의정부지방법원 2026타경71359. 경기도 양주시 백석읍 복지리의 '디아트' 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 321,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 2022년 사용승인을 받은 다세대주택으로, 해당 세대의 전용면적은 79.12㎡입니다. 전체 규모는 6세대로, 대규모 아파트 단지가 아닌 소규모 주거용 집합건물입니다.

등기부를 보면 소유권보존 이후 신탁 설정과 말소를 거쳤고, 2024년 1월 15일 김정훈에게 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 경기남부수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류가 붙었고, 2026년 7월 임의경매가 개시됐습니다. 매각으로 정리되는 권리의 순서는 명확한 편입니다. 다만 임대관계는 확인되지 않아, 등기상 인수권리가 없다는 사실과 실제 점유·명도 위험이 없다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2024년 1월 15일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 경기남부수산업협동조합이고 채권최고액은 307,200,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 이후 설정된 경기신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정도 함께 정리됩니다.

또한 근저당권자는 경기남부수산업협동조합으로, 경매개시결정의 채권자 명칭은 경기수산업협동조합으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 등기부와 경매기록에서 채권자 표시 및 권리관계를 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 94.4%라는 숫자의 한계

가격 비교에 사용되는 거래는 '디아트' 전용 79.12㎡의 2023년 12월 거래 1건입니다. 해당 거래금액은 340,000,000원으로, 등기부상 김정훈의 소유권 취득 거래가액과 일치합니다. 이 가격은 과거 거래사례로 참고할 수 있지만, 다수의 독립적인 최근 거래가 형성한 시장 평균으로 해석하기 어렵습니다.

감정가이자 현재 최저매각가인 321,000,000원은 위 거래가보다 19,000,000원 낮고, 거래가 대비 비율은 94.4%입니다. 그러나 비교 거래의 시점이 2023년 12월이므로, 현재 시장가격까지 340,000,000원이라고 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)

현재 최저매각가 그대로 낙찰될 경우의 기계적 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 공제하고 근저당권에 배당한 뒤, 잔여액을 후순위 가압류 채권에 배정하는 구조입니다. 근저당권 배당은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액을 적용한 가정이므로, 확정 배당표와 다를 수 있습니다.

집행비용은 5,294,000원으로 추정했습니다. 채권최고액 기준 배당 가정이며, 실제 피담보채권액·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

이 가정에서 채권액 합계는 340,864,000원, 채권자 예상 배당액은 315,706,000원, 미배당액은 25,158,000원입니다. 경기신용보증재단의 가압류 채권 일부가 배당되지 못하고 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다. 다만 이러한 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 별개의 개념입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가

최저매각가가 회차별로 조정되는 상황을 가정한 비교입니다. 현재는 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가이며, 유찰 시나리오는 각각 감정가의 80%, 64%를 적용합니다. 실제 다음 매각가격과 매각기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.

회차가 진행돼 가격이 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 확인된 말소 대상 등기권리가 매각으로 정리된다는 전제에서는, 후순위 채권의 미배당이 곧 낙찰자 채무가 되는 것은 아닙니다. 별도의 대항력 있는 임차인이 확인된다면 보증금 인수 위험은 새로 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치와 주위환경. 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 백석중학교 서측 인근입니다. 주위에는 단지형 다세대주택, 학교, 농경지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 동측과 북측은 양주산성로574번길에 접합니다.
• 건물. 2022.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형의 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 토지면적은 580.0㎡이며, 공시지가는 556,300원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 성장관리권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 전체 6세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 거래도 1건입니다. 대단지 아파트처럼 충분한 비교거래 표본이 형성됐다고 보기 어려워 재매각 시 가격 검증과 매수 수요 확인을 보수적으로 진행할 필요가 있습니다.
• 상태 확인. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 내부 발코니 확장 여부 및 관리상태에 따른 하자 발생 가능성에 유의하도록 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 재확인. 340,000,000원은 2023.12 거래가격입니다. 현재의 비교 가능한 거래 및 매도 호가를 확보한 뒤 321,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 점유·대항력 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 임차권 관련 사항을 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2024.01.15 경기남부수산업협동조합 근저당권이 기준입니다. 종전 신탁등기의 말소 상태와 후순위 가압류의 소멸 여부를 등기 원본으로 최종 확인해야 합니다.
• 채권자 표기 검토. 근저당권자와 경매개시결정에 표시된 수협 명칭이 다르므로 관련 권리 및 경매기록을 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 발코니 확장 여부, 누수, 난방·급배수 시설, 창호 및 내부 마감 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목과 실제 점유자의 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 배당 관련 구분. 신건 추정 미배당액 25,158,000원은 채권자 배당 부족액입니다. 매수인의 별도 인수채무로 합산하지 않아야 합니다.
• 매각기일과 조건 재확인. 2026.11.03 매각기일, 최저매각가, 매각물건명세서, 특별매각조건, 변경·취하 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류”

양주 디아트 401호의 핵심은 분명합니다. 2024년 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상으로 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자의 권리까지 모두 확인됐다고 볼 수는 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 321,000,000원은 2023년 12월 거래가 340,000,000원보다 낮지만, 그 거래 한 건만으로 현재의 시세를 확정할 수 없습니다. 94.4%라는 수치는 과거 거래가 대비 비교비율일 뿐, 현재의 할인 매수 기회를 입증하지 않습니다.

여기에 전체 6세대 규모의 제한적인 거래 표본과 점유 확인 필요성까지 고려하면, 권리 구조는 비교적 단순하되 신건 가격의 매력은 입증되지 않은 물건으로 평가하는 것이 적절합니다. 현시점 결론은 권리 검토는 긍정적, 가격·점유 검증 전 입찰은 보류입니다. 실제 낙찰 판단은 최신 실거래와 현장 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.