납 관리비 및 송주휘 관련 추가 인수액은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,103,657,260원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,436,573원 |
| 인수 · 송주희 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 이경섭 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 1. 을구 1번 · 우리은행 근저당 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 우리은행 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 547,545,250원 | 460,220,687원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저매각가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 23,436,573원을 제외하고 채권자에게 총 2,080,220,687원이 배당되는 계산입니다. 배당 대상으로 집계된 채권총액은 2,167,545,250원이며, 미배당액은 87,324,563원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
특히 서울보증보험의 가압류 청구금액 547,545,250원 중 460,220,687원만 배당되고 나머지 87,324,563원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 이는 채권자의 미회수액이며, 선순위 임차인 보증금 200,000,000원의 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
위 배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 신용보증기금의 근저당권 일부 이전, 실제 채권잔액·배당순위 및 당해세·최우선변제는 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 또한 신청채권자 유더블유제십오차유동화전문유한회사의 청구액 1,006,898,974원에 대해 회차별 추정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있어, 기존 담보권의 이전관계와 신청채권자 배당 귀속을 원본으로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 가납1리 마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 3층 근린생활시설로, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 등입니다. 기본적인 위생·급배수·전기 및 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 면적 779.0㎡, 지목 대, 준공업지역이며 사다리형 평지로 중로한면에 접합니다. 공시지가는 452,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전구역(2구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 제한이 있습니다. 도로구역에 접하므로 구체적인 이용·개발계획은 별도 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 위치·면적·이용상태, 경계 및 건축물대장과의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 토지를 함께 매수하는 물건으로, 인근 공장·근린시설 수요와 임대차 상태가 매각·재임대에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가 대비 시장 할인율은 산정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금. 송주희·이경섭 각각 100,000,000원의 보증금, 대항요건, 확정일자 및 실제 배당 가능성을 원본 서류로 확인하세요. 예상 인수액은 합계 200,000,000원입니다.
- 이경섭 배당요구. 2025.05.22 배당요구가 접수됐지만 배당요구만으로 전액 반환이 보장되지는 않습니다. 확정일자와 배당순위, 미배당액 승계 여부를 확인하세요.
- 송주휘의 권리. 전입일·보증금·점유부분이 불분명합니다. 임대차계약과 실제 점유자를 확인하고, 송주희와 동일인인지도 대조하세요.
- 회생절차 등기. 정영일 지분의 2025년 보전처분과 회생절차개시 등기가 경매 진행 및 매각 후 권리정리에 미치는 영향을 법원과 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당 일부 이전. 신용보증기금의 308,069,781원 대위변제와 근저당권 일부 이전은 기존 근저당과 중복 계산하지 말고, 실제 권리자 및 배당관계를 대조하세요.
- 신청채권자 관계. 유더블유제십오차유동화전문유한회사의 청구금액 1,006,898,974원과 근저당권자·채권양수 관계 및 추정배당의 불일치 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지, 제시외 건물의 포함 범위, 현황상 경계와 법정지상권 등 토지·건물 관련 권리 문제를 확인하세요.
- 명도·운영비. 지층·103호·3층 및 주거 점유자의 실제 점유상태, 임대료 지급 여부, 명도협의 가능성, 공용 관리비·시설 유지비를 확인하세요.
- 가격 상한. 응찰가에 선순위 인수 보증금 200,000,000원을 더하고, 추가 점유자 위험 및 취득 부대비용을 반영해 실질취득 부담 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 회생사건 진행 내역 및 최신 매각기일 공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가 21억이 취득원가 21억은 아니다”
이 사건의 출발점은 명확합니다. 최저매각가 2,103,657,260원에 선순위 임차인 보증금 200,000,000원을 더하면, 확인된 실질취득 부담만 2,303,657,260원입니다. 여기에 대항력·보증금이 불명확한 송주휘 관련 위험과 취득·명도 부대비용이 남아 있습니다.
우리은행 근저당 등 소멸 예정 권리가 있다고 해서 경매 이후의 권리관계가 모두 정리되는 것은 아닙니다. 선순위 임차인의 인수 부담과 정영일 지분의 회생절차 관련 등기는 각각 별도 검증이 필요합니다. 상업용 건물·토지의 환금성과 임대수익도 시세 자료 없이 낙관하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류·권리 및 시세 재검증 우선입니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 인수 보증금은 남고, 미상 점유자의 권리까지 확인되기 전에는 실질취득 총액의 상한을 확정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라, 인수채무의 확정과 실제 시장가치에 대한 검증입니다.
