서울북부지방법원 2025타경6240. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 제1층 제129호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,250,000,000원입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설이며, 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 홍성표로, 2024년 6월 27일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 1,140,053,000원입니다.

권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 888,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 예인건설산업의 강제경매개시결정과 도봉구 압류가 등기돼 있습니다. 과거 설정된 하나은행 및 온라이프건설 근저당권은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 확인된 등기권리만 보면 매각 후 매수인에게 남는 담보권은 없습니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 사실과 투자 대상으로 적합하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 일반적인 독립 점포와 달리 인접 호실과의 공간 통합 공사 이력이 있습니다. 또한 시세를 직접 검증할 실거래 비교가격 없이 감정가 그대로 신건 입찰에 참여해야 하는 구조입니다. 우선 확인할 사항은 제129호의 독립적인 점유·사용 가능 여부와 실제 매매가치입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

가장 먼저 구분해야 할 것은 이미 말소된 과거 권리와 이번 매각으로 소멸할 권리입니다. 기존 소유자 도휘주식회사 명의 시절 설정된 하나은행 근저당권과 온라이프건설 근저당권은 등기부상 말소됐습니다. 과거 강제경매개시결정과 가압류, 압류 등도 말소 이력이 확인됩니다. 이미 말소된 권리들의 채권최고액이나 청구금액을 현재 매수인이 인수할 채무에 합산해서는 안 됩니다.

현재 권리관계의 말소기준은 2024.06.27 접수된 을구 5번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 888,000,000원이며, 이후 2025.12.19 예인건설산업의 강제경매개시결정과 2026.01.06 도봉구 압류가 등기됐습니다. 두 권리는 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 압류등기가 소멸하더라도 세금의 실제 배당순위 및 부담관계는 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·환금성 — 감정가를 시세로 단정하지 말 것

현재 최저매각가는 1,250,000,000원으로 감정가와 같습니다. 소유자 홍성표의 2024년 등기 거래가액은 1,140,053,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 과거 거래가액보다 높습니다. 다만 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재 적정 시세나 투자수익을 확정할 수는 없습니다.

에드가쌍문은 2022.05.13 사용승인된 건물로, 거래 가치 판단에는 해당 호실의 독립성, 실제 이용 가능 면적, 점포 접근성, 임대 가능한 상태, 주변 근린시설의 거래·임대 사례가 중요합니다. 특히 이 물건은 제128호와 일체로 사용하기 위한 공사가 중단됐으므로, 일반적인 완성 상태의 독립 근린시설과 같은 조건으로 비교해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,250,000,000원 가정)

이 사건의 중요한 특징은 감정가 전액에 낙찰된다고 가정해도 신청채권자에게 미배당이 발생한다는 점입니다. 매각대금에서 집행비용을 공제하고 우리은행 근저당권에 배당한 뒤 남는 금액이 신청채권자에게 배분되는 구조입니다.

우리은행 근저당권은 채권최고액 888,000,000원 기준으로 계산했습니다. 실제 피담보채무와 법정 배당액은 달라질 수 있으며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당채권은 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계

현재 신건에서는 예인건설산업의 청구금액 470,000,000원 중 347,100,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 1회 유찰 가정에서는 신청채권자 예상배당이 99,600,000원으로 감소하고, 2회 유찰 가정에서는 0원이 됩니다.

그만큼 후순위 채권자의 미회수 위험은 커지지만, 그 미배당채권을 낙찰자가 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 현재 확인된 인수 권리가 없다는 전제에서 매수인 실질취득액은 낙찰대금과 같으며, 취득세·명도비·복구비 등 별도 비용은 추가로 고려해야 합니다.

⑤ 물건 특이사항 — 제128호와 제129호의 일체화 공사

이 사건에서 가장 중요한 비가격 위험은 호실 경계 문제입니다. 매각물건명세서 비고 및 감정평가 내용에 따르면, 제1층 제129호는 다른 구분건물인 제128호와 일체로 병원 사용을 계획하고 인테리어 공사를 진행하던 중 공사가 중지된 상태로 조사됐습니다.

감정평가에서는 각 구분건물의 위치·면적·구조를 특정할 수 있고, 경계벽의 복원이 가능하다는 의견을 제시했습니다. 매각은 건축물현황도 기준으로 진행됩니다. 이는 단순히 내부 인테리어만 확인할 사안이 아니라 법적 구분과 실제 점유 공간을 일치시킬 수 있는지 점검해야 한다는 의미입니다.

