서울북부지방법원 2025타경13779. 서울 도봉구 창동의 창동금호어울림아파트 106동 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.99㎡이고, 철근콘크리트구조 12층 건물의 2층 세대입니다. 등기상 소유자는 허재욱이며, 2008년 소유권을 취득할 당시 거래가액은 355,000,000원으로 기재되어 있습니다.

이번 경매의 출발점은 2023년 10월 19일 설정된 주식회사로제캐피탈대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원, 경매 신청채권자의 청구액은 124,858,191원입니다. 그 뒤 이정해의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

권리의 소멸 관계만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 임차인 신고가 없다는 사실과 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 다릅니다. 감정평가 현장조사에서 거주인이 부재하여 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 가격의 적정성뿐 아니라 실제 점유자를 확인하는 절차가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

현재 권리분석의 기준이 되는 것은 을구 8번 근저당권입니다. 2023년 10월 19일 로제캐피탈대부가 채권최고액 156,000,000원으로 설정한 권리이며, 매각 시 말소되는 기준 권리입니다.

이후 2023년 11월 14일 채권자 이정해의 472,500,000원 가압류가 설정됐습니다. 2025년 12월 2일에는 로제캐피탈대부의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.

앞서 설정됐던 제일은행·국민은행·우리은행 근저당은 이미 말소됐으며, 로제캐피탈대부 근저당권부 채권에 관한 비씨카드의 질권등기도 2025년 10월 28일 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 별도로 인수해야 하는 채무로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인폭은 얕다

창동금호어울림 동일 면적 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 평균 거래금액은 840,166,666원이고, 최저 거래금액은 775,000,000원, 최고 거래금액은 930,000,000원입니다.

최저매각가 820,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 840,166,666원의 97.6%로, 평균보다는 낮습니다. 최신인 2026년 9월 거래금액 910,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다.

그러나 이 사건은 2층 물건입니다. 동일 평형의 2026년 4월 2층 거래금액 800,000,000원은 현재 최저매각가보다 낮습니다. 2025년 11월 2층 거래 기록에도 775,000,000원이 있습니다. 그러므로 전체 평균만 보고 신건 가격이 충분히 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 820,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 실제 확정채권액은 신청채권자의 청구액과 다를 수 있고, 배당 순위·배당 요구·당해세 및 우선변제 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.

현재 신건 매각가를 가정하면 채권자에게 지급되는 금액은 628,500,000원, 배당 부족액은 0원, 소유자 잔여금은 180,900,000원으로 계산됩니다. 이는 배당 시뮬레이션이며 실제 인수권리의 존재 여부는 별도 확인 대상입니다.

회차별 매각가·배당 시나리오

1회 유찰 시 최저매각가는 656,000,000원이며, 예상 소유자 잔여금은 18,540,000원입니다. 2회 유찰 시 최저매각가는 524,800,000원이고, 채권자 배당 부족액은 111,348,000원으로 계산됩니다. 이 부족액은 배당받지 못하는 채권액으로서, 이 시뮬레이션에서는 매수인 인수금으로 처리되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 창동의 창동초등학교 서측 인근에 자리합니다. 주변은 아파트 단지와 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건물. 2004년 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
• 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역에 위치하며, 토지는 부정형의 대체로 평탄한 아파트 부지입니다. 공시지가는 3,952,000원/㎡입니다.
• 토지거래 규제. 아파트 용도를 대상으로 2025.10.20~2026.12.31 지정된 토지거래계약허가구역에 해당합니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 구체적 요건은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 기타 제한. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 지정 사항이 있습니다. 구체적 행위 제한은 관련 기관 확인이 필요합니다.
• 환금성. 299세대 단지로 동일 면적 실거래 사례가 존재하지만, 거래가격이 775,000,000원에서 930,000,000원까지 분포합니다. 층과 개별 상태에 따라 적정가격을 달리 판단해야 합니다.
• 현장조사. 거주인 부재로 내부 현황을 직접 확인하지 못했으며, 내부구조는 집합건축물대장상의 건축물현황도에 근거해 파악됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 최우선 확인. 거주인이 부재해 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유자·임대차 현황을 확인하고, 대항력 있는 임차인이나 인수할 보증금이 없는지 검토해야 합니다.
• 같은 층 가격 비교. 동일 면적 2층 거래금액 800,000,000원과 신건 최저가 820,000,000원을 직접 비교하고, 향·채광·수리 상태를 반영해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 신건 가격이 부담스럽다면 1회 유찰 시 656,000,000원, 2회 유찰 시 524,800,000원 시나리오를 검토할 수 있습니다. 다만 실제 유찰 여부는 예측할 수 없습니다.
• 명도 및 내부 확인. 실제 거주자와 점유 원인을 확인해야 합니다. 소유자 점유인지 임차인 점유인지에 따라 명도 협의와 법적 위험이 달라질 수 있습니다.
• 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도에 관한 토지거래허가구역 지정 기간에 해당하므로 경매 취득 관련 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 미납 내역과 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 대조하고, 입찰 전 권리변동 및 매각조건을 다시 점검해야 합니다.

맺으며 — “평균보다 낮지만, 검증이 먼저다”

창동금호어울림 106동 202호는 등기상 권리 흐름이 비교적 명료한 경매물건입니다. 로제캐피탈대부 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 계산상 인수액은 0원입니다.

가격은 한층 더 신중하게 살펴볼 필요가 있습니다. 최저매각가 820,000,000원은 최근 평균 840,166,666원의 97.6%로 평균보다는 낮지만, 같은 2층의 800,000,000원 거래 사례를 고려하면 신건에서 확실한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

무엇보다 현장조사에서 거주인이 부재하여 임대관계가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 계산상 인수액 0원을 실제 부담이 전혀 없다는 확정 판단으로 받아들여서는 안 됩니다. 등기권리는 비교적 단순, 점유관계는 확인 필요, 신건 가격은 신중 검토. 이 물건은 권리 소멸 구조보다도 실제 점유 확인과 적정 입찰가격 설정이 핵심입니다.