인천지방법원 2025타경510824. 인천 서구 검암동 자연마을 나동 204호, 전용 36.19㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 130,000,000원이지만 5회 유찰로 최저가는 21,849,000원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 16.81%라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 낙찰자가 떠안아야 하는 임차보증금에 있습니다.
임차인 정가희 씨는 2023.08.16 전입·점유를 시작했고, 2023.07.24 확정일자를 받았습니다. 2024.12.30에는 보증금 102,000,000원에 관한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 권리는 2025.07.17 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 대항력 있는 임차관계입니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 674-6 자연마을 나동 2층 204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 도요지로189번길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.19㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 승강기설비 등 |
| 사용승인일 | 2012.01.19 |
| 소유자 | 유광준 (2015.04.23 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 21,849,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 104,848,219원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.17 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차인 | 정가희 · 보증금 102,000,000원 · 대항력 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 중요한 특징은 과거 설정된 근저당권들이 이미 말소되었다는 점입니다. 수산업협동조합중앙회의 근저당권은 2013.05.13, 인천축산업협동조합의 근저당권은 2023.08.07 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.07.17 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다.
반면 임차인 정가희 씨의 전입일은 2023.08.16이고, 주택임차권등기는 2024.12.30입니다. 모두 경매개시결정보다 앞선 시점입니다. 따라서 경매개시결정 및 그 후의 국세 압류가 매각으로 소멸하더라도 임차보증금 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 정가희 2층 204호 전부 |
전입 2023.08.16 확정 2023.07.24 |
102,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 잔액 인수 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2023.07.22 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 제2층 제204호 36.19㎡ 전부 |
| 점유개시 / 전입 | 2023.08.16 |
| 확정일자 | 2023.07.24 |
| 주택임차권등기 | 2024.12.30 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2024.12.30 |
| 임차보증금 | 102,000,000원 |
| 예상 우선변제 배당 | 21,055,718원 |
| 매수인 인수 예상액 | 80,944,282원 |
정가희 씨는 전입·점유 및 확정일자를 갖추었고 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있으나, 현재 최저가 수준에서는 보증금 대부분이 배당되지 못합니다. 임차권등기 역시 남은 보증금의 인수 여부를 판단하는 핵심 권리입니다.
③ 시세 비교 — 19.3%가 아니라 실질취득 기준 약 91%
자연마을나동은 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 전용 36.19㎡ 안팎의 확인된 실거래는 총 3건으로, 전체 평균은 113,333,333원입니다. 최근 12개월 집계 평균은 113,000,000원이며, 최신 거래는 2025.06의 112,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 37.64㎡ | 4층 | 112,000,000원 |
| 2025.04 | 36.19㎡ | 2층 | 114,000,000원 |
| 2024.04 | 37.64㎡ | 4층 | 114,000,000원 |
| 최근 집계 평균 | — | 2건 | 113,000,000원 |
최저매각가 21,849,000원은 최근 집계 평균 113,000,000원의 19.3%입니다. 하지만 이 수치는 임차보증금 인수를 제외한 비율이므로 실제 가격 경쟁력을 나타내지 않습니다.
매수인의 실질취득 부담 102,793,282원을 기준으로 비교하면 최근 집계 평균의 약 91.0%, 최신 실거래 112,000,000원의 약 91.8%에 해당합니다. 즉 보증금 인수를 반영하면 최근 평균 대비 가격 차이는 약 9% 수준입니다. 감정가의 16.81%에 낙찰된다고 해서 시세의 16.81%로 주택을 취득하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 793,282원 |
| 1. 임차인 정가희 보증금 | 102,000,000원 | 21,055,718원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 104,848,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정배당입니다. 집행비용 793,282원과 임차인 배당액 21,055,718원으로 매각대금 21,849,000원이 모두 사용됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 104,848,219원은 배당되지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다
이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 비교하면 그 차이가 분명해집니다.
| 유찰 횟수 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 5회(현재) | 21,849,000원 | 80,944,282원 | 102,793,282원 |
| 6회 유찰 시 | 15,294,299원 | 87,380,998원 | 102,675,297원 |
| 7회 유찰 시 | 10,706,009원 | 91,886,699원 | 102,592,708원 |
실질취득 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수액. 제시된 추정 시나리오를 합산한 금액이며, 집행비용 등의 차이로 총액에 소폭 변동이 있습니다. 실제 배당 및 인수액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2012.01.19 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 204호입니다. 위생·급배수·난방설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리)이며, 과밀억제권역과 상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,481,000원/㎡입니다.
- 건물 하자·공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소형 다세대주택으로, 확인된 실거래 3건과 경매 평균 5.0회 유찰, 낙찰률 0.0%가 주의 신호입니다. 거래 표본이 적어 매각 시기와 실제 처분가격의 불확실성을 크게 보아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.17 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 포함되어 있으므로 경매 후 등록 및 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 우선 계산. 최저가 21,849,000원만 준비하면 되는 물건이 아닙니다. 보증금 인수액 80,944,282원을 합산한 102,793,282원을 가격 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차권·배당 확인. 정가희 씨의 대항력, 확정일자, 배당요구, 주택임차권등기 및 배당 후 미변제 보증금의 처리방식을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차보증금 잔액을 인수하는 유형이므로 보증금 반환 문제와 인도·명도 절차를 함께 검토해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 실제 점유 여부가 확정되는 것은 아니므로 현장 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 재확인. 확인된 최신 실거래는 2025.06입니다. 최근 집계 평균 113,000,000원을 그대로 현재 처분가능가격으로 보지 말고 주변 유사 다세대의 매물·거래를 대조해야 합니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 현재 5회 유찰 상태이며 추가 유찰되더라도 예상 실질취득 총액은 보증금 규모 부근에 머뭅니다. 최저가 하락만을 근거로 입찰 판단을 해서는 안 됩니다.
- 압류·조세 확인. 2025.08.07 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으나 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세·우선채권·집행비용을 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기가 있는 만큼 등록 상태, 임대의무 및 매각 이후 처리관계를 담당 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 조사. 미납 관리비, 점유 실태, 건물 내부 상태, 공용설비 및 관리 상태를 확인하고 실제 인수 가능 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “2,184만원에 낙찰받아도 2,184만원짜리 집은 아니다”
이 사건은 낮은 최저매각가와 실제 취득 부담 사이의 차이가 극명한 경매입니다. 감정가 130,000,000원이 5회 유찰되면서 최저가 21,849,000원까지 내려왔지만, 임차인 정가희 씨의 보증금 102,000,000원에 대한 선순위 대항력이 남아 있습니다. 현재 예상 인수액은 80,944,282원으로, 낙찰가에 더한 실질취득 부담은 102,793,282원입니다.
이 실질취득액은 최근 집계 평균 113,000,000원의 약 91.0%로, 표면 최저가가 나타내는 19.3%와는 전혀 다른 가격 수준입니다. 여기에 최근 가격 추세 -0.9%, 실거래 표본 3건, 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 부담이 겹칩니다. 과거 실거래 평균보다 낮다는 이유만으로 충분한 안전마진이 확보되었다고 보기는 어렵습니다.
따라서 이 물건은 권리 인수형·환금성 주의형으로 판단하는 것이 적절합니다. 추가 유찰이 발생해도 보증금 인수액이 늘어나 총취득 부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 낙찰가보다 임차보증금, 표면 할인율보다 실질취득액, 과거 평균 시세보다 현재 처분 가능가격을 중심으로 판단해야 합니다.