특히 제128호의 소유·점유관계와 통합 공사의 시행 주체 및 복구 책임은 중요한 확인 대상입니다. 제129호의 낙찰이 인접 제128호의 소유권이나 사용권까지 취득하게 하는 것은 아닙니다. 따라서 실제 경계가 불명확하면 향후 명도·복구·임대 과정에서 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 우이신설선 솔밭공원역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
• 도로. 서측 약 25미터, 북측 및 동측 약 8미터의 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 점포 이용 가능성을 판단하는 기초 요소입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물로 2022.05.13 사용승인됐습니다. 위생·급배수·개별난방·소화·승강기·주차장 시설이 기재돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구·조망가로특화경관지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 4,865,000원/㎡이며, 지형은 평탄한 정방형입니다.
• 규제. 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 건축선 등 관련 사항을 확인해야 합니다. 토지거래허가 관련 지정도 있으나, 명시된 허가 대상과 용도를 구분해 이 근린시설에 실제 적용되는지 별도 확인해야 합니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이며 감정 당시 공실이었습니다. 제128호와 일체 사용하기 위한 인테리어 공사가 중지돼 있어 실제 사용 준비 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 경매 평균 유찰 1.7회가 확인됩니다. 그러나 근린시설의 환금성은 아파트 세대수보다 해당 호실의 위치·면적·독립 사용 가능성·임대수요·거래사례에 더 크게 좌우됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호실 경계 확인. 건축물현황도와 실제 제129호의 위치·면적·구조를 대조하고, 인접 제128호와의 경계 및 복원 필요 범위를 확인하세요.
• 공사 중지 상태 확인. 인테리어 공사의 진행 상태, 미완성 설비, 출입구, 내부 마감 및 경계벽 복구 가능성과 비용을 현장에서 점검하세요.
• 인접 호실 관계. 제128호의 소유·점유관계와 병원 사용을 위한 통합 공사 경위를 확인하고, 제129호만 독립적으로 사용할 수 있는지 검토하세요.
• 임차·점유 조사. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 대조해 대항력 있는 임차인이나 별도의 사용권 주장이 없는지 확인하세요.
• 선순위 세금 검토. 도봉구 압류는 매각으로 소멸하는 등기이나, 당해세·조세채권 우선순위와 실제 배당액은 별도로 검토하세요.
• 실거래·임대가치 조사. 감정가 1,250,000,000원을 시세로 간주하지 말고 동일 권역 유사 근린시설의 매매가, 임대료, 공실률 및 수익환원가치를 확인하세요.
• 회차별 대응. 현재 최저가 1,250,000,000원, 1회 유찰 가정 1,000,000,000원, 2회 유찰 가정 800,000,000원을 기준으로 가격 시나리오를 세우되, 시장가격 검증 전에는 어느 회차도 저가라고 단정하지 마세요.
• 관리비·복구비. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목, 공용부분 비용, 경계벽 복구비 및 시설 보완비를 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리상 정리되는 물건이지만, 가격과 공간은 별도 검증”

에드가쌍문 제129호는 말소기준권리가 분명합니다. 2024년 우리은행 근저당권 이후의 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 과거 근저당권 역시 이미 말소됐습니다. 예상배당에서 신청채권자에게 122,900,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 낙찰자가 승계할 채무를 뜻하지 않습니다. 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 물건 자체는 세심한 확인이 필요합니다. 제128호와의 일체화 공사가 중지된 상태라는 점은 일반적인 독립 근린시설과 다른 위험입니다. 경계벽의 복원이 가능하더라도 실제 복원 비용, 독립 사용 및 인도 가능성에 따라 실질취득비용과 향후 환금성이 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 1,250,000,000원이 유리한 금액이라고 결론 내릴 만한 직접적인 실거래 근거가 없습니다. 단지 평균 유찰 1.7회라는 통계만으로 추후 낙찰가격이나 적정 시세를 예단해서는 안 됩니다. 우선 제129호의 물리적 독립성과 실제 임대·매매가치를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 미확인이고 물리적 호실 경계 위험은 명확한 물건이라는 것입니다. 현 단계에서는 적극적인 신건 응찰보다 현장·서류 검증을 우선할 필요가 있습니다. 권리 정리는 긍정적, 가격 판단은 보류, 호실 복구·독립 사용 여부는 필수 확인. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 합니다.