의정부지방법원 2026타경71459. 경기도 양주시 고암동 소재 경동대학교 북측 인근의 근린시설과 토지가 일괄매각 대상입니다. 토지면적은 3,668㎡이고, 건물은 지하층과 지상층으로 구성돼 있습니다. 지하층은 상품판매시설, 지상층은 골프존파크 회천퍼니스크린골프장으로 이용 중입니다. 소유자는 이정우이며, 양주축산업협동조합이 청구액 3,063,895,966원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준은 2022.07.21 설정된 양주축산업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권입니다. 후순위 근저당권·전세권·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준 이전 대항력 임차인의 보증금은 별도 문제입니다. 또한 법원에 신고된 유치권이 인정될 경우 추가적인 인도·점유 및 경제적 위험이 발생할 수 있습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 420-11, 420-7, 420-10, 422 · 주1동 도로명주소: 경기도 양주시 경동대학로 61 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 3,668㎡ · 지목 대 · 공업기타 이용 · 평지·사다리형 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 · 지하 1층·지상 1층 |
| 건물 이용상태 | 지하 1층: 소매점(상품판매시설) 지상 1층: 체육시설(골프존파크 회천퍼니스크린골프장) |
| 사용승인 | 2022.06.13 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 | 5,394,590,720원 |
| 최저매각가 | 5,394,590,720원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 양주축산업협동조합 |
| 청구금액 | 3,063,895,966원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심
2022.06.29 설정되었던 양주신용협동조합 1,440,000,000원 및 믿음신용협동조합 1,200,000,000원 근저당권은 2022.07.21 해지·말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 양주축산업협동조합의 근저당권입니다.
이후 설정된 경기도의 전세권 500,000,000원과 주식회사에어웨이익스프레스의 근저당권 244,340,000원, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 소멸하는 등기권리와 인수되는 임차보증금은 구분해야 합니다. 선순위 대항력 임차인에게 배당되지 않는 보증금은 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수액 60,000,000원에 추가 불확실성
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 점유·임차인은 2명입니다. 보증금과 전입신고일이 확인된 김종옥 외에, 지하층을 점유하는 경기도장애인생산품판매시설의 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김종옥 1층 |
2022.06.20 |
보증금 60,000,000원 차임 5,500,000원 |
대항력 有 | 확인 안 됨 | 60,000,000원 인수 추정 |
|
경기도장애인생산품판매시설 사진상 지하 1층 좌측 반절 |
미상 |
보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
한편 등기부에는 경기도를 전세권자로 하는 전세금 500,000,000원의 전세권이 설정돼 있습니다. 대상 범위는 업무용 건물 지하 1층 서남쪽 497㎡이며, 존속기간은 2024.12.12부터 2025.12.11까지입니다. 이 전세권은 말소기준권리 이후 설정된 후순위 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분석되며, 예상배당에도 500,000,000원이 포함돼 있습니다.
다만 지하층의 경기도장애인생산품판매시설 점유와 경기도 명의 전세권의 계약상·점유상 관계가 동일한지는 확인해야 합니다. 이를 독립적인 추가 보증금으로 중복 합산해서도 안 되지만, 별도 임차관계가 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 유치권 신고 — 970,000,000원의 불확정 위험
유치권은 신고서가 접수됐다는 사실만으로 성립이 확정되는 권리가 아닙니다. 공사대금채권의 존재, 목적물과의 견련성, 적법한 점유 및 점유 개시 경위, 변제기 도래 여부 등을 검토해야 합니다. 특히 김종옥은 대항력 임차인으로 조사된 동시에 유치권 신고인이므로, 임차점유와 유치권 주장에 따른 점유의 법적 근거를 별도로 확인해야 합니다.
신고액 970,000,000원을 예상배당액이나 확정 인수액에 단순 가산하지는 않습니다. 그러나 유치권이 유효하면 채권 변제 문제와 인도 거절 가능성이 생길 수 있어, 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 경제적 위험이 해소되지는 않습니다.
