의정부지방법원 2026타경70912. 호원동 클래스원1차 101동 202호는 전용 65.345㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 266,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현 소유자 권영중은 2021.06.17. 거래가 283,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 가압류와 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 가장 눈여겨볼 부분은 보증금 283,000,000원의 임차권등기와 또 다른 점유 명의가 동시에 확인된다는 점입니다.
원태호의 임차권은 주택도시보증공사로 승계된 보증금 채권과 연결됩니다. 주택도시보증공사는 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 적용되는 원태호 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 다만 이 확약은 신경섭에게 적용되는 것이 아닙니다. 신경섭의 전입일과 보증금이 불분명한 만큼, 물건 전체의 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-11 클래스원1차 101동 2층 202호 도로명: 경기도 의정부시 망월로45번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 65.345㎡ · 8층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2016.12.07 · 클래스원1차 32세대 |
| 소유자 | 권영중 (2021.06.17. 소유권 취득 · 거래가 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 임차권등기 | 원태호 · 보증금 283,000,000원 · 주택도시보증공사 확약 제출 |
| 별도 점유 관련 명의 | 신경섭 · 목적물 전부 · 전입일·보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 확약은 있지만 말소기준 확인이 필요하다
후순위 권리와 임차인의 대항력 판단은 실제로 남아 있는 권리의 순위를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 특히 원태호의 주민등록·점유개시일은 2021.06.03.으로, 현재 존속하는 가압류 중 2023.01.18. 등기보다 앞섭니다. 원태호에 대한 기존 대항력 없음 판정도 이 충돌을 고려해 재검증해야 합니다.
과거 중소기업은행의 공동담보 근저당, 농협은행 근저당 및 이전 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매에서 검토할 권리로는 엠메이드대부 유한회사와 신한카드의 가압류, 의정부시 압류, 원태호 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등이 있습니다.
② 임차인 분석 — 원태호와 신경섭은 구분해야 한다
| 명의 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 원태호 제202호 전부 · 임차권등기 |
283,000,000원 | 전입 2021.06.03 확정 2021.05.04 점유개시 2021.06.03 |
판정 재검증 기존 판정 없음 · 말소기준 충돌 |
확약 인수 0원 우선변제 주장 · 주택도시보증공사 채권 승계 전액 미배당 시에도 임차권등기 말소 동의 |
| 신경섭 목적물 전부 · 현황조사 명의 |
미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 |
인수위험 미확정 우선변제 여부 미상 원태호 확약 적용 대상 아님 |
임차권등기 명의 원태호와 현황조사상 신경섭, 서로 다른 명의 2명이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 원태호 보증금 채권의 승계자로서 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 신경섭의 실제 임대차관계와 원태호와의 점유 관계는 확인이 필요합니다.
원태호의 임차보증금은 283,000,000원으로 최저매각가보다 높지만, 해당 확약을 반영하면 이 임차권에 따른 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 미배당 보증금을 낙찰자가 자동 승계한다고 계산하지 않습니다.
확약 적용 전의 보증금 규모는 283,000,000원이며, 매수인 실질 인수액 0원과 구분합니다. 확약의 적용 범위와 말소 절차는 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
만약 독립된 임차인이며 유효한 대항력과 미배당 보증금이 확인된다면, 그 미배당액이 매수인의 추가 부담으로 이어질 수 있습니다. 원태호에 대한 확약은 신경섭의 보증금이나 점유 권리를 포기시키지 않습니다. 신경섭의 권리를 확인하기 전에는 실질취득총액도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균의 착시, 최근 가격은 하락
클래스원1차 동일 면적대의 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 277,250,000원으로, 최저가 266,000,000원이 언뜻 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 과거 거래에는 290,000,000원대의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최신 거래를 기준으로 보면 판단이 완전히 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 65.35㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 65.35㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2022.11 | 65.35㎡ | 2 | 288,000,000원 |
| 2022.09 | 65.35㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 65.35㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 65.35㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 65.35㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 2021.06 | 65.35㎡ | 2 | 283,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 277,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
2026.04.의 최신 거래는 240,000,000원입니다. 최근 12개월 내 확인된 거래도 이 1건이어서 최근 평균이 동일하게 240,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 266,000,000원, 즉 최신 거래보다 26,000,000원 높고 110.8%에 해당합니다. 최신 거래 역시 3층으로 대상 물건의 2층과 비교 가능한 면적대입니다.
전체 평균보다 낮다는 사실을 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 특히 하락 추세에서 신건 감정가를 그대로 기준 삼아 응찰하는 것은 가격 위험을 키웁니다.
