인천지방법원 2025타경510984. 미추홀구 숭의동 하이테크빌리지 지층 비02호, 전용 42.24㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 21,266,000원으로 감정가 62,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다. 표면가격만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 54,000,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 권리의 핵심은 2018.07.16. 주식회사체리부로 근저당보다 앞선 임차관계와, 그 뒤에 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다.
한국토지주택공사의 임차권 신고에는 전입·확정일자가 모두 2017.04.05.로 기재되어 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 이 신고는 실제 임차인 ‘제비’의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계이므로 45,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 더구나 매각물건명세서에는 을구 12번 주택임차권등기에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 그 등기권리 자체의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 그러나 실제 임차인 제비의 전입일과 보증금은 미상이라, 그 사람에게 별도의 대항력이 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510984 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-152 하이테크빌리지 지층 비02호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.24㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지층 비02호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이명구 · 2018.06.08. 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 21,266,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 51,682,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2018.07.16. 주식회사체리부로 근저당권입니다. 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 한국토지주택공사 승계 신고에 기재된 전입일·확정일자는 2017.04.05.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계와 실제 임차인을 분리
| 구분 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 제지층 제비02호 42.24㎡ 전부 | 45,000,000원 | 2017.04.05. / 2017.04.05. | 대항력 有 우선변제 승계 제비 관련 대위·승계 신고 · 별도 보증금 합산 금지 |
| 제비 실제 임차인 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 전입일·보증금 확인 필요 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 제비 관련 보증금의 대위·승계 주체이므로 임차인 수와 보증금을 중복 계산하지 않습니다. 룰상 배당표에서는 한국토지주택공사에 20,483,212원이 배당되고 24,516,788원이 미배당 인수액으로 계산되지만, 매각물건명세서상 말소동의 확약서를 반영하면 이 등기권리에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
하이테크빌리지의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08. 54,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 54,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 대비 -8.5%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 42.54㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 2024.12 | 46.26㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 54,000,000원 |
현재 최저가 21,266,000원은 최근 12개월 평균 54,000,000원의 39.4%입니다. 표면가격만 보면 상당히 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 지층 다세대이고 이미 3회 유찰됐으며, 최근 시세도 -8.5% 하락했습니다. 무엇보다 실제 임차인 제비의 대항력·보증금이 미상이라 21,266,000원을 곧바로 확정 실질취득가로 보고 “싸다”고 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,266,000원 가정 · 확약 반영 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 782,788원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 45,000,000원 | 20,483,212원 |
| 2. 근저당 · 주식회사체리부로 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 51,682,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당모형은 확약 반영 전 계산으로 한국토지주택공사 미배당액 24,516,788원을 매수인 인수로 산정합니다. 그러나 을구 12번 주택임차권등기에 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 그 권리에 한해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 실제 임차인 제비의 별도 대항력 여부는 미상입니다.
회차별 인수 모델 — 확약이 없다면 낙찰가 하락만으로 해결되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 21,266,000원 | 24,516,788원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 14,886,199원 | 30,781,753원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 10,420,339원 | 35,167,227원 |
이 표는 말소동의 확약을 반영하지 않은 원래 배당모형입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지므로, 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 을구 12번 주택임차권등기에는 확약을 적용해 실질 0원으로 보되, 제비의 별도 임차권리 확인이 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용정초등학교 북서측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지층 비02호이며 기본적인 급수·배수·위생설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 토지면적 261.0㎡ · 공시지가 1,195,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 하이테크빌리지는 12세대 규모이며 대상 호수는 지층입니다. 최근 거래 추세도 -8.5%여서 재매각 시 가격과 수요층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제비의 전입일 확인. 현재 가장 중요한 확인사항입니다. 말소기준일 2018.07.16.보다 앞서는지 여부에 따라 대항력 판단이 달라집니다.
- 제비의 보증금 확인. 보증금이 미상이라 확약 밖에서 발생할 수 있는 매수인 인수액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문 대조. 서울보증보험의 말소동의 확약이 정확히 을구 12번 주택임차권등기 전부에 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 중복 신고 금지. 한국토지주택공사 45,000,000원은 제비 관련 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도 합산하면 안 됩니다.
- 지층 현황 확인. 지층 다세대이므로 채광·습기·누수·환기·실사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래는 54,000,000원이고 최근 구간은 과거 대비 -8.5%입니다. 과거 전체 평균 56,500,000원만 보고 가격을 평가하지 마세요.
- 배당표 원본 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당과 잔존 권리는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 임차인 확인이 먼저”
현재 최저가 21,266,000원은 최근 12개월 실거래 54,000,000원의 39.4%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈에 띄는 가격입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 해결해야 할 것은 가격이 아니라 임차관계의 범위입니다. 한국토지주택공사의 45,000,000원 신고는 실제 임차인 제비에 대한 대위·승계라 중복 합산하지 않으며, 을구 12번 주택임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 해당 등기권리의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
그럼에도 실제 임차인 제비의 전입일·보증금이 미상이라는 점은 남습니다. 이 부분이 확약 밖에서 별도의 대항력을 만드는지 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 여기에 지층 다세대, 3회 유찰, 최근 시세 -8.5% 하락까지 겹칩니다. 결론은 가격은 매력적이지만 권리확인이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다. 확약 원문과 제비의 전입·보증금이 확인된 뒤에야 낮아진 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
