서울북부지방법원 2025타경13039. 서울 동대문구 답십리동 현대썬앤빌청계 13층 1306호, 전용 14.82㎡의 도시형생활주택 아파트입니다. 소유자 유재영은 2022년 9월 6일 거래가 135,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 임차인 김명희의 보증금 150,000,000원과 관련된 주택임차권등기가 설정되었고, 김명희가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 매각 후 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 미배당 잔액을 낙찰자가 떠안는 선순위 임차권 인수형입니다.

겉으로 보이는 최저매각가 1.25억만으로 가격을 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있으며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 실거래 시세와 비교할 금액은 최저가가 아니라 낙찰대금과 보증금 인수액을 합한 실질취득금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2025년 5월 16일 국(성동세무서장)의 압류입니다. 이후인 2025년 8월 7일의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 김명희의 주택임차권등기는 2025년 2월 28일에 이루어졌고, 전입 및 점유 개시일은 2023년 2월 9일로 말소기준보다 앞섭니다.

임차인 김명희에게는 확정일자와 배당요구 내역도 확인됩니다. 따라서 단순히 임차권등기가 매각으로 정리된다고 볼 수 없으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는다면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각물건명세서에 이러한 인수조건이 명시되어 있다는 점이 결정적입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.5억의 인수 구조

임차인 김명희는 이 경매의 신청채권자 김명희와 동일인입니다. 등기부상의 임차권자와 경매신청채권자가 겹치는 것이므로 별도의 보증금이나 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 동일인 관계만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 실제 임대차계약과 보증금 지급 경위, 채권의 성격은 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 훨씬 높다

현대썬앤빌청계는 269세대, 2016년 12월 22일 준공된 단지입니다. 비교 대상은 전용 14.82㎡를 중심으로 한 인근 면적의 실거래 12건이며, 그중 최근 12개월 거래 9건의 평균은 116,055,555원입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래는 13층, 123,000,000원으로 경매 대상과 층·전용면적이 같습니다.

최근 12개월 평균 시세는 약 1.16억이며, 최근 거래 추세도 -2.7%로 하락하고 있습니다. 신건 최저매각가인 125,000,000원만 비교하더라도 최근 평균의 107.7%로 저렴하지 않습니다.

여기에 임차보증금 미배당 인수액 27,550,000원을 합하면 실질취득은 152,550,000원. 최근 12개월 평균보다 36,494,445원 높고, 2026년 9월의 동일 층·동일 면적 거래가 123,000,000원보다도 29,550,000원 높습니다. 이는 최근 평균의 131.4%, 최신 거래의 124.0%에 해당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

신청채권자와 임차인이 동일인인 김명희이므로, 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 강제경매개시결정 명목의 별도 배당액은 0원으로 표시되어 있지만, 임차보증금 우선배당액은 122,450,000원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지

이 물건에서 가장 주의해야 할 부분은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크다는 사실입니다. 낙찰대금이 낮아지면 배당 가능한 금액이 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가합니다.

위 시나리오는 각 회차의 추정배당과 인수액을 적용한 결과입니다. 회차별 집행비용 추정의 차이로 실질취득금액에 소폭 차이가 있으나, 모두 임차보증금 150,000,000원에 가까운 수준입니다.

따라서 일반적인 경매물건처럼 유찰을 기다렸다가 낮은 최저가에 낙찰받는 전략이 이 사건에서는 작동하기 어렵습니다. 매수인 인수책임 자체가 적법하게 해소되지 않는 한, 낮아진 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 답십리초등학교 남측 인근으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트·건축자재 점포 등이 혼재합니다. 답십리초, 용답도서관, 답십리역 로데오거리 및 공원 등이 인근에 있습니다.
• 교통. 북서측에 지하철 5호선 답십리역이 위치하고, 인근 천호대로변에 버스정류장이 있습니다. 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다. 해당 호실은 13층 1306호입니다.
• 토지 및 도로. 답십리동 530-15와 532-15 두 필지가 일단의 토지를 이루며, 평지의 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지입니다. 북동측 약 20m, 남동측 약 25m, 남서측 약 10m 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시도 확인 대상으로 삼아야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 269세대 단지의 전용 14.82㎡ 소형 주거상품입니다. 최근 거래가격은 100,000,000원에서 130,000,000원까지 차이가 있으며, 최근 추세는 -2.7%입니다. 소형 면적과 가격 편차를 고려한 매도 가능성 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 순위 1번 김명희 주택임차권등기와 보증금 잔액 인수조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
• 실질취득금액 기준 판단. 신건 예상 실질취득은 152,550,000원입니다. 최근 12개월 평균 116,055,555원 및 최신 거래 123,000,000원과 비교해야 하며, 낙찰대금 125,000,000원만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 152,200,000원, 2회 유찰 시 151,840,000원의 실질취득이 예상됩니다. 단순 유찰만으로 가격 부담이 크게 감소하지 않습니다.
• 임대차 진정성 확인. 김명희가 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 관계를 확인하고, 임대차계약서·보증금 지급증빙·전입 내역·경매신청 채권을 대조해야 합니다. 동일인이라는 이유만으로 가장임차인이라고 단정할 수 없습니다.
• 배당 및 조세 확인. 성동세무서장 압류와 관련된 체납세액·법정기일, 실제 집행비용, 배당순위, 배당표를 확인해야 합니다. 세금의 법정 우선순위에 따라 예상 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차권 말소와 명도. 보증금 전액 반환 여부, 주택임차권등기 말소 가능 여부, 점유 상태 및 인도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
• 관리비 및 취득 부대비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용 등이 추가될 수 있으므로 예상 자금계획에 반영해야 합니다.
• 실거래와 규제 원본 대조. 동일 층·동일 면적의 2026년 9월 거래를 우선 검토하고, 건축물대장·등기사항전부증명서·토지이용계획·매각물건명세서의 최신 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도, 인수하면 비싸다”

이 사건의 숫자는 처음에는 단순해 보입니다. 감정가 125,000,000원, 신건 최저가도 125,000,000원. 하지만 매각물건명세서에 명시된 선순위 주택임차권등기를 확인하면 판단이 완전히 달라집니다. 임차인 김명희의 보증금은 150,000,000원이고, 신건 예상배당에서 부족한 27,550,000원은 매수인이 인수합니다.

실질취득금액은 152,550,000원. 최근 12개월 평균 시세 116,055,555원은 물론, 최신 동일 면적·동일 층 거래가 123,000,000원보다도 비쌉니다. 더욱이 최근 거래가격은 -2.7%의 하락 추세입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 인수해야 할 보증금이 증가하기 때문에 취득총액은 150,000,000원 안팎에서 거의 고정됩니다.

결론은 권리 위험이 크고, 실질취득 기준 가격 경쟁력도 부족하다는 것입니다. 일반적인 유찰 후 저가낙찰 전략을 적용하기 어렵습니다. 가장 중요한 판단 조건은 단순한 낙찰가 하락이 아니라, 선순위 임차보증금 인수책임이 실제로 해소되는지 여부입니다. 그 문제가 명확히 해결되지 않는 한 현재 조건에서는 입찰 보류가 타당합니다.