의정부지방법원 2026타경71391. 의정부역 남서측 인근, 의정부역코아루퍼스트원 23층 2307호입니다. 감정평가상 아파트로 이용되는 복층(다락) 구조이며, 거래 비교 대상 면적은 약 42.36㎡입니다. 소유자 간종철이 2021.01.20 거래가 249,840,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 서울보증보험이 청구금액 192,001,756원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 근저당권보다 임차권과 가압류, 강제경매개시결정이 핵심적으로 나타납니다.
이 사건은 일반적인 선순위 근저당권 경매와 다릅니다. 임차인 유정우의 주택임차권등기가 가압류보다 먼저 존재하고, 서울보증보험은 해당 임대차보증금반환채권의 양수도와 관련된 대위자로 등기돼 있습니다. 즉 임차보증금과 서울보증보험의 경매채권을 독립된 두 채무로 단순 합산해서도 안 되고, 배당표에 임차인이 따로 보이지 않는다는 이유만으로 인수액을 0원으로 보아서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 499-6 의정부역코아루퍼스트원 제23층 제2307호 도로명주소: 경기도 의정부시 신흥로222번길 5-30 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 분류 · 감정평가 및 매각물건명세서상 아파트로 이용 중 |
| 건물 특성 | 철근콘크리트조 · 지하 3층/지상 24층 · 제23층 제2307호 · 복층(다락) 구조 |
| 거래 비교 면적 | 42.36㎡ (거래 비교 면적 일치 표시) |
| 사용승인 / 규모 | 2020.10.05 · 의정부역코아루퍼스트원 298세대 |
| 소유자 | 간종철 (2021.01.20 소유권이전 · 거래가 249,840,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 192,001,756원 |
| 주요 임차보증금 | 유정우 220,000,000원 · 2026.01.27 주택임차권등기 |
| 말소기준 표시 | 2026.05.07 · 주식회사 빌리언대부 가압류 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차권
말소기준은 2026.05.07 빌리언대부 가압류로 표시돼 있습니다. 가압류 채권액은 21,291,007원이며, 이후 2026.07.07 등기된 서울보증보험의 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 그보다 앞서 2026.01.27 주택임차권등기가 있습니다. 유정우의 임차계약일은 2020.11.16, 확정일자는 2020.12.09, 점유개시일은 2021.01.20으로 기재돼 있습니다. 주민등록일은 확인되지 않습니다. 따라서 종전 전입신고에 기초한 대항력의 취득·유지 시점은 단정할 수 없지만, 선행 주택임차권등기 자체에 따른 대항력 및 우선변제권의 발생 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.2억
| 임차인 / 목적물 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 유정우 제2307호 전유부분 전부 |
220,000,000원 | 미확정 선행 임차권등기 · 전입일 미상 |
배당관계 미확정 확정일자 2020.12.09 |
인수 위험 서울보증보험 양수·대위 관계 확인 필요 |
| 실제 임차인 수 | 1명 · 유정우 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.11.16 |
| 확정일자 | 2020.12.09 |
| 점유개시일 | 2021.01.20 |
| 주민등록일 | 확인되지 않음 |
| 주택임차권등기 | 2026.01.27 · 을구 1번 · 보증금 220,000,000원 |
| 배당요구 관련 일자 | 2026.01.27 |
| 보증금반환채권 양수도 | 2025.11.24 · 서울보증보험 주식회사 |
| 현장 점유상태 | 거주인 부재로 임대 여부 확인되지 않음 |
현재 최저가 234,000,000원은 보증금 220,000,000원보다 높습니다. 따라서 임차보증금 채권이 적법하게 전액 변제되고 인수 위험이 해소된다면 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 반대로 미배당 보증금 중 매수인에게 승계되는 부분이 있다면 그 금액은 낙찰가에 추가됩니다.
특히 유찰 후 최저가가 보증금보다 낮아지는 경우가 중요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 일부 배당되고 나머지가 인수되는 구조라면, 최저가가 떨어져도 실질취득액은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 집행비용이나 다른 우선배당이 있으면 실제 부담은 더 달라질 수 있습니다. 이 물건에서 저가 낙찰만을 근거로 투자수익을 계산하면 안 되는 이유입니다.
③ 시세 비교 — 과거 실거래보다도 높은 신건
의정부역코아루퍼스트원에서 확인되는 비교 거래는 2021년 12월, 23층, 전용 43.1㎡, 225,640,000원입니다. 대상 물건의 비교 면적은 42.36㎡이며, 면적 비교 적합으로 표시돼 있습니다. 다만 실거래 표본이 단 1건이고 거래 시점도 2021년이므로, 이를 2026년 현재의 충분히 검증된 시세로 볼 수는 없습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.12 | 43.1㎡ | 23층 | 225,640,000원 |
| 실거래 평균 | 2021.12 표본 | — | 1건 | 225,640,000원 |
| 경매 감정가 | — | 42.36㎡ | 23층 | 234,000,000원 |
| 현재 최저가 | 신건 | 42.36㎡ | 23층 | 234,000,000원 |
감정가와 최저가는 동일하게 234,000,000원입니다. 확인된 실거래가 225,640,000원보다 8,360,000원 높고, 과거 실거래의 103.7%에 해당합니다. 최소한 확인된 거래 기록만으로는 신건 가격이 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
다음은 매각대금에서 집행비용과 등기상 채권자의 청구액을 배분한 기초 추산표입니다. 반드시 주의할 점은, 유정우의 선행 임차권과 서울보증보험의 보증금반환채권 양수 관계를 법적으로 확정하여 배당순위에 반영한 최종 배당표가 아니라는 것입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 추산 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,076,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 빌리언대부 | 21,291,007원 | 21,291,007원 |
| 2. 강제경매 신청 · 서울보증보험 | 192,001,756원 | 192,001,756원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 16,631,237원 |
집행비용 4,076,000원은 추정액입니다. 위 계산은 선행 임차보증금의 법정 우선순위·배당권·채권양수에 따른 변제충당을 별도로 확정하지 않은 기초 배분이며, 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영돼 있습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질 부담은 다르다
| 회차 | 최저가 | 채권 부족액 추산 | 매수인 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 234,000,000원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 187,200,000원 | 29,513,563원 | 보증금 미배당 위험 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 149,760,000원 | 66,429,403원 | 보증금 미배당 위험 |
채권 부족액은 집행비용·빌리언대부·서울보증보험 중심의 기초 추산입니다. 부족액 자체가 매수인이 인수하는 임차보증금과 동일한 금액은 아닙니다. 실제 인수액은 임차권의 대항력, 배당순위, 같은 보증금채권에 대한 지급·변제충당에 따라 결정됩니다.
