인천지방법원 2025타경510806. 인천 부평구 부평동 성신빌라 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강지홍이고, 2017.11.23. 매매를 원인으로 2017.12.13. 소유권을 취득하면서 거래가액 75,000,000원이 등기됐습니다. 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 52,560,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025.07.17. 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받아 현재 경매가 진행 중이며, 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없어 배당표상 매수인이 떠안는 금액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510806 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 768-266 성신빌라 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 · 제4층 제402호 · 사용승인 1996.11.01. |
| 소유자 | 강지홍 · 2017.11.23. 매매 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 · 3회 유찰 |
| 청구액 | 40,245,971원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2017.12.13. 을구 8번 근저당권입니다. 채무자는 강지홍, 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드은행이며 채권최고액은 52,560,000원입니다. 2025.07.17. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 이보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거 2020.09.16. 시작됐던 임의경매도 있었지만 2020.10.06. 취하돼 해당 경매개시결정 등기는 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 감정가 34%지만 실거래 비교는 할 수 없다
이 물건은 감정가 91,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 31,213,000원입니다. 현재 회차 자료에는 감정가의 34%로 표시돼 있어 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아진 상태입니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 평균·최근 거래·최근 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 31,213,000원이 실제 시장가보다 낮은지, 적정한지, 여전히 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 저렴하다’고 표현하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 52,560,000원 | 30,251,166원 |
| 미배당 | 52,560,000원 | 22,308,834원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 31,213,000원 가정 시 집행비용 961,834원 이후 근저당권에 30,251,166원이 배당되고, 채권최고액 기준 22,308,834원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 22,308,834원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 31,504,184원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 37,940,930원 | 0원 |
중요한 점은 근저당 채권의 미배당이 커져도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니라는 것입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰이 이어질 경우 권리부담이 늘어나는 구조가 아니라, 채권자의 회수 부족액이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 부평삼거리역 북동측 인근으로, 주위에는 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 부평삼거리역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물의 4층 402호이며 사용승인은 1996.11.01.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다세대의 실제 거래가격과 매물가격을 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유를 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.12.13. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이며, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인 1996.11.01.인 다세대이므로 내부 수리상태·누수·외벽·창호 등 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 실거래 자료가 없는 상태이므로 현재 최저가만 보고 향후 매도 가능성을 낙관하지 말고 동일 지역 다세대의 거래 빈도와 매도기간을 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 공고 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 아직 미완성
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2017.12.13. 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 뒤에 있어 소멸하며, 임차인 신고도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 명확합니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 91,000,000원에서 3회 유찰돼 31,213,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없기 때문에 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 다세대라는 용도와 반복 유찰, 1996.11.01. 사용승인이라는 물건 특성을 감안하면 권리는 통과하되, 가격과 환금성은 별도 검증 후 입찰하는 접근이 맞습니다.
