의정부지방법원 2026타경71404. 의정부시 가능동 금광포란재이너스아파트 104동 1101호가 경매에 나왔습니다. 지상 20층 건물 중 11층에 위치하는 전용 84.62㎡ 아파트입니다. 감정가는 306,000,000원, 첫 매각기일 최저가도 동일한 306,000,000원입니다. 신청채권자는 에스앤아이자산관리대부 주식회사이며, 청구금액은 233,715,860원입니다.
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 같은 면적의 최근 거래가격이 최저매각가보다 낮습니다. 둘째, 등기에는 근저당권 설정·이전·변경과 과거 경매 취하 이력이 있으며, 선행 담보권의 최종 상태를 확인해야 합니다. 낙찰가격을 평가하는 일과 권리 소멸 여부를 확정하는 일을 분리해서 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 350-3 금광포란재이너스아파트 104동 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 녹양로18번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.62㎡ · 지상 20층 중 11층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2008.07.04 · 265세대 단지 |
| 소유자 | 김명희 (단독소유, 2008.07.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 에스앤아이자산관리대부 주식회사 |
| 청구금액 | 233,715,860원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유관계 | 현장 폐문부재 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선행 근저당과 채권이전 확인
소유자 김명희 명의의 소유권이전등기는 2008.07.11 접수됐습니다. 이후 여러 차례 근저당권이 설정됐고, 상당수는 해지나 말소 이력이 확인됩니다. 현재 진행 중인 임의경매는 2026.07.07 접수된 사건입니다.
또한 2022.05.24 웰컴캐피탈 명의로 설정된 276,000,000원의 근저당권은 2024.05.16 에스앤아이캐피탈대부로 이전된 기록이 있습니다. 원 권리의 이전은 그 자체로 담보권 소멸을 의미하지 않습니다.
따라서 2026.07.07 경매개시결정만을 말소기준으로 보아 그 이전 근저당권 전부를 매수인이 인수한다고 판단하거나, 반대로 모든 선행 담보권이 이미 말소됐다고 단정해서도 안 됩니다. 유효한 선순위 근저당권과 그 말소 여부를 확정한 뒤 매각에 따른 소멸 범위를 판단해야 합니다.
특히 을구 18번 근저당권의 이전등기와 신청채권자 명칭을 대조할 필요가 있습니다. 등기상 이전받은 권리자는 에스앤아이캐피탈대부주식회사이고, 현재 경매 신청채권자는 에스앤아이자산관리대부 주식회사로 기재됩니다. 채권의 동일성, 회사명 변경 및 승계 관계는 법원 서류와 등기 원본을 통해 확인해야 합니다.
실제 점유자가 있는 경우 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부에 따라 대항력 및 인수 위험이 달라질 수 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유·임대차 내용 확인이 필수입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 최저가 아래
금광포란재이너스 동일 전용면적 84.62㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 295,666,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 평균 297,800,000원과 최신 거래가격 300,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.62㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.62㎡ | 12 | 299,000,000원 |
| 2026.01 | 84.62㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 84.62㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 84.62㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2025.07 | 84.62㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2025.04 | 84.62㎡ | 2 | 287,000,000원 |
| 2025.04 | 84.62㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 84.62㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2025.01 | 84.62㎡ | 19 | 297,000,000원 |
| 2024.12 | 84.62㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 84.62㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.62㎡ | 12건 | 295,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.62㎡ | 5건 | 297,800,000원 |
최근 12개월 거래 평균은 297,800,000원으로, 감정가이자 최저가인 306,000,000원보다 8,200,000원 낮습니다. 최저가는 최근 평균의 102.8%입니다. 최신 2026.07 거래가격인 300,000,000원과 비교해도 최저가가 6,000,000원 높습니다.
최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +1.2%로 소폭 상승입니다. 따라서 하락장이라고 평가할 근거는 없지만, 소폭 상승 추세만으로 시세 이상의 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다. 특히 2024.12 거래에는 350,000,000원과 230,000,000원이라는 큰 가격 차이가 있어, 전체 평균만으로 적정가격을 판단해서는 안 됩니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 유찰이 반드시 발생한다고 가정하기보다는, 신건 입찰가격을 보수적으로 검토하고 유찰 시나리오를 별도로 준비하는 편이 적절합니다.
③ 배당 산식 검증 (매각가 306,000,000원 가정)
현재 산식에 표시된 집행비용은 5,084,000원입니다. 그러나 신청채권자의 청구액 233,715,860원과 선행 근저당권의 피담보채권이 배당에 반영되지 않은 상태이므로, 단순히 매각대금에서 집행비용만 차감한 금액을 소유자에게 돌아갈 잔여금으로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 표시 금액 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 5,084,000원 |
| 신청채권자 · 에스앤아이자산관리대부 | 233,715,860원 | 배당 재산정 필요 |
| 근저당 · 하나은행 | 채권최고액 변경 88,500,000원 | 존속·배당 확인 필요 |
| 근저당 · 웰컴캐피탈 설정분 | 채권최고액 276,000,000원 | 승계·배당 확인 필요 |
| 채권배당 차감 전 표시 잔여 | — | 300,916,000원 |
300,916,000원은 집행비용만 차감한 산술상 잔여 표시액이며, 실제 소유자 배당액이 아닙니다. 근저당권 채권최고액은 실제 채권잔액과 다르고, 채권양도·이전된 동일 채권을 중복 배당해서도 안 됩니다. 실제 배당액은 유효 담보권, 채권계산서, 우선배당 및 세금 등을 확인해야 산정할 수 있습니다.
