서울북부지방법원 2025타경12815. 서울 도봉구 방학동 632-27에 있는 다가구주택 및 토지를 대상으로 한 강제경매입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,930,600,200원이며, 신청채권자는 조서연, 청구금액은 85,000,000원입니다. 소유자는 서인석입니다.

등기부를 보면 2020년 설정된 아산신용협동조합 근저당권이 권리분석의 출발점입니다. 이후 임차권등기 6건과 가압류 3건, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 다만 다가구주택 특성상 각 호실의 임대차관계와 실제 점유 상태를 개별적으로 확인해야 하므로, 등기상 권리의 소멸과 실제 명도·보증금 분쟁 위험을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 기준, 임차권은 이후

가장 먼저 봐야 할 등기는 2020.07.06 설정된 아산신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이지만, 2021.04.20 변경등기를 통해 700,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 이 근저당권이 분당자산관리대부주식회사로 이전되고 근질권이 설정됐으나, 동일 근저당권에 대한 후속 등기이므로 별개의 선순위 근저당으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

경기신용보증재단, 아산신용협동조합, 우리금융캐피탈의 가압류와 조서연의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 등기된 주택임차권 6건도 설정 및 기재된 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 다만 김흥수처럼 최초 전입·점유 시점을 확인할 수 없는 사람에 대해서는 대항력 부존재를 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 등기된 임차권 6건, 점유관계는 별도 확인

등기부에서 확인되는 주택임차권자는 이지효·조서연·조현아·최지영·박지현·장인영입니다. 이들의 등기상 현재 미반환 보증금 합계는 541,500,000원입니다. 최지영의 임차권 경정등기는 독립적인 임차인으로 중복 합산하지 않고, 경정된 80,000,000원만 반영했습니다.

대항력 표시는 기재된 전입·점유 관련 일자와 2020.07.06 말소기준권리의 선후관계를 기초로 한 판단입니다. 우선변제 및 최우선변제는 실제 배당요구, 보증금, 확정일자와 법정 요건에 따라 별도로 결정됩니다.

이지효는 최초 보증금 85,000,000원 중 81,500,000원이, 최지영은 85,000,000원 중 80,000,000원이, 장인영은 90,000,000원 중 60,000,000원이 미반환된 것으로 등기돼 있습니다. 보증금 총액과 현재 미반환액을 혼동하면 배당분석이 왜곡됩니다.

③ 기타 점유자 — 미상 대항력과 호실 중복 확인

임차권등기 이외에도 현황조사 및 매각물건명세서에는 다수의 점유 관련 인적사항이 기재되어 있습니다. 이 중 대부분은 기재된 전입일이 말소기준 이후지만, 김흥수는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능성을 남겨둬야 합니다. 각 기록이 서로 다른 실제 임차인을 의미하는지, 동일 호실에 대한 중복 기재인지도 확인할 필요가 있습니다.

등기된 임차권 6건 외의 점유 관련 기재를 정리한 것입니다. 실제 거주자·임차인의 수와 중복 여부는 확정되지 않았습니다. 보증금 0원으로 기재된 점유 기록도 실질 임대차관계 확인이 필요합니다.

특히 이 사건은 실제 층 표기와 공부상 층 표기가 다릅니다. 호실 확인 시 현관문 표시만으로 판단하면 다른 점유부분을 조사할 위험이 있습니다. 임차권등기 도면과 실제 호실을 대조하여 각 임차인의 점유 범위를 확인해야 합니다.

④ 가격 및 유찰 시나리오 — 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 1,930,600,200원으로 감정가와 같습니다. 그러나 이 물건의 매매 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 방학동 일대의 일반적인 주택 시세만으로 다수 임차인이 있는 다가구주택 전체의 가치를 평가해서는 안 됩니다. 실제 임대 가능 호실, 지하층의 적법 이용 여부, 제시외 건물, 임대보증금 반환관계와 명도비용을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,930,600,200원 가정)

위 금액은 최초 근저당 채권최고액 1,200,000,000원을 적용한 계산상 배분입니다. 2021.04.20 변경된 채권최고액 700,000,000원, 실제 피담보채권액, 근질권 관계, 조서연 채권의 중복 가능성, 임차인 우선변제·최우선변제 및 당해세는 재검토가 필요합니다. 특히 등기된 임차인에 대한 배당은 위 표에 별도로 계상되어 있지 않으므로 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다.

