서울북부지방법원 2025타경12162. 서울 노원구 상계동 한글비석로44길 59에 소재하는 지하층 및 지상 3층 주거용 건물과 토지가 경매 대상입니다. 본건의 성격은 일반적인 은행 담보대출 연체 경매와 다릅니다. 등기상 공유물분할을 위한 경매개시결정이 확인되며, 공유자 박소영·박영환·박창해가 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 박영환이 경매개시결정의 신청인으로 기재되어 있습니다.

문제는 공유자 사이의 소유권 구조만이 아닙니다. 건물에는 여러 주거 공간과 임차권 관계가 얽혀 있습니다. 1층, 2층, 지층 등에 대한 임차권등기 이력이 있으며, 그중 한국토지주택공사 명의의 을구 10번 주택임차권등기는 현재 말소되지 않은 것으로 확인됩니다. 매각물건명세서에서도 이를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다.

따라서 이 물건을 볼 때 핵심은 최저매각가 자체가 아니라 누가 어느 공간을 점유하고 있는지, 실제 반환할 보증금은 얼마인지, 그중 얼마가 배당되고 얼마가 낙찰자에게 남는지입니다. 이러한 금액이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인 여부만으로 매수가치를 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아 있다

등기상 과거 부국상호신용금고·국민은행 등의 근저당권과 일부 임차권은 이미 말소되었습니다. 특히 강영주 명의의 2005년 임차권, 한국토지주택공사 명의의 을구 9번 임차권, 옥봉순 명의의 을구 11번 임차권은 현재 존속하는 권리와 구분해야 합니다.

반면 을구 10번 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2023.02.01 접수되었고 보증금 90,000,000원이 기재되어 있습니다. 2025.03.24 경매개시결정보다 앞서 등기된 권리이며, 매각물건명세서가 명시적으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기라고 밝히고 있습니다.

또한 등기상 임차권 범위는 1층 우측호로 기재되어 있는데, 김옥순의 현황상 점유 부분은 1층 좌측호로 나타납니다. 같은 보증금의 승계 관계라는 기록과 실제 점유 부분 사이의 정합성을 확인할 필요가 있습니다. 임차권등기 원인서류, 임대차계약서, 도면과 매각물건명세서를 함께 대조해야 하는 부분입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 총액을 아직 확정할 수 없다

대위·승계로 분류된 한국토지주택공사 신고 1건을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않으면, 실질 임차·점유 관련 신고는 5건입니다. 개인 명의 4명과 한국토지 명의 1건이며, 한국토지 명의 신고의 실제 임차 관계와 보증금도 추가 확인이 필요합니다. 등기상 임차보증금 90,000,000원은 별도로 표시하되 전체 보증금 합계에 중복 가산하지 않습니다.

대항력 가능 표시는 전입일과 매각물건명세서상 대항 가능성에 근거한 위험 표시이며, 실제 점유·임대차계약 및 보증금이 확정된 상태라는 뜻은 아닙니다. 특히 확정일자 미상·보증금 미상인 점유자는 대항력 및 우선변제권을 단정할 수 없습니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다

대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 경우, 낙찰자는 미배당 보증금 잔액을 부담할 수 있습니다. 실질취득금액은 다음 원칙으로 판단해야 합니다.

유찰에 따른 매각가격 하락은 확인할 수 있지만, 그만큼 실질취득금액도 낮아진다고 판단할 근거는 없습니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 1회·2회 유찰 가격에 가격 메리트가 생긴다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,188,621,900원 가정 · 단순 계산)

소유자 잔여 1,174,335,681원은 매각가에서 추정 집행비용만 제외한 기초 산출액입니다. 실제 배당 가능한 보증금과 채권액이 빠져 있어 소유자에게 이 금액이 지급된다는 의미가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의 90,000,000원은 김옥순 관련 대위·승계 금액이므로 중복 가산하지 않습니다.

