의정부지방법원 2026타경71325. 의정부동 평화로 599에 위치한 정은스카이 제6층 제602호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되며, 감정평가서에는 공부상 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물로, 대상 물건의 면적은 66.98㎡, 건물 전체 규모는 8세대입니다.

소유자 김산은 2021.08.30. 이 물건을 265,000,000원에 취득했습니다. 이후 2023.06.23. 의정부시의 압류가 등기됐고, 2026.06.26. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 일반적인 근저당 실행형 경매가 아니라, 선순위 임차권과 보증기관의 채권 양도·확약이 결합된 강제경매라는 점에서 권리관계를 세밀하게 볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부상 말소기준은 2023.06.23. 의정부시 압류(갑구 12번)입니다. 2020.11.25. 등기됐던 이전 압류(갑구 6번)는 2021.08.04. 이미 말소됐습니다. 2019.01.25. 설정된 농협은행 근저당권 207,600,000원도 2021.08.20. 말소됐으므로 현재 살아 있는 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.

문제는 임차인 홍은석입니다. 임대차계약일은 2021.08.03., 확정일자는 2021.08.04., 전입 및 점유개시는 2021.08.20.입니다. 모두 2023년 말소기준권리보다 앞서므로 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 주택임차권등기는 2023.08.29. 이뤄졌지만, 그 등기일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복 합산 금지

임차인으로 확인되는 인적 대상은 홍은석과 장지성, 2명입니다. 주택도시보증공사는 홍은석의 보증금 채권 양수인으로 표시돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 인원을 늘리거나 265,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.

홍은석. 임차보증금 265,000,000원, 계약 2021.08.03., 전입·점유 2021.08.20., 확정일자 2021.08.04.로 선순위 임차권 요건이 확인됩니다. 2023.08.29. 임차권등기를 마쳤고 배당요구가 있는 것으로 기재돼 있습니다. 통상적으로 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 검토해야 하지만, 이 사건에서는 채권 양수인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 그 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

장지성. 전입신고일은 2025.04.16.입니다. 2023.06.23. 말소기준보다 후순위이므로 해당 전입만으로 선순위 대항력이 성립한다고 보기는 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 및 임대차 실체가 불명확하므로 확정적인 보증금 인수액을 산정할 수 없습니다. 현장 점유 확인과 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준 신건은 비싸다

정은스카이의 거래 자료는 총 5건입니다. 전체 평균은 254,400,000원이지만, 2021~2022년 거래가 포함돼 있습니다. 특히 2022년의 291,000,000원 거래를 현재 가격 판단의 직접적인 기준으로 삼으면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.

더 중요한 것은 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 225,000,000원이며, 최신 거래는 2026.01.의 230,000,000원입니다. 대상 면적은 66.98㎡이고 최신 2건은 65.49㎡로 완전히 동일한 면적은 아니지만, 현재 가격 수준을 판단할 때는 과거 고가 거래보다 참고 가치가 큽니다.

현재 최저매각가 267,000,000원은 최근 12개월 평균보다 42,000,000원 높고, 최신 거래보다도 37,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 가격 비율은 118.7%입니다. 확약으로 홍은석의 미배당 보증금을 인수하지 않는다고 해도, 이 비교 결과는 달라지지 않습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 267,000,000원 가정)

예상 배분은 집행비용 4,538,000원과 임차보증금 우선변제 262,462,000원으로 매각대금 267,000,000원이 소진되는 계산입니다. 홍은석의 미배당 보증금 2,538,000원은 확약 미반영 시의 룰상 인수액이며, 확약 반영 시 해당 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사가 양수한 채권과 홍은석 명의의 원보증금 채권은 중복 가능성이 있으므로 이 표의 배당 명의·귀속 및 신청채권 미배당액을 별도 독립채권의 확정 부족액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당표입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 구분해야 한다

대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 일반적인 경매에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득금액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건도 확약이 없다면 그런 구조를 검토해야 합니다. 하지만 2026.07.28. 제출된 대항력 포기 확약이 유효하다면, 홍은석의 미배당 보증금은 매수인에게 전가되지 않아 유찰에 따른 가격 하락 효과가 실제 취득금액에도 반영됩니다.

확약 미반영 인수액은 홍은석 보증금에 대한 회차별 추정치입니다. 확약 반영 실질취득은 해당 보증금 인수 0원을 가정한 매각대금 기준으로, 취득세·부대비용 및 장지성 등 별도 미확인 부담은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가격 시나리오이지 확정된 향후 매각일정이 아닙니다.

