서울북부지방법원 2025타경12396. 서울 도봉구 쌍문동 소재 광진빌라(353) 비동의 다세대주택입니다. 건물은 1992년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물이고, 거래 비교 대상 전용면적은 48.75㎡입니다. 소유자 홍성문은 2015년 12월 7일 거래가 145,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2022년 7월 29일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행·우리금융캐피탈주식회사의 가압류와 이번 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 2017년부터 전입한 최은희의 점유·임차관계가 별도로 존재합니다. 이 부분은 등기된 채권의 말소 여부만으로 해결되지 않습니다.
특히 경매 관련 서류에는 무상거주 사실확인서와 그에 대한 임차인의 반박이 모두 나타납니다. 실제 임대차의 성립, 점유의 계속 여부, 보증금 규모 및 배당 결과가 확정되어야 낙찰자의 인수 부담을 판단할 수 있습니다. 보증금이 미상인 상황에서는 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산하는 것이 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12396 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 353 비동 4층2호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 우이천로32길 18-5 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 광진빌라(353) |
| 면적 / 규모 | 거래 비교 대상 전용 48.75㎡ · 지상 4층 중 4층 · 총 19세대 |
| 사용승인 | 1992.01.15 |
| 소유자 | 홍성문 · 2015.12.07 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,300,000원 / 152,300,000원 |
| 유찰 표기 | 2회 · 현재 최저가 감정가 대비 100% |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 63,948,197원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유·임차관계 | 최은희 · 비동 402호 · 전입 2017.03.28 · 보증금 미상 · 임대차관계 다툼 |
| 공부와 현황 차이 | 공부상 4층2호 / 현황 문패 402호 |
| 기타 매각사항 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 인수는 별개
말소기준권리는 을구 7번 농협은행주식회사 근저당권이며 채권최고액은 72,000,000원입니다. 앞서 설정된 중앙농업협동조합 근저당권과 신용보증기금 가압류 등은 이미 말소되었습니다. 한국자산관리공사가 채권자인 종전 강제경매개시결정도 2025.02.21 말소되어 현재 진행되는 임의경매와 구분해야 합니다.
말소기준 이후의 중소기업은행 가압류 20,507,602원, 우리금융캐피탈주식회사 가압류 38,670,932원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 근저당권보다 앞선 전입을 가진 점유자의 보증금 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은희 비동 402호 |
2017.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임차 주장자 | 최은희 · 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2017.03.28 |
| 말소기준권리 | 2022.07.29 · 농협은행주식회사 근저당권 |
| 보증금 / 차임 | 미상 / 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.07.16 |
| 점유·사용관계 | 임차인 주장과 무상거주 관련 자료 사이에 다툼 존재 |
| 인수 가능성 | 판정 보류 · 보증금 및 배당 결과 확인 필요 |
다만 전입일만으로 임대차와 보증금의 존재가 입증되는 것은 아닙니다. 현재 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 우선변제권 및 실제 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
2026.03.12 최은희는 무상거주 사실확인서가 실제 사실관계와 다르다고 반박했습니다. 또한 실제 거주하면서 전기·가스·각종 세금 등 정기요금을 납부해 왔으며 배당을 받아야 한다는 취지의 보정서를 제출했습니다.
따라서 어느 쪽의 주장이 인정되는지 확인되지 않은 단계에서 무상거주가 확정되었다거나 임차인의 권리가 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 배당배제 신청 자체도 그 인용이나 확정을 의미하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 최저가
가격 비교 대상은 도봉구 쌍문동 광진빌라(353)입니다. 총 19세대의 다세대주택으로, 확인된 과거 실거래는 6건이며 전체 평균은 135,000,000원입니다.
다만 전체 평균에는 과거 거래와 지하층 거래가 함께 포함됩니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 하며, 이 경우 2026년 8월 거래 135,000,000원이 가장 중요한 비교 기준입니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건으로 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.64㎡ | 4층 | 135,000,000원 |
| 2025.02 | 48.75㎡ | 3층 | 153,000,000원 |
| 2023.10 | 50.64㎡ | 4층 | 140,000,000원 |
| 2022.02 | 52.17㎡ | 2층 | 165,000,000원 |
| 2022.01 | 48.75㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 50.64㎡ | 지하 1층 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
최저매각가 152,300,000원은 가장 최근 거래가격이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 112.8%입니다. 현재 최저가만 놓고도 최근 거래 수준을 웃돌며, 보증금 인수 위험까지 고려하면 실질취득비용이 더 높아질 수 있습니다.
2025년 2월 동일 전용면적 거래는 153,000,000원이지만, 최신 거래는 2026년 8월의 135,000,000원입니다. 두 거래의 면적과 층이 서로 달라 직접적인 가격 하락률로 확정할 수는 없으며, 최근 거래 1건만으로 시장 추세를 단정하기도 어렵습니다. 따라서 과거 고가 거래를 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 평가하는 것은 부적절합니다.
