182,272,000원
서울중앙지방법원 2025타경102810. 서울 관악구 신림동 엠엘쉐르빌 3층 301호, 전용면적 29.94㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 356,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 182,272,000원으로 내려온 반값 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 매수인이 떠안는 임차보증금 잔액입니다.
임차인 이효정은 2021.10.01. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.31.입니다. 말소기준이 되는 2025.04.29. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 350,000,000원을 배당에서 전액 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 중 집행비용을 제외한 178,920,192원이 임차인에게 배당되고, 나머지 171,079,808원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 507-38 엠엘쉐르빌 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 관악구 관천로11길 95 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.94㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 전희영 (단독소유) |
| 사용승인 / 규모 | 2021.06.21 · 엠엘쉐르빌 14세대 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 182,272,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,226,587원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다
2021.07.28. 설정됐던 신림새마을금고·난향새마을금고 근저당은 2021.10.01. 이미 말소됐습니다. 현 등기에서 말소기준이 되는 권리는 2025.04.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인 이효정의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 배당 부족분이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효정 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.10.01 | 2021.08.31 | 350,000,000원 | 2023.10.16 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
임대차계약일은 2021.08.07., 확정일자는 2021.08.31., 전입·점유개시일은 2021.10.01.이며, 2023.10.16. 보증금 350,000,000원으로 주택임차권등기가 설정됐습니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제권은 행사하지만, 낙찰대금이 보증금 전액을 충당하지 못하면 배당되지 않은 잔액은 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(51.2%) | 182,272,000원 | 171,079,808원 | 353,351,808원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 145,817,600원 | 207,023,846원 | 352,841,446원 |
| 5회 유찰 시(32.77%) | 116,654,080원 | 235,779,077원 | 352,433,157원 |
낙찰가는 182,272,000원에서 116,654,080원까지 내려가지만, 인수액은 171,079,808원에서 235,779,077원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득액은 352,433,157원~353,351,808원 범위에 머뭅니다. 이 물건은 더 유찰된다고 해서 총매입비가 낙찰가만큼 줄어드는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 353,351,808원으로 판단
확인된 엠엘쉐르빌 면적 매칭 거래는 2022.03. 전용 29.64㎡, 7층 385,000,000원 1건입니다. 현재 실질취득액 353,351,808원은 이 거래가의 91.8%로 31,648,192원 낮습니다. 다만 표본이 1건이고 거래 시점도 2022.03.이므로, 이 수치만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 거래가 대비 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 182,272,000원 | 47.3% |
| 매수인 인수액 | 171,079,808원 | 44.4% |
| 실질취득액 | 353,351,808원 | 91.8% |
| 확인 거래가(2022.03) | 385,000,000원 | 100.0% |
⑤ 예상배당표 (매각가 182,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,351,808원 |
| 1. 임차인 이효정 보증금 | 350,000,000원 | 178,920,192원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 171,079,808원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 385,226,587원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,351,808원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 임차인 미배당액 171,079,808원은 매수인이 인수합니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 서울남부초등학교 남서측 인근에 위치하며, 다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.06.21.이며, 석재붙임 외벽과 샷시 창호를 갖추고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 장방형 평지의 공동주택 외 1 건부지로, 북측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시세 표본. 확인 거래가 2022.03. 1건뿐이므로 현재 매매가와 환금성은 인근 중개업소와 추가 거래사례로 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 총취득자금. 현재 회차 기준 낙찰대금 182,272,000원과 인수액 171,079,808원을 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당액 재계산. 실제 집행비용과 세금이 늘면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서·임차권등기·배당요구 종기와 보증금 잔액을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 점유 상태. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 말소 절차. 미배당 보증금 정산 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 거래 표본은 2022.03. 1건이므로 현재 실거래·매물 호가·층과 내부 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 다음 회차에서 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 거의 고정됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료와 법원 공고를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가 ≠ 반값 취득”
이 사건의 최저가는 감정가의 51.2%인 182,272,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 현재 회차의 미배당액 171,079,808원을 매수인이 인수합니다. 실질취득액은 353,351,808원으로 감정가 356,000,000원과 거의 같습니다.
확인된 거래가 385,000,000원보다 31,648,192원 낮다는 점은 긍정적이지만, 거래 표본이 2022.03. 1건에 불과해 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 더 중요한 것은 추가 유찰에도 총부담이 약 352,000,000원~353,000,000원으로 유지된다는 점입니다. 최저가는 크게 떨어졌지만 실질취득은 떨어지지 않은 인수형 경매. 권리구조와 보증금 잔액을 정확히 이해하고 현재 시세를 보수적으로 검증한 경우에만 접근할 수 있는 물건입니다.