특히 하나은행 근저당의 말소 여부와 웰컴캐피탈 설정 근저당의 승계·존속을 확인하지 않고서는 실제 배당순위, 배당부족액 및 소유자 잔여액을 확정할 수 없습니다. 아래 도넛은 채권배당 반영 전 산식의 표시값일 뿐, 확정 예상배당이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 인수 위험 구분
현재 회차는 감정가 그대로 시작하는 신건입니다. 회차별 최저매각가가 낮아지면 실거래 대비 가격 조건은 개선될 수 있지만, 등기상 권리 문제와 미확인 점유관계가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 306,000,000원 | 100% | 최근 시세 이상 |
| 1회 유찰 시 | 244,800,000원 | 80% | 시세 대비 할인 구간 |
| 2회 유찰 시 | 195,840,000원 | 64% | 할인 확대 · 권리 재점검 |
유찰 이후에는 최저가 자체가 최근 평균 시세보다 낮아집니다. 그러나 실제 응찰가와 낙찰가가 최저가와 같다는 보장은 없습니다. 매수인 인수로 확정되는 권리나 대항력 임차보증금이 있는지도 별도로 확인해야 하므로, 최저가만을 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다.
법원 매각조건과 말소기준권리를 확정한 다음, 인수액이 없다면 낙찰가를 기준으로 시세를 비교하고, 인수액이 발생한다면 낙찰가에 이를 더한 실질취득액으로 다시 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부고등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설, 공원 및 체육시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 수도권 전철 1호선 녹양역이 있습니다. 단지 내부도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 2008.07.04 사용승인된 철근콘크리트 아파트입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시 등으로 구성돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측 약 8m 내외, 남서측 약 6m 내외의 포장도로와 접하며 단지 내 도로를 통해 차량 통행이 가능합니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,295,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 현장 폐문부재로 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 265세대 규모의 아파트로 동일 전용면적 거래 이력은 존재합니다. 최근 12개월 평균은 297,800,000원이며, 최근 거래 추세는 +1.2%입니다. 다만 매각 시 실제 거래가격은 층·향·내부 상태 등에 따라 달라집니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2008년 하나은행 근저당권의 최종 말소 여부, 2022년 웰컴캐피탈 근저당권의 존속 및 2024년 이전등기를 원본 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 채권승계 확인. 에스앤아이캐피탈대부와 에스앤아이자산관리대부 사이의 명칭·승계 관계 및 현재 경매 신청권원의 동일성을 확인하세요.
- 배당 재계산. 청구금액 233,715,860원이 반영되지 않은 배당 산식을 그대로 믿지 말고, 채권계산서와 실제 선순위 배당내역을 확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 현장 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서 및 실제 점유자를 확인한 뒤 인수 가능성을 판단하세요.
- 입찰가격 상한. 최근 12개월 평균 297,800,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 참고하세요. 신건 최저가 306,000,000원은 두 가격보다 모두 높습니다.
- 유찰 시 가격 재검토. 1회 유찰 시 244,800,000원, 2회 유찰 시 195,840,000원이라는 시나리오를 참고하되, 실제 매각조건과 입찰 경쟁을 다시 확인하세요.
- 내부 상태와 관리비. 폐문부재로 확인되지 않은 내부 상태와 미납 관리비, 공용부분 승계 가능성을 확인하세요.
- 경매 절차와 원본 대조. 과거 2024타경77569 사건은 취하된 기록이 있습니다. 현재 사건의 매각기일, 매각조건, 등기부, 현황조사서 및 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 비싼 신건, 권리 확인이 먼저다”
이 물건은 의정부 가능동의 전용 84.62㎡ 아파트입니다. 최근 실거래가가 확인되고 교통 및 주거환경도 갖춘 일반적인 공동주택이지만, 현재 경매가격이 특별히 저렴한 것은 아닙니다.
최저매각가 306,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 297,800,000원의 102.8%이고, 가장 최근 거래가격 300,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +1.2%라는 점은 긍정적이지만, 이 정도의 상승만으로 신건 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
더 중요한 것은 권리의 최종 정리 상태입니다. 선행 근저당권과 그 이전등기, 채권승계 관계가 있으며 신청채권자에 대한 배당도 현재 산식에 반영되지 않았습니다. 실제 점유관계 역시 미상이므로, 단순히 임차인 신고가 없다는 이유로 권리분석이 완결됐다고 볼 수 없습니다.
결론은 신건 가격 보류, 선행 권리·배당·점유 확인 우선입니다. 권리관계와 실제 인수액을 확인한 뒤에야 시세 대비 합리적인 입찰가격을 결정할 수 있습니다. 유찰 시 가격 조건은 개선될 수 있지만, 권리상 불확실성까지 저절로 사라지는 것은 아니라는 점을 끝까지 구분해야 합니다.
