인천지방법원 2025타경510743. 효성동 578-18의 5층 건물 중 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 백기문이며 2021.06.02 매매를 원인으로 거래가액 133,000,000원에 취득했습니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이 없고, 2024.11.26 시흥시 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤 계양구 압류와 2025.07.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 문상호는 2021.05.31 전입했고 배당요구도 했습니다. 이 전입일은 말소기준권리인 2024.11.26 압류보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 보고서에서는 문상호를 “대항력 가능·보증금 및 실제 인수액 미상”으로 판단합니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 그것만으로 실제 인수위험이 없다고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 578-18 4층402호 · 도로명주소 인천광역시 계양구 효서로 83 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2012.07.20 |
| 소유자 | 백기문 (2021.06.02 매매 · 거래가액 133,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 12,354,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 문상호 / 133,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순하지만 임차인이 앞선다
등기상 현재 말소기준은 2024.11.26 시흥시 압류입니다. 2025.05.22 계양구 압류와 2025.07.23 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 계양새마을금고 근저당과 수산업협동조합중앙회 근저당은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 먼저 확인할 항목
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문상호 | 2021.05.31 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 문상호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 조사된 임차인입니다. 전입은 선순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 12,354,000원만 놓고 “감정가보다 크게 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 실질취득가는 낙찰가에 실제 인수되는 임차보증금을 더한 금액이기 때문입니다.
③ 가격 판단 — 6회 유찰을 ‘할인’으로 보면 위험하다
감정가는 105,000,000원이고 현재 최저매각가는 12,354,000원입니다. 6회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 12% 수준이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 8,647,800원과 6,053,460원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 선순위 전입 임차인의 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 근거가 없습니다. 임차보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 경우 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용은 그만큼 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,372원 |
| 1. 경매개시결정 · 문상호 | 133,000,000원 | 11,731,628원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 문상호 청구채권에는 121,268,372원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 별도로 존재하는 선순위 임차관계의 보증금이 미상이므로 “매수인 인수 0원”을 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 북인천여자중학교 북동측 인근이며, 주위에는 동유형 공동주택인 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 약 1.3km 인근에 인천지하철1호선 작전역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20미터 포장도로, 북측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 토지이용계획확인원 기준 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 토지이용계획확인원은 제3종일반주거지역이나 집합건축물대장에는 준공업지역으로 기재되어 있어 감정평가서가 토지이용계획확인원을 기준으로 표기했습니다.
- 외벽 표기. 매각물건명세서에는 외벽에 ‘그린핀 C동’으로 표기되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 문상호의 보증금이 얼마인지, 실제 임대차계약이 존재하는지 매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 확인. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 우선변제권의 실제 성립요건을 원본과 점유관계로 대조해야 합니다.
- 문상호 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 같은 이름인 점, 등기상 채권자 주소가 씨동 402호인 점을 확인해 가장임차인 여부 또는 관계인의 채권·임대차 구조를 검증해야 합니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 현재 최저가 12,354,000원보다 임차보증금 승계 여부가 실질취득비용을 좌우합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지 임차관계·상품성·환금성 때문인지 원본 기록과 현장조사로 확인해야 합니다.
- 용도지역 표시 차이 확인. 토지이용계획확인원과 집합건축물대장의 용도지역 기재가 다르므로 입찰 전 관련 공부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “12% 가격”보다 “보증금 미상”이 먼저다
감정가 105,000,000원이 6회 유찰되어 12,354,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 가격보다 권리확인이 선행되어야 하는 사건입니다. 실제 임차인 문상호의 전입이 말소기준 압류보다 빠르고 보증금이 확인되지 않아, 매수인의 실질 인수액을 현재 데이터만으로 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 임차관계는 별개입니다. 여기에 다세대라는 용도와 6회 유찰 이력까지 겹칩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “최저가 매력 판단 보류, 임차보증금과 문상호의 법률관계 확인이 먼저”입니다. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 12,354,000원을 실질취득가로 보고 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
