서울중앙지방법원 2025타경102810. 서울 관악구 신림동 엠엘쉐르빌 3층 301호입니다. 2021년 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 감정가 356,000,000원에서 현재 최저가 284,800,000원으로 내려왔고, 유찰 횟수는 5회입니다.
권리구조의 중심에는 임차인 이효정의 보증금 350,000,000원이 있습니다. 2021.10.01. 전입·점유를 시작하고 2021.08.31. 확정일자를 받은 임차인으로, 강제경매개시결정일인 2025.04.29.보다 앞선 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려가는 만큼 미배당 보증금의 인수 부담이 커지는 구조입니다.
이번 사건에서 가장 중요한 변화는 2026.08.07.자 확약서입니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 해당 임차권에 한하여 매수인의 실질 인수 부담이 해소되는 것으로 판단합니다. 다만 원본 확약서의 적용 범위와 실제 말소 절차는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 507-38 엠엘쉐르빌 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 관천로11길 95 |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 면적 / 층 | 비교대상 전용면적 29.94㎡ · 지상 7층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.06.21. / 14세대 |
| 소유자 | 전희영 (2021.11.19. 소유권이전) |
| 감정가 | 356,000,000원 |
| 최저매각가 | 284,800,000원 (감정가의 80.0% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 385,226,587원 |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
| 실제 임차인 | 이효정 1명 · 보증금 350,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 적용 시 실질 0원* |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부에서 확인되는 과거 근저당은 신림새마을금고의 채권최고액 1,188,000,000원과 난향새마을금고의 채권최고액 1,080,000,000원입니다. 모두 공동담보 관련 등기였으며 2021.10.01. 이미 말소되었습니다. 이 금액들을 현재 매수인이 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.
현재 권리분석의 기준은 2025.04.29. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 대항력을 갖춘 이효정의 주택임차권은 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 가능성이 있습니다. 임차권등기는 2023.10.16. 이루어졌고, 임차보증금은 350,000,000원입니다.
| 실제 임차인 / 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효정 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 |
350,000,000원 | 2021.10.01. 확정 2021.08.31. |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 있음 |
HUG 승계 별도 임차인 아님 |
실제 임차인은 이효정 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권의 승계인으로 기재된 보증기관이며, 별개의 임차보증금을 가진 추가 임차인이 아닙니다. 보증금 350,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
- 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
* 확약에 따른 실질 인수 0원은 해당 임차권과 승계인의 포기·말소 동의가 매수인에게 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약이 없을 때의 원칙적 인수 추정액은 69,987,200원입니다. 확약은 그 대상 임차권에만 적용되므로 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 점유권원이 확인될 경우 해당 위험은 별도로 판단해야 합니다. 등기부상 임차권 말소 완료 여부도 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 74.0%라는 숫자만 믿으면 위험하다
엠엘쉐르빌의 확인되는 비교 실거래는 2022년 3월 1건입니다. 거래가는 385,000,000원으로, 현재 최저매각가 284,800,000원은 이 과거 거래가의 74.0%입니다. 확약을 반영한 실질취득 기준금액 역시 284,800,000원이므로 동일한 비교비율이 적용됩니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 실거래 | 29.64㎡ | 7층 | 385,000,000원 |
| 경매 감정가 | 29.94㎡ | 3층 | 356,000,000원 |
| 현재 최저가 | 29.94㎡ | 3층 | 284,800,000원 |
| 확약 적용 실질취득 | 29.94㎡ | 3층 | 284,800,000원 |
표면적으로는 감정가와 최저가 모두 과거 거래보다 낮습니다. 하지만 이것을 곧바로 현재 시세보다 저렴하다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 비교 거래는 2022.03.의 7층, 전용 29.64㎡ 물건으로, 대상인 3층·29.94㎡와 면적 및 층이 다릅니다. 무엇보다 최근 시장을 대표하는 거래로 보기에는 시점이 오래되었습니다.
