부동산임의경매

한 줄 평 근저당 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고 인수액 0원인 안전한 권리 구조입니다. 다만 일반 주거용이 아니라 ‘공장’으로 이용 중인 기타 집합건물이라 용도 적합성·환금성 확인이 핵심입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.

감정가 / 최저가

370,000,000원 / 181,300,000원

2회 유찰

실질취득

181,300,000원

현재 회차 매각가

매수인 인수

0원

소멸 권리 구조

핵심지표

공장 이용

기타 집합건물

인천지방법원 2025타경510937. 인천 서구 석남동 소재 에이동 2층202호 기타 집합건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사헥서스씨엔알이며, 감정평가상 이용상태는 ‘공장’입니다. 말소기준권리는 2020년 3월 18일 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경510937
소재지	인천광역시 서구 석남동 223-539 에이동 2층202호
물건종류 / 이용상태	집합건물(기타) · 공장 이용
소유자	주식회사헥서스씨엔알
감정가 / 최저가	370,000,000원 / 181,300,000원
신청채권자 / 청구액	중소기업은행 / 241,665,755원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

임차인은 확인되지 않았고, 등기상 후순위 권리는 경매 매각으로 소멸합니다. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 이후 설정된 임의경매개시결정은 낙찰자가 부담하지 않습니다. 다만 감정평가상 임대차관계는 미상이며 실제 점유·사용관계는 현장 확인이 필요합니다.

② 가격 분석 — 2회 유찰 후 가격 구간

구분	금액
감정가	370,000,000원
현재 최저매각가	181,300,000원
감정가 대비	49%
3회 유찰 예상	126,909,999원
4회 유찰 예상	88,836,999원

⚠️ 가격보다 중요한 확인점 현재 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 주거용이 아닌 공장 이용 물건입니다. 입찰 전 제조업 용도 적합성, 임대수요, 실제 사용현황 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,338,200원
근저당 · 중소기업은행	288,000,000원	177,961,800원
소유자 교부	-	0원

중소기업은행 근저당은 채권최고액 기준 288,000,000원으로 일부 미배당 110,038,200원이 발생합니다. 그러나 해당 채무는 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.

매각대금 배분

회차별 가격 변화

현재 회차 181,300,000원 · 3회 유찰 예상 126,909,999원 · 4회 유찰 예상 88,836,999원

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 공장 이용 기타물건으로 주거용처럼 접근하면 안 됩니다. 실제 사용승계 가능성, 임대수요, 환금성을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 인천광역시 서구 거북로 30 일대이며 주변은 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
토지. 일반공업지역이며 공업용 건부지로 이용 중입니다.
건물. 2003년 5월 사용승인된 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

용도 확인. 감정평가 이용상태가 ‘공장’이므로 낙찰 후 사용 목적과 맞는지 확인해야 합니다.
점유 확인. 임대차관계 미상으로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
권리 확인. 중소기업은행 근저당 이후 권리는 소멸하므로 인수 위험은 없습니다.
관리비 확인. 집합건물 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전하지만 용도가 승부처”

이 물건은 권리 구조만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 정리되고, 낙찰자가 떠안을 금액도 없습니다. 다만 기타 집합건물이며 현재 공장으로 이용 중이라는 점이 핵심 변수입니다. 낮아진 가격만 보고 접근하기보다 실제 사업 활용성·임대 가능성·환금성을 검토한 뒤 입찰하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-08	유찰	3억 7,000만원
2	2026-06-15	유찰	2억 5,900만원
3	2026-07-16	대기	1억 8,130만원

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 공장 이용 기타물건 — 인천 2025타경510937

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 가격 분석 — 2회 유찰 후 가격 구간

③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전하지만 용도가 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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