특히 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 경우에는 낙찰가 + 인수 보증금을 시세와 비교해야 합니다. 낙찰가격이 내려가더라도 인수 보증금이 늘어나 총취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,300,000원 가정)
다음은 제공된 배당 추정치에 따른 채권자별 금액입니다. 임차인 최은희의 보증금과 배당 여부가 반영되지 않은 조건부 계산이므로 실제 배당표 및 낙찰자의 최종 인수액과 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,932,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 20,507,602원 | 20,507,602원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 38,670,932원 | 38,670,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 18,189,266원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정한 금액이며, 농협은행 배당은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 배당 및 최우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 표의 인수 0원 가정은 선순위 임차인 위험이 해소되었다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하가 곧 안전을 뜻하지 않는다
| 구분 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 표기 | 152,300,000원 | 0원 | 18,189,266원 |
| 3회 유찰 가정 · 80% | 121,840,000원 | 11,844,294원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 · 64% | 97,472,000원 | 35,861,030원 | 0원 |
가격만 보면 3회 유찰 가정의 121,840,000원과 4회 유찰 가정의 97,472,000원은 최근 거래가보다 낮습니다. 그러나 이는 임차인 인수가 없다는 조건에서만 의미 있는 비교입니다. 실제 임차인의 보증금이 확인되고 미배당분을 매수인이 인수해야 한다면 가격이 낮아질수록 무조건 유리해지는 것은 아닙니다.
배당 추정상 매수인 인수: 0원
선순위 임차인 미배당 보증금: 미상
따라서 실제 취득비용은 단순히 152,300,000원으로 확정할 수 없습니다. 유효한 대항력과 인수 대상 보증금이 인정되면 매수인이 추가 부담할 가능성이 있습니다.
보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면, 미배당 보증금의 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 상황도 발생할 수 있습니다. 이때 가격 메리트는 낙찰가가 아닌 총취득비용으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 쌍문초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 1992.01.15 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브 위 시멘트기와지붕 4층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 마감 등이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m, 남측 약 5m 도로에 각각 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역에 해당하며, 공시지가 자료상 2,503,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 평탄하고 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 절대보호구역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부상 4층2호이나 현황 문패는 402호입니다. 실제 대상 호실, 도면 및 점유관계의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 매각 범위와 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래 표본은 6건, 최근 12개월은 1건으로 가격 추정의 불확실성이 있습니다. 건물의 노후도 및 개별 호실 상태도 환금성 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최은희의 임대차 실체 확인. 실제 주택 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 계약 당사자 및 점유의 계속성을 확인해야 합니다. 전입신고만으로 임대차의 존재를 확정할 수 없습니다.
- 배당배제 분쟁 결과 확인. 2026.02.12 제출된 무상거주 사실확인서·배당배제 신청과 2026.03.12 임차인의 반박 보정서에 대한 법원의 처리 및 후속 제출 서류를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 규모와 우선변제 요건을 확인해야 매수인 인수 여부와 실질취득비용을 산정할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 최신본 확인. 임차인에 관한 권리신고와 배당요구, 매수인에게 대항할 수 있는 임차관계의 기재 내용을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 횟수와 매각가격 확인. 현재 2회 유찰 표기에도 최저가가 감정가와 동일하므로 실제 입찰 가능한 가격과 회차를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 삼되 거래 면적·층·내부 상태 차이를 보정해야 합니다. 가격이 내려가더라도 보증금 인수 가능성을 제외한 단순 시세 차익 계산은 피해야 합니다.
- 현장 및 공부 확인. 4층2호와 402호의 일치 여부, 제시외 건물, 내부 상태, 공용부분 관리비 체납 및 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 제출 서류를 직접 대조하고 선순위 임차인 관련 법률 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다”
이 물건은 단순히 농협은행 근저당과 후순위 가압류가 소멸한다고 해서 권리가 깨끗해지는 유형이 아닙니다. 2017년 전입 임차 주장자 최은희와 2022년 말소기준 근저당 사이의 선후관계가 핵심이며, 실제 임대차 여부와 보증금에 대한 다툼도 해결되지 않았습니다.
가격 측면에서도 최저가 152,300,000원은 최근 실거래 평균 135,000,000원의 112.8%로 높습니다. 2회 유찰 표기와 감정가 100% 최저매각가가 함께 나타나는 점도 확인이 필요합니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 조건까지 고려하면 현재로서는 적극적인 입찰을 정당화할 가격 근거가 부족합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 추가 확인입니다. 임차인의 법적 지위와 인수 대상 보증금이 명확해진 다음, 실제 실질취득비용을 최신 실거래가와 비교해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아진다고 해도 선순위 보증금이 승계된다면 기대했던 가격 메리트가 생기지 않을 수 있습니다.
이 사건의 승부처는 단순한 낙찰가격이 아니라 임차인 분쟁의 해소, 인수금액의 확정, 그리고 최근 시세보다 충분히 낮은 실질취득비용입니다.