확약을 반영하지 않으면 예상 총부담은 현재 회차 269,538,000원, 1회 유찰 시 268,790,400원, 2회 유찰 시 268,192,320원으로, 매각대금이 내려가도 총부담이 보증금 수준 아래로 크게 낮아지지 않는 모습입니다. 반대로 확약이 유효할 때는 해당 보증금 인수가 없어져 1회 유찰 시 213,600,000원, 2회 유찰 시 170,880,000원이 주된 실질취득금액의 기준이 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 의정부동, 의정부중앙초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·공동주택·학교 등이 형성된 주거 및 상업지역이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 의정부 경전철 의정부중앙역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층, 도시가스 난방·승강기·위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 858.1㎡, 공시지가는 3,157,000원/㎡입니다. 토지 형상은 세로장방형, 지형은 평지로 표시돼 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역에 포함되고, 철도보호지구·학교환경 보호구역·중점경관관리구역 등의 규제가 표시돼 있습니다. 구체적 이용·변경 계획은 해당 제한사항을 검토해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 공부상 오피스텔 이용 상태와 경매상 근린시설 분류를 대조해 실제 허용 용도와 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이며 실거래 표본은 총 5건입니다. 최근 거래 평균 하락 추세(-17.9%)까지 나타나 대단지 아파트보다 매각가격과 환금기간의 불확실성이 클 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.28. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 원본을 확인하고, 본건 매수인에게 그 효력이 적용되는지 점검해야 합니다.
• 채권양도 관계 확인. 홍은석의 265,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 265,000,000원 신청채권이 어떻게 연결되는지 확인해 중복 산정과 배당귀속 오류를 피해야 합니다.
• 장지성 점유 조사. 전입일 2025.04.16. 외에 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 홍은석 관련 확약이 장지성에게 자동 적용되지 않습니다.
• 임차권등기 말소. 을구 3번 홍은석 임차권등기와 확약에 따른 말소 처리 절차를 확인해야 합니다. 등기일은 후순위여도 최초 임차인의 전입일은 선순위라는 점에 유의해야 합니다.
• 기말소 권리 구분. 농협은행 근저당권 및 2020년 압류·가압류 등 이미 말소된 등기를 현재 존속 권리로 계산하지 않아야 합니다. 말소기준은 2023.06.23. 의정부시 압류입니다.
• 세금·관리비 확인. 의정부시 압류와 관련된 체납 조세 및 배당순위, 공용부분 미납 관리비 등을 별도로 확인해야 합니다. 추정 배당액이 실제로 달라질 수 있습니다.
• 용도 확인. 경매상 근린시설과 공부상 오피스텔 이용 상태가 함께 나타납니다. 건축물대장·실제 사용 현황을 비교하고 목적에 맞는 이용이 가능한지 확인해야 합니다.
• 시세 상한 검토. 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 전체 평균 254,400,000원이나 과거 291,000,000원 거래에 의존해서는 안 됩니다.
• 원본 및 현장 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당관계 서류 및 현장 점유 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라도 신건 가격은 비싸다”

이 물건은 얼핏 보면 보증금 265,000,000원의 선순위 임차인이 있는 위험한 경매입니다. 그러나 2026.07.28. 주택도시보증공사의 확약으로 홍은석 채권에 대한 대항력과 미배당 보증금 인수 문제가 실질적으로 해소될 수 있다는 점은 분명한 긍정 요소입니다.

그렇다고 모든 위험이 사라진 것은 아닙니다. 장지성의 보증금·점유관계는 여전히 확인이 필요하고, 보증기관의 채권양도와 배당귀속도 원본 검토가 필요합니다. 무엇보다 현재 확약 반영 실질취득금액 267,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 225,000,000원을 18.7% 웃돕니다. 최신 거래인 230,000,000원보다도 높으며, 거래 추세는 -17.9%로 하락 중입니다.

총 8세대의 소규모 건물, 제한적인 거래 표본, 추가 점유자 조사까지 감안하면 현재 신건 가격에는 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다. 유찰이 실제로 진행되고 확약의 효력과 점유관계를 검증한 뒤에야 가격 조건을 다시 평가할 수 있습니다.

결론은 '주된 인수 위험은 확약으로 경감, 현재 가격은 보류'입니다. 권리상 예외를 발견했다는 이유만으로 시세보다 높은 금액에 응찰할 물건은 아닙니다.