또 하나의 변수는 총 14세대라는 단지 규모입니다. 대규모 아파트에 비해 거래 표본이 적고, 유사 물건을 통한 시세 검증과 환금성 판단이 어려울 수 있습니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%로 기록되어 있어 현재 최저가만으로 시장 수요를 낙관하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,787,200원 |
| 1. 임차보증금 · 이효정(주택도시보증공사 승계) | 350,000,000원 | 280,012,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 385,226,587원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 보증금 인수(원칙) | — | 69,987,200원 |
| 매수인 실질 인수(확약 적용) | — | 0원* |
예상배당은 집행비용 4,787,200원을 우선 공제하고 임차보증금 우선변제에 280,012,800원을 배분한 시뮬레이션입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 경매신청 채권 항목은 배당 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 같은 보증기관이 임차권 승계인인 점을 감안해, 신청채권액과 임차보증금을 별개 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 귀속 및 권리관계는 배당표로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 취득구조를 바꾼다
이번 물건은 보증금 350,000,000원에 대한 대항력 인수형이라는 원래의 권리구조와, 이를 해소하는 주택도시보증공사의 확약을 나누어 봐야 합니다. 확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하지만, 확약이 유효하게 적용되면 그 보증금에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙적 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) 감정가 80% |
284,800,000원 | 69,987,200원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가 64% |
227,840,000원 | 126,149,760원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 51.2% |
182,272,000원 | 171,079,808원 | 0원* |
확약이 없는 경우, 낙찰가가 낮아져도 보증금 부족분이 늘어나면서 매수인의 전체 부담은 보증금 규모에 가까운 수준으로 유지됩니다. 제시된 회차별 미배당 추정액은 집행비용을 반영한 수치이므로 낙찰가와 단순 합산한 총액이 보증금과 정확히 일치하지는 않습니다.
반대로 확약의 효력이 확인되면 보증금 인수액은 각 회차 모두 실질 0원*이고, 최저매각가 하락이 실제 취득가격 하락으로 이어지는 구조가 됩니다. 다만 유찰이 추가로 발생한다는 보장은 없으며, 차기 매각가격 역시 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남부초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 7층 건물의 3층 301호입니다. 2021.06.21. 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 접도. 북측으로 약 6m 도로에 접한 장방형 평지의 공동주택 부지입니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역으로, 과밀억제권역·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 공시지가 자료는 5,209,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 엠엘쉐르빌은 총 14세대의 소규모 주택으로 비교거래가 부족합니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수 5.0회와 낙찰률 0.0%도 보수적으로 볼 요인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.08.07.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 승계 범위 점검. 실제 임차인은 이효정 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금 350,000,000원을 이중 계산하거나 승계인 확약의 적용 범위를 확대 해석하지 않아야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 을구 4번 주택임차권이 등기되어 있으므로 매각 후 말소 절차 및 확약에 따른 권리관계 정리를 확인하세요.
- 점유·명도 조사. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 전출 여부, 열쇠 인도와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 최근 실거래 재검증. 2022.03. 거래가 385,000,000원만으로 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 최근 인근 유사 면적 다세대 실거래와 매물을 확인하세요.
- 다회유찰 원인 확인. 5회 유찰이 반복된 배경에 권리문제, 수요 부족, 물건 상태, 가격 문제 중 어떤 요인이 있는지 점검하세요.
- 공용 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능성을 관리주체에 문의하세요.
- 규제 및 건축 현황. 교육환경보호구역 등 개별 제한사항과 건축물대장·실제 이용상태를 재확인하세요.
- 매각기일·원본 대조. 2026.11.05. 매각기일의 진행 여부, 최저가, 매각물건명세서, 등기부 및 현황조사서를 법원 최신 공고와 대조하세요.
맺으며 — “인수는 해결됐지만, 가격 검증은 아직이다”
이 물건은 표면적으로 보증금 350,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 위험하게 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 최저가에서 69,987,200원의 미배당 인수 부담이 발생할 수 있는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사의 2026.08.07.자 확약서로 인해 해당 임차권의 매수인 인수 부담은 실질 0원*으로 분석됩니다. 따라서 핵심은 단순히 보증금이 큰 물건인지가 아니라 포기·말소 확약이 실제 매수인에게 유효하게 작동하는지입니다.
가격 판단은 별도로 보수적이어야 합니다. 현재 최저가 284,800,000원은 2022년 거래가 385,000,000원의 74.0%이지만, 실거래 표본이 단 1건이고 최근 거래라고 보기 어렵습니다. 여기에 5회 유찰과 14세대의 소규모 단지라는 환금성 위험까지 고려하면 과거 거래가 대비 할인율만으로 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
결론은 조건부 검토, 종합 C등급. 확약 원본과 승계 권리의 정리가 확인되어야 권리 리스크가 충분히 낮아지고, 최근 시세와 명도 가능성을 검증해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 권리 해소 가능성은 분명하지만, 유찰 횟수와 시세 공백을 무시할 수 없는 다세대 경매입니다.