⑤ 시세 판단 — 비교가격 없이 저렴하다고 할 수 없다

현재 제시된 감정가격은 1,188,621,900원이며, 실거래 비교가격에 근거한 할인율은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 적정한지, 고가인지, 저가인지 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 다수의 개별 주거 공간을 포함한 건물과 토지의 일괄매각입니다. 일반적인 단일 아파트의 동일 평형 실거래 비교와 달리, 건물 전체의 가치, 토지 가치, 임대차 관계, 점유 상태, 용도지역과 건축 제한을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 서울특별시 노원구 상계동 소재 서울계상초등학교 북동측 인근에 있으며, 주변은 단독주택·다가구주택 및 소규모 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 상계역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 연와조 평스라브지붕 건물로, 지하 1층과 지상 1~3층은 주택 등으로 이용되며 옥탑에는 계단실 등이 있습니다. 급배수·위생·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 면적 145.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 소로한면 접도입니다. 개별공시지가 표시액은 3,674,000원/㎡입니다.
• 용도지역 확인. 감정평가 요항표에는 제2종일반주거지역(7층 이하), 토지정보에는 제3종일반주거지역으로 나타나 용도지역 표기가 서로 다릅니다. 현행 토지이용계획확인서를 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다. 토지정보에는 정비구역 및 지구단위계획구역도 표시되므로 해당 구역의 현재 지정 범위와 적용 규정을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 이력이 기재되어 있으며 감정평가상 지정기간은 2022.01.02~2026.04.03입니다. 매각기일의 규제 적용 여부는 최신 고시와 관할 관청 확인이 필요합니다.
• 건축·공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 현장과 건축물대장의 대조가 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 서울 소재 주거용 토지라는 입지 요소는 있으나, 다수 임차인·미상 보증금·점유 공간의 불명확성으로 매수 이후 처분 및 운영에 상당한 불확실성이 남아 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 을구 10번 임차권등기 원본 확인. 한국토지주택공사 명의 90,000,000원 보증금의 승계 경위, 반환채무의 상대방, 현재 잔액 및 말소 가능 조건을 확인해야 합니다.
• 김옥순과 한국토지주택공사 관계 확인. 대위·승계 중복 신고에 해당하므로 같은 보증금을 두 번 합산하지 않되, 등기상 1층 우측호와 김옥순의 1층 좌측호 표기 차이를 확인해야 합니다.
• 박우순·고선주 관계 확인. 매각물건명세서의 고선주(박우순) 표시 및 3층 점유 범위를 확인하고, 별도 임차관계가 있는지 검토해야 합니다.
• 이몽철 202호 확인. 전입일·확정일자 및 한국토지주택공사 관련 권리의 실제 임차인, 보증금과 점유 범위를 대조해야 합니다.
• 심근보 201호 배당 확인. 확정일자와 배당요구가 있으므로 실제 보증금, 우선변제 범위 및 미배당 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 한국토지 명의 신고 확인. 신고 보증금 0원을 보증금 반환의무가 확정적으로 없다는 뜻으로 해석하지 말고, 명의·점유·배당요구와 계약 내용을 확인해야 합니다.
• 배당표 재작성. 임차보증금 원금, 변제 및 대위액, 최우선변제, 당해세와 집행비용을 반영해 채권별 실제 예상배당액을 계산해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 미배당 인수 보증금을 더한 금액으로 자금계획과 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지, 건물, 제시외 건물의 범위와 현장 이용 상태가 매각목록 및 감정평가서와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 규제 및 건축 검증. 제2종·제3종일반주거지역 표기 차이와 건축허가·착공제한, 정비구역 및 토지거래허가 관련 최신 사항을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도 계획. 각 층·호실의 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하고, 인도명령 가능 여부와 별도 소송·보증금 반환 필요성을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료 및 변경된 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원”이라는 숫자를 믿으면 안 되는 경매

서울북부지방법원 2025타경12162는 단순한 신건 경매가 아닙니다. 공유물분할을 위해 여러 주거 공간이 포함된 건물과 토지를 일괄매각하는 사건이고, 그 내부에는 선순위 임차권등기와 보증금이 확인되지 않은 임차·점유 관계가 존재합니다.

을구 10번 한국토지주택공사 명의의 90,000,000원 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있습니다. 다만 이 금액은 김옥순 관련 보증금의 대위·승계이므로 중복 계산하지 않아야 합니다. 이와 별개로 다른 임차인들의 보증금 인수 가능성도 남아 있습니다.

특히 자동 배당계산상 인수액 0원 및 소유자 잔여 1,174,335,681원은 핵심 임차보증금이 반영되지 않은 산식일 뿐입니다. 이를 근거로 권리가 깨끗하다거나 추가 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류 및 정밀 권리조사 우선입니다. 실제 임차보증금, 대위·승계 관계, 배당 가능액과 인수 잔액을 확인하기 전에는 실질취득금액도 가격 메리트도 산정할 수 없습니다. 이 사건은 낙찰가격을 낮추는 전략보다 매수인이 무엇을 인수하는지 확인하는 일이 먼저인 고위험 물건입니다.