신건 감정가 266,000,000원에서 적극적으로 입찰할 근거는 약합니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 신경섭의 대항력과 인수 가능성이 정리되지 않으면 저렴한 최저가가 곧 안전한 실질취득가격을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
집행비용을 제외한 매각대금에서 가압류 채권자 및 신청채권자에게 배당하는 추정 시나리오입니다. 임차권과 압류의 실제 우선순위, 조세채권 등은 법원의 최종 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,524,000원 |
| 1. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 48,816,248원 | 48,816,248원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 10,613,256원 | 10,613,256원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 202,046,496원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 342,429,504원 | 261,476,000원 |
신건 가정 시 채권자 총 미배당액은 80,953,504원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 이 추정표는 집행비용과 기재된 채권의 단순 배분에 근거하며 당해세·최우선변제 및 최종 배당순위 변경은 반영하지 않았습니다. 원태호와 주택도시보증공사의 동일 보증금 채권을 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필수
| 매각 회차 | 최저매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 채권자 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 266,000,000원 | 202,046,496원 | 80,953,504원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 212,800,000원 | 149,591,296원 | 133,408,704원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 170,240,000원 | 107,627,136원 | 175,372,864원 |
유찰되면 최저매각가가 낮아지고 주택도시보증공사의 미배당액은 증가합니다. 그러나 원태호 임차권의 경우 확약에 따라 전액을 배당받지 못해도 등기 말소에 동의했으므로, 미배당액 증가가 곧 매수인의 원태호 보증금 인수 증가를 의미하지 않습니다.
반대로 신경섭에게 인수 가능한 보증금 채권이 존재한다면 상황이 달라집니다. 그 금액에 따라 실질취득총액이 최저매각가보다 높아질 수 있고, 대항력이 있는 보증금 인수형 구조에서는 입찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄될 수도 있습니다. 현재는 신경섭의 보증금 자체가 확인되지 않으므로 총취득비용을 특정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 의정부시 호원동 호암초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 소규모 공동주택이 주를 이루는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북동측에는 지하철 1호선 망월사역이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2016.12.07. 사용승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물입니다. 기본적인 급배수·위생·도시가스·난방·화재·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 2차선 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,642,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 전체 32세대 규모로 대단지 아파트와는 거래 특성이 다릅니다. 동일 면적 실거래는 총 8건이고 최근 12개월 거래는 1건이어서 시세 추정에 신중해야 합니다.
- 가격 흐름. 과거 297,000,000원 거래에서 최신 240,000,000원 거래까지 가격 차이가 존재합니다. 최근 추세 -15.1%를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.03.03. 갑구 5번 압류와 2021.04.05. 갑구 11번 말소의 관계를 등기 원본으로 확인하고, 실제 말소기준 및 임차인의 대항력 순서를 다시 검토해야 합니다.
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사가 2026.07.02. 제출한 대항력 포기·우선변제 주장·임차권등기 말소 동의의 정확한 범위와 효력을 확인해야 합니다.
- 신경섭 조사. 전입세대확인, 점유 관계, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 조사하고 원태호와의 관계를 확인해야 합니다. 이 항목이 해결되지 않으면 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 이중 보증금 계산 방지. 주택도시보증공사는 원태호 보증금 채권의 승계자이므로 동일 보증금 283,000,000원을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 기준 입찰가 검토. 최신 실거래 240,000,000원, 최근 시세 대비 110.8%, 하락 추세 -15.1%를 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다.
- 유찰 시 재분석. 212,800,000원 또는 170,240,000원으로 최저가가 낮아지는 시나리오에서도 별도 인수액과 취득부대비용을 합산하여 판단해야 합니다.
- 명도·관리비. 현재 실제 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 확약서 및 실제 거래 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적이지만, 신건 가격과 미상 임차인이 문제다”
의정부 클래스원1차 202호는 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 먼저 원태호의 보증금 283,000,000원은 최저매각가보다 크지만, 주택도시보증공사의 확약이 적용되므로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 부분만 놓고 보증금 전액 인수형 경매라고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
그러나 신경섭의 대항력과 보증금이 미상이고, 말소기준으로 표시된 압류에는 이미 말소된 기록이 존재합니다. 확약만으로 모든 임차관계의 위험이 해소된다고 볼 수 없는 이유입니다.
가격도 긍정적이지 않습니다. 신건 최저가 266,000,000원은 최신 실거래 240,000,000원보다 26,000,000원 높고, 최근 거래 추세는 15.1% 하락했습니다. 전체 평균 277,250,000원에 비해 낮다는 이유로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
결론은 신건 입찰 보류, 말소기준과 신경섭의 임대차관계 확인, 이후 최근 거래가를 기준으로 가격 재평가입니다. 유찰되더라도 권리가 불명확하다면 낮아진 최저가만으로 접근할 물건이 아닙니다. 권리와 가격이 모두 검증된 후에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