1회 유찰 가정 최저가 187,200,000원과 2회 유찰 가정 최저가 149,760,000원은 모두 임차보증금 220,000,000원보다 낮습니다. 이때 선행 임차권의 대항력이 인정되고 임차보증금 중 미배당액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 최저가 하락만큼 미배당 인수가 늘어날 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권전철 1호선 의정부역 남서측 인근입니다. 의정부시 중심 노선 상가지대로 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하며, 노선 시내버스정류장과 수도권전철 1호선 의정부역, 경전철 의정부역이 인근에 위치해 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.10.05 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 23층 2307호는 복층(다락) 구조이며 개별난방·승강기·주차장·소방 관련 설비 등이 있습니다.
- 용도 확인. 경매 물건 분류는 근린시설이고, 감정평가와 매각물건명세서에는 아파트로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 실제 건축물대장상 해당 호실 용도와 주거 사용의 적법성, 금융기관 담보취급 조건은 반드시 구분해 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역 및 일부 특정용도제한지구 관련 사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 표시상 해당하지 않습니다.
- 층수 특이사항. 등기사항상 탑층은 23층이나 집합건축물대장에는 24층 계단실이 연면적 제외 부분으로 등재돼 있습니다. 다락 및 실제 이용 부분을 건축물대장·도면과 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 298세대 규모와 역세권 접근성은 검토 요소이나, 근린시설 분류와 아파트 이용상태의 확인 필요성, 오래된 실거래 표본, 단지 경매 평균 1.6회 유찰 이력을 감안하면 매도·대출 유동성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선행 임차권 인수 여부. 을구 1번 유정우의 2026.01.27 주택임차권등기가 매각 후 존속하는 범위와 보증금반환채무 승계 여부를 매각물건명세서 및 임차권등기명령 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 대항력과 우선변제권. 계약일 2020.11.16, 확정일자 2020.12.09, 점유개시일 2021.01.20 및 주민등록 관련 내역을 확인하고, 임차권등기로 취득·보전된 권리의 우선순위를 별도로 판단해야 합니다.
- 서울보증보험 채권양수. 2025.11.24 임대차보증금반환채권 양수도계약의 범위와 실제 지급액, 권리승계 서류, 배당 후 남는 채권액을 확인해야 합니다. 동일 보증금채권을 두 번 계산해서는 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 빌리언대부 21,291,007원과 서울보증보험 192,001,756원만 반영한 추산으로는 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 임차보증금의 선순위 배당권·배당요구 효력·미배당액을 반영해 다시 계산해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 234,000,000원은 2021.12 실거래 225,640,000원의 103.7%입니다. 현재 비교 실거래와 임차보증금 인수액이 확정되기 전까지 가격 우위가 있다고 판단하지 않아야 합니다.
- 용도·대출·명도. 근린시설 분류와 아파트 이용상태의 관계, 해당 호실의 건축물대장 용도, 복층 다락의 적법성, 금융기관 대출 가능 여부를 점검해야 합니다. 실제 점유와 명도 대상도 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금·원본. 공용관리비 체납, 당해세, 집행비용과 임차권등기 말소 조건을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관계서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.34억 신건보다 먼저 2.2억 임차권을 보라”
이 사건의 핵심은 234,000,000원이라는 감정가가 아닙니다. 그보다 앞서 확인할 것은 220,000,000원의 선행 주택임차권등기입니다. 가압류가 말소기준으로 표시돼 있더라도, 그 이전에 등기된 임차권의 대항력·우선변제권·배당 후 존속 범위까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
서울보증보험이 같은 임대차보증금반환채권의 양수·대위 관련 주체라는 사실은 중요합니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금과 경매 청구채권의 중복 계산을 피해야 합니다. 그러나 이 사실만으로 매수인 인수액이 0원이 되는 것도 아닙니다. 배당금이 보증금반환채권에 얼마나 충당되고, 남는 권리가 매수인에게 승계되는지 확인해야 비로소 실질취득액이 계산됩니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 234,000,000원은 확인된 2021년 거래가 225,640,000원보다 높습니다. 최신 거래가 부족해 현재 시세를 단정할 수 없으며, 유찰에 따라 최저가가 내려가더라도 선행 보증금이 인수되면 실질 부담은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 근린시설 분류와 주거 이용상태의 확인 필요성까지 더하면 현재 상태에서 적극적인 입찰을 권하기 어려운 고위험 검토 물건입니다.
결론은 권리 보류, 가격 메리트 미확인, 입찰 신중입니다. 선행 임차권의 소멸·인수 범위와 보증금채권의 실제 미회수액이 서면으로 확인되기 전에는 최저가만을 기준으로 투자 판단을 내려서는 안 됩니다.
