서울북부지방법원 2026타경109. 서울 중랑구 상봉동 백운아파트 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 등기상 현재 소유자는 김은자이며, 2019년 11월 거래가액 355,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 5월 심칠성을 근저당권자로 하는 채권최고액 70,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이를 바탕으로 2026년 4월 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 말소기준권리는 비교적 분명합니다. 문제는 그보다 훨씬 먼저 전입한 임차인입니다. 김은숙의 전입일은 2017.10.12이고, 말소기준 근저당 설정일은 2025.05.21입니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차인이므로 경매로 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

게다가 가격도 부담스럽습니다. 최근 실거래 평균이 410,000,000원이고 거래 흐름도 이전 표본보다 5.1% 낮습니다. 최저매각가 자체가 최근 시세보다 높으므로, 보증금 인수 문제가 해소되더라도 신건 가격에는 별도의 매력이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

과거 국민은행 근저당권은 2017년 9월 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.05.21 심칠성 근저당권이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 김은숙의 2017년 전입은 말소기준보다 앞서므로 선순위 임차인의 보증금 반환 문제가 별도로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 인수금액은 확정되지 않았다

확정일자가 있고 우선변제권 행사 가능성이 있더라도 실제 배당을 받는지는 적법한 배당요구와 배당순위에 따라 달라집니다. 이 사건에서는 매각물건명세서의 배당요구 없음 기재와 별도 접수기록이 충돌합니다. 따라서 배당요구가 있었다고 확정하거나, 없었다고 단정하여 최종 보증금 부담을 계산하는 것은 모두 위험합니다.

이처럼 선순위 임차인이 있는 경매에서는 낙찰가만 낮아진다고 실질취득 비용이 반드시 줄어들지 않습니다. 특히 배당받지 못하는 보증금이 낙찰가 하락분만큼 증가하는 구조라면, 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수도 있습니다. 따라서 유찰 후 가격이 내려가더라도 반드시 인수액을 포함해 시세와 비교해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 11% 높은 신건

백운아파트는 19세대 규모로 2004년 7월 준공됐습니다. 가격 비교 대상 면적은 69.79㎡이고, 확인된 실거래는 전용 67.62㎡입니다. 두 면적 사이에 차이가 있으므로 실제 가격 비교에는 이를 감안해야 합니다.

2025.09 거래 2건은 거래월·면적·층·금액이 동일하게 기재되어 있습니다. 동일 거래의 중복 여부를 확인할 필요가 있으며, 거래 표본이 적고 대상 호수와 면적·층 차이가 있습니다.

전체 평균 417,333,333원보다 최근 12개월 평균 410,000,000원이 낮습니다. 거래 흐름도 -5.1%로 나타나므로, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 거래를 우선해야 합니다. 신건 최저매각가 455,000,000원은 최근 평균보다 45,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)

아래는 확인된 집행비용 추정액과 근저당 채권최고액을 반영한 기초 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차보증금은 액수 및 실제 배당요구 상태가 확정되지 않아 배당액과 인수액에 반영되지 않았습니다. 따라서 이 배당표만으로 소유자에게 최종 잔여금이 지급된다고 판단해서는 안 됩니다.

집행비용 6,950,000원은 추정액입니다. 근저당 배당액 70,000,000원은 채권최고액을 기준으로 한 가정이며, 경매 청구액 81,641,096원과 차이가 있습니다. 실제 채권액·배당순위·선순위 임차보증금·당해세·최우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

1회 유찰 시 364,000,000원, 2회 유찰 시 291,200,000원으로 최저매각가가 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 두 경우 모두 임차보증금 인수액을 확정할 수 없으므로, 낮아진 최저가만 최근 시세 410,000,000원과 비교해 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 중랑구 망우동 혜원여고교 북서측 인근. 상업용·주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관과 공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 버스정류장 도보 약 3~4분, 경의중앙선·경춘선 망우역 도보 약 9~10분으로 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 4층입니다. 승강기·상하수도·위생설비가 있고, 개별도시가스보일러 난방 방식입니다. 건물 현상 및 급배수 상태는 보통입니다.
• 도로. 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구에 해당하며, 대로3류에 접합니다. 공시지가 기준 금액은 7,948,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 허가구역 지정 내역이 있습니다. 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 별도로 아파트 용도 대상 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 본건의 연립/다세대 용도 및 취득자 조건에 실제로 해당하는지는 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 공동주택이고 확인된 실거래 표본이 3건에 불과합니다. 대단지보다 개별 거래에 따른 가격 변동과 매도 기간의 불확실성에 유의해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 김은숙의 실제 임대차계약서, 보증금, 임대차 종료 및 반환 여부를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
• 배당요구 기록 대조. 2026.05.27 배당요구 접수 기재와 매각물건명세서의 배당요구 없음 기재가 서로 다릅니다. 법원 문건 원본으로 최종 유효한 배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수 범위 확인. 배당요구가 인정되더라도 선순위 대항력 임차인의 보증금이 전액 배당되는지, 미배당 잔액이 남는지를 반드시 검토하세요.
• 가격 상한 재검토. 최근 12개월 평균은 410,000,000원이고 최근 거래 흐름은 -5.1%입니다. 실질취득금액을 기준으로 비교해야 하며, 신건 최저가 455,000,000원은 이미 최근 시세를 웃돕니다.
• 비교 거래 검증. 비교 거래는 67.62㎡이고 대상 면적은 69.79㎡입니다. 동일하게 기록된 2025.09 거래 2건의 중복 여부와 개별 층·향·상태 차이를 확인하세요.
• 배당채권 확인. 청구액 81,641,096원과 근저당 채권최고액 70,000,000원의 차이를 배당 관련 원본 서류로 대조하세요.
• 관리비·점유 조사. 실제 점유자와 공용관리비 체납 여부를 확인하고, 선순위 임차인에 대한 인도·명도 가능 여부를 별도로 검토하세요.
• 토지이용 제한 확인. 재정비촉진지구, 건축선, 토지거래허가 관련 규제가 해당 호수의 취득 및 향후 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 실거래 원본을 확인한 후 판단하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 보증금 인수액이 먼저다”

이 사건은 단순히 근저당권 하나가 설정된 경매라고 볼 수 없습니다. 말소기준 근저당권보다 먼저 전입한 김은숙이 있고, 매각물건명세서에는 보증금 전액 인수라는 중요한 문구가 있습니다. 별도의 배당요구 접수기록과 상충하므로, 보증금과 배당 상태를 확정하지 못하면 매수인 부담도 확정할 수 없습니다.

가격 역시 유리하지 않습니다. 최저매각가 455,000,000원은 최근 실거래 평균 410,000,000원의 111.0%이고, 최근 거래 흐름은 -5.1%입니다. 전체 평균이나 감정가에 기대어 가격 메리트를 높게 평가할 상황이 아닙니다. 유찰로 낙찰가가 하락하더라도 선순위 보증금 인수액을 포함한 실질취득비용이 낮아지는지 먼저 검증해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 역시 신중한 접근입니다. 선순위 임차보증금과 최종 배당요구 상태를 확인하고, 그 결과 산정한 실질취득액을 최근 시세와 비교할 수 있을 때 비로소 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다.