수원지방법원 2022타경54646. 경기도 광주시 오포읍 신현리 855-55 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기 건물은 경기도 광주시 신현동 855-55 펠리체아일랜드3호로 표시되어 있고, 소유자는 김정민입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층으로, 1층·2층·3층은 단독주택, 지1층은 주차장으로 이용 중입니다. 감정가는 1,006,921,200원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 493,392,000원입니다.
권리의 기준점은 2016.11.04. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 319,000,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금과 중소기업은행의 가압류, 강제경매개시결정과 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경54646 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 오포읍 신현리 855-55 |
| 등기 건물 | 경기도 광주시 신현동 855-55 펠리체아일랜드3호 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 1층 단독주택 · 2층 단독주택 · 3층 단독주택 · 지1층 주차장 |
| 소유자 | 김정민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,006,921,200원 / 493,392,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 366.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 공시지가 | 586,400원/㎡ |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록 4 토지는 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.11.04. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 319,000,000원이고 토지 경기도 광주시 오포읍 신현리 855-55와 공동담보입니다. 2021년 이후 신용보증기금·중소기업은행의 가압류 및 2022년 강제경매개시결정, 2023년 하나은행 임의경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백지훈 | 미상 | 2020.09.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
백지훈의 전입신고일은 2020.09.21.로 말소기준권리인 2016.11.04. 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 보증금 규모는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가 493,392,000원은 시나리오상 감정가의 49%이고 2회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 거래 추세 등 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% · 493,392,000원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 감정가 34% · 345,374,400원 |
| 4회 유찰 시 | 감정가 24% · 241,762,079원 |
| 실거래 시세 | 확인 자료 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 493,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,333,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 815,032,000원 | 167,058,080원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 24,374,288원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,418,406,288원 중 채권자 예상배당은 486,058,080원, 미배당 부족액은 932,348,208원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신현중학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·학교·근린공원·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변으로 노선버스가 운행해 대중교통 편의는 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로, 외벽은 몰타르 위 페인팅 및 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 바닥은 강화마루·대리석·일부 타일, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 366.0㎡, 지목 대, 보전관리지역, 완경사·사다리형·세로각지(가)이며 공시지가는 586,400원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역이 포함되고 일부 토지에는 건축법상 도로 및 준보전산지 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 목록 4 토지는 현황 도로입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 백지훈은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 현장 시세 확인. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 유사 단독주택·토지의 실제 거래와 매물을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 함께 매각되고 목록 4 토지는 현황 도로이므로 각 토지의 이용상태와 경계를 확인하세요.
- 토지이용 규제. 보전관리지역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 제한사항을 원본 토지이용계획과 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당은 932,348,208원이지만 후순위 채권의 미배당 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 제공 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2016.11.04. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 백지훈도 2020.09.21. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 제공 자료 기준 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 1,006,921,200원에서 2회 유찰돼 최저가가 493,392,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 데이터에는 최근 실거래가가 없고, 대상 역시 단독주택과 토지의 일괄매각입니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증 필요입니다.