⑥ 건물 이용상태 — 지하층과 제시외 건물이 핵심

감정평가상 이 건물은 2020.06.18 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 지하 1층과 지상 3층으로 이루어져 있습니다. 현황상 층별 이용상태는 다음과 같습니다.

또한 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시가 없다는 감정 관련 기재만으로 모든 실제 이용상태가 적법하다고 단정할 수는 없습니다. 건축물대장과 관할 기관 확인이 필요한 이유입니다.

⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉구 방학동 소재 방학중학교 동측 인근에 있으며, 주변에는 단독·다세대주택, 중소규모 근린생활시설 및 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 1호선 방학역이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 토지. 면적 184.5㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 2,888,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 속합니다.
• 기타 제한. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 지목 도로에 한정된 것으로 기재되어 있으므로 해당 토지의 실제 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 다수의 임대차관계가 얽힌 다중주택 형태이고 실제 이용상태 확인이 필요하므로, 단순한 빈집 매매와 같은 조건으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 실거래 비교가격 확인 전까지 가격 경쟁력은 판단 보류가 적절합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2020.07.06 근저당권의 설정계약, 2021.04.20 채권최고액 변경, 2025.09.30 권리이전 및 근질권 설정을 확인해야 합니다.
• 실제 채권액 확인. 배당표에 적용된 1,200,000,000원과 변경 후 채권최고액 700,000,000원의 차이를 반영하여 실제 피담보채권 및 배당순위를 재계산해야 합니다.
• 김흥수의 대항력 확인. 302호 전입일·점유개시일·임대차계약서·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 인수 위험을 판단하는 데 필수적인 항목입니다.
• 전 호실 임대차 확인. 임차권등기 6건 외의 점유 기록을 실제 각 호실 및 임차계약과 대조하여 중복 기재 여부, 미상 보증금, 배당요구·우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 조서연 채권 중복 검토. 경매신청 채권 85,000,000원과 202호 임차보증금 85,000,000원이 동일 채권인지, 실제 배당에서 중복 반영되는지 확인해야 합니다.
• 최지영 경정등기 확인. 최초 85,000,000원에서 미반환액 80,000,000원으로 경정된 점과 호실의 층 표기 변경을 반영해야 합니다.
• 지하층 용도 검증. 공부상 사무소인 지하층의 주거 이용이 적법한지, 향후 사용제한이나 원상회복 부담이 없는지 확인해야 합니다.
• 옥상 제시외 건물 확인. 약 50㎡ 제시외 주거용 건물의 권원과 건축행정상 문제, 인도 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 및 운영비용 검토. 다수의 점유자가 있는 건물인 만큼 호실별 인도 가능 시점, 퇴거 협의, 미납 공용관리비 및 유지보수 비용을 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 동일 유형의 실제 매매가격, 임대수익, 적법한 임대 가능 면적을 확인하기 전에는 감정가나 유찰가격만으로 저평가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 건축물대장의 최신 내용을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

이 사건의 말소기준은 분명합니다. 아산신용협동조합의 2020.07.06 근저당권이 기준이고, 등기된 임차권 6건은 모두 그보다 늦은 전입일을 가지고 있습니다. 계산상 인수액도 0원으로 나타납니다.

그러나 임차권등기 6건, 다수의 점유 관련 기록, 김흥수의 대항력 미상, 지하층의 주거용 사용 및 옥상 제시외 건물은 실제 취득과 운영에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 여기에 변경된 근저당 채권최고액과 예상배당 적용액의 불일치까지 존재합니다.

신건 최저가 1,930,600,200원이 시장가격보다 유리하다는 근거도 아직 확인되지 않습니다. 2회 유찰 시 최저가가 1,235,584,128원으로 내려가는 시나리오가 존재하지만, 이는 시세상 저렴함이나 권리상 안전함을 입증하지 않습니다.

종합 판단은 C등급, 42점. 말소기준이 명확하다는 점은 긍정적이지만, 임차·점유·건축물 이용상태·배당금액 검증이 선행되지 않으면 매수인 인수위험과 실질 취득비용을 확정하기 어렵습니다. 이 물건의 우선순위는 입찰가격 결정이 아니라 전 호실 권리관계 및 적법 이용상태의 확인입니다.