31,213,000원
인천지방법원 2025타경510824. 검암동 자연마을 나동 204호, 전용 36.19㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 130,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 31,213,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%라 매우 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가 뒤에 붙는 임차보증금 인수입니다. 정가희의 보증금은 102,000,000원이고, 주민등록·점유개시는 2023.08.16, 확정일자는 2023.07.24로 2025.07.17 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정된 선순위 임차권이고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 31,213,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 961,834원을 제외한 30,251,166원이 임차인에게 배당되고, 부족한 71,748,834원이 남습니다. 이 금액을 낙찰가와 합치면 현재 회차의 실제 자금부담은 102,961,834원 수준입니다. 다만 대항력 인수형의 본질은 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어 총취득부담이 보증금 102,000,000원 부근에 고정된다는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 674-6 자연마을 나동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.19㎡ · 5층 건물 내 2층 204호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 유광준 · 2015.02.14 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 31,213,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 104,848,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2012.01.19 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 인천축산업협동조합 근저당 55,200,000원은 2023.08.07 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 것은 2025.07.17 강제경매개시결정입니다. 그런데 정가희의 전입·점유는 2023.08.16으로 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 2024.12.30 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이후 2025.08.07 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정가희 | 제2층 제204호 36.19㎡ 전부 | 102,000,000원 | 2023.08.16 | 2023.07.24 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
정가희는 등기부상 주택임차권자로 확인되고 배당요구도 했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차에서는 보증금 102,000,000원 중 30,251,166원이 배당되고, 잔액 71,748,834원이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 102,000,000원으로 비교
자연마을나동의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 113,000,000원, 최신 거래는 2025.06의 112,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 대비 -0.9%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 37.64㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2025.04 | 36.19㎡ | 2 | 114,000,000원 |
| 2024.04 | 37.64㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 113,000,000원 |
보증금 기준 실질취득 약 102,000,000원은 최근 12개월 평균 113,000,000원의 약 90.3%, 최신 거래 112,000,000원의 약 91.1% 수준입니다. 따라서 실제 가격 차이는 존재하지만, 화면상 최저가가 보여주는 70%대 할인과는 전혀 다릅니다. 게다가 거래 표본이 3건뿐이고 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 |
| 1. 임차인 정가희 보증금 | 102,000,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 104,848,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | - | 71,748,834원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 104,848,219원은 배당되지 않고, 임차인 보증금도 71,748,834원이 미배당됩니다. 그 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울 초등학교 남측 인근. 다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호이며 사용승인일은 2012.01.19입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역 등이며 공시지가는 1,481,000원/㎡입니다.
- 환금성. 자연마을나동은 16세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 경매물건 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 보수적인 매도기간 가정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 합산. 현재 회차 기준 낙찰가 31,213,000원과 임차보증금 인수 예상액 71,748,834원을 따로 보지 말고 총 자금부담으로 계산해야 합니다.
- 보증금 102,000,000원을 가격 기준으로. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어나는 구조이므로, 최저가 자체보다 보증금 부근의 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 정산. 대항력 있는 임차권이므로 미배당 보증금 정산과 인도 협의가 핵심 절차입니다.
- 최근 시세 하락. 최근 거래가 이전 대비 -0.9%이므로 113,000,000원의 최근 평균만 고정 시세로 보지 말고 최신 거래 112,000,000원도 함께 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “31,213,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 최저가 31,213,000원입니다. 네 번 유찰돼 감정가의 24% 수준까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인 정가희의 보증금 102,000,000원이 그 착시를 지웁니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 예상액은 71,748,834원이고, 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 이 물건의 올바른 비교 기준은 최저가 31,213,000원 대 시세 113,000,000원이 아니라, 실질취득 약 102,000,000원 대 최근 12개월 평균 113,000,000원·최신 거래 112,000,000원입니다. 실질취득 기준으로는 시세보다 낮지만 차이는 약 10% 안팎이고, 최근 가격 추세 -0.9%, 4회 유찰, 소규모 16세대·낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 가격은 일부 할인, 권리는 고난도. 최저가의 할인율보다 선순위 임차보증금 인수와 환금성을 먼저 보는 사건입니다.