④ 실질취득액 — 최저가만 보면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 5,394,590,720원입니다. 여기에 김종옥의 인수 추정 보증금 60,000,000원을 더한 기본 실질취득액은 5,454,590,720원입니다. 지하층 임차관계나 유치권 등으로 추가 부담이 확정되면 실제 취득 비용은 이보다 커질 수 있습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 기본 인수액 | 기본 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 5,394,590,720원 | 60,000,000원 | 5,454,590,720원 |
| 1회 유찰 · 80% | 4,315,672,576원 | 60,000,000원 | 4,375,672,576원 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,452,538,060원 | 60,000,000원 | 3,512,538,060원 |
회차별 금액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 실질취득액에는 김종옥 보증금 60,000,000원만 반영했으며, 취득 관련 세금·비용, 미상 임차보증금 및 유치권 관련 잠재 부담은 포함하지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,394,590,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 56,345,907원 |
| 인수 · 김종옥 임차보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 2. 전세권 · 경기도 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에어웨이익스프레스 | 244,340,000원 | 244,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 993,904,813원 |
집행비용과 채권액 기준 예상배당입니다. 신건 매각가에서는 채권최고액 기준의 채권자 배당액 4,344,340,000원이 모두 충족되는 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김종옥 보증금 60,000,000원은 배당이 아닌 매수인 인수로 처리했습니다. 실제 배당액은 채권신고액과 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 4,344,340,000원 | 0원 | 993,904,813원 |
| 1회 유찰 · 80% | 4,270,115,850원 | 74,224,150원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,415,612,679원 | 928,727,321원 | 0원 |
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 고암동 경동대학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장·상업용 건물·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 토지. 면적 3,668㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 소로한면 접도입니다. 공시지가는 392,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역 및 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 성장관리권역·토석채취제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 토지이용 제한사항이 확인됩니다.
- 건물 이용. 지하층은 상품판매시설, 지상층은 스크린골프 체육시설로 사용됩니다. 실제 사용형태와 인허가 조건 및 임대차관계의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·소방설비(소화전 및 화재경보기)가 구비돼 있습니다.
- 건물 현황. 경비실 4㎡는 멸실 상태이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 제시외 건물의 매각 범위 및 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 토지가 결합된 고액 비주거 부동산이므로, 주거용 부동산과는 다른 임차수요·자금조달·매수자층을 고려해야 합니다. 현재 가격의 적정성을 판단하려면 별도의 수익성·시세 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금. 김종옥의 2022.06.20 전입과 보증금 60,000,000원을 확인하고, 확정일자·배당요구·실제 점유범위를 대조해야 합니다.
- 지하층 임차인. 경기도장애인생산품판매시설의 전입·사업자등록·임대차계약·보증금·점유 개시일을 조사해 대항력과 추가 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 경기도 전세권. 지하층 497㎡ 전세권과 실제 지하층 점유자의 관계, 전세권 존속기간 경과 후 현황 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부. 김종옥의 공사대금 970,000,000원 신고와 관련해 공사계약서·기성내역·채권 발생근거·점유 경위 및 유치권 관련 분쟁 유무를 확인해야 합니다.
- 조세 우선배당. 국세 압류 3건의 조세채권 내역과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 예상배당액을 재검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 주1동 건물, 제시외 건물 포함 범위 및 멸실된 4㎡ 경비실의 현황을 매각목록과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저매각가뿐 아니라 기본 인수액 60,000,000원을 더한 실질취득액과 예상 추가 비용을 기준으로 가치평가를 수행해야 합니다.
- 이용·규제 검토. 상품판매시설·체육시설 용도의 적법성, 관련 인허가 및 보전관리지역·자연녹지지역의 이용제한을 확인해야 합니다.
- 점유 인도. 영업 중인 점유자와 유치권 신고인이 있어 명도와 영업시설 인도 과정에서 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 신고 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 안전한 취득”
이 물건은 단순히 후순위 근저당권이 소멸하는 전형적인 경매가 아닙니다. 말소기준 이전의 대항력 임차인이 있고, 다른 점유자의 보증금과 대항력은 확인이 필요하며, 970,000,000원의 유치권 신고까지 존재합니다. 유치권 성립 여부는 불분명하지만 그 자체로 상당한 실사 부담을 의미합니다.
신건 최저가 5,394,590,720원에 확인된 인수 보증금만 더해도 기본 실질취득액은 5,454,590,720원입니다. 이 금액에도 미상 임차관계, 유치권 관련 위험 및 취득 부대비용은 반영되지 않았습니다. 실거래 시세를 기준으로 가격 메리트를 확인할 수 없고, 토지 이용제한과 비주거시설의 환금성까지 고려해야 합니다.
결론은 신건 입찰 보류와 권리관계 우선 검증입니다. 유찰로 최저가격이 내려가더라도 인수 보증금이 사라지는 것은 아니며, 유치권 주장과 지하층 점유 문제도 별도로 해결해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 낙찰가를 찾는 것보다 실제 부담할 총취득비용과 점유 인도 가능성을 확인하는 것입니다.
