의정부지방법원 2026타경71464. 양주시 백석읍의 대교산과내아파트 105동 1305호, 전용 59.85㎡의 아파트입니다. 감정가는 140,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 안종각 씨로, 2022년 6월 17일 소유권을 이전받았으며 당시 등기 거래가액은 165,000,000원입니다.
경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 물건은 단순히 은행 근저당이 실행되는 경매가 아닙니다. 기존 주택임차권의 보증금 반환 문제와 보증기관의 채권 행사가 연결돼 있다는 점이 특징입니다.
등기상 임차권자는 안효준 씨입니다. 보증금 140,000,000원, 전입 2022년 6월 17일, 확정일자 2022년 5월 18일이며 2024년 7월 15일 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정일보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로 기본적인 권리분석에서는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권으로 접근해야 합니다.
하지만 여기서 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026년 8월 10일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 해당 임차권의 미배당금은 계산상 남더라도 낙찰자가 실질적으로 부담하는 금액에서는 제외합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 방성리 511-2 대교산과내아파트 제105동 제13층 제1305호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 백석읍 부흥로 1166-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.85㎡ · 지층/19층 건물 중 13층 |
| 단지 규모 / 준공 | 359세대 · 1999.12.01 |
| 소유자 | 안종각 (2022.06.17 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 안효준 · 임차보증금 140,000,000원 |
| 확약서 | 2026.08.10 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2026년 7월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 설정됐던 여러 근저당권은 이미 말소돼 있으며, 현재 분석에서 주의할 권리는 말소기준보다 앞선 2024년 7월 15일 임차권등기입니다.
안효준 씨의 전입일과 확정일자는 모두 경매개시결정일보다 앞섭니다. 원래라면 보증금 배당 부족분을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약서가 이 인수 위험의 판단을 바꿉니다.
대항력 포기 확약이 없었다면 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 인수 부족분은 증가하므로, 최저가만 낮아졌다고 실질취득비용이 같은 비율로 줄어드는 구조가 아닙니다.
따라서 해당 임차권에 관해서는 매수인 실질 인수액 0원으로 판단합니다. 확약서 적용 전의 미배당금은 배당구조 설명을 위한 금액이지, 확약 반영 후의 추가 취득비용이 아닙니다.
주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 안효준의 임차보증금 반환채권을 양수한 주체로 표시돼 있습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금 140,000,000원을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
임차인 권리분석
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|
| 안효준 제1305호 전부 주거 · 임차권등기 |
140,000,000원 | 대항력 있음 2022.06.17 전입 |
우선변제 가능 2022.05.18 확정일자 배당요구 있음 |
주택도시보증공사 채권 양수 대항력 포기 확약 2026.08.10 |
| 임대차계약일 | 2022.03.02 |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2022.06.17 |
| 확정일자 | 2022.05.18 |
| 임차권등기 | 2024.07.15 · 을구 13번 |
| 보증금 | 140,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.07.15 |
| 우선변제권 | 있음 |
| 대항력 원칙 | 있음 · 배당 부족분 인수 가능 |
| 확약 반영 | 대항력 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약서 효력 전제) |
확약은 안효준의 임차보증금 반환채권과 관련한 주택도시보증공사의 권리 행사에 관한 것입니다. 다른 독립적인 임차권이나 미확인 점유권까지 포괄적으로 소멸시키는 확약으로 해석해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 1.40억은 최근 거래보다 높다
대교산과내아파트의 동일 평형인 전용 59.85㎡ 실거래를 비교하면 감정가가 시세보다 유리하다고 보기 어렵습니다. 전체 12건 평균은 129,416,666원이지만, 오래된 거래까지 포함된 평균에만 의존하지 않고 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 16 | 132,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 59.85㎡ | 14 | 137,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 15 | 132,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 59.85㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 59.85㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 59.85㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.11 | 59.85㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.10 | 59.85㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 7건 | 129,714,285원 |
| 전체 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 129,416,666원 |
신건 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 129,714,285원보다 10,285,715원 높습니다. 비율로는 최근 평균의 107.9%입니다. 전체 거래 평균과 비교해도 108.2%로, 어느 평균을 사용해도 현재 최저가가 시세보다 낮지 않습니다.
더 중요한 것은 최신 거래입니다. 2026년 8월 거래가 119,000,000원과 113,000,000원이 확인됩니다. 최신 거래 기준으로 보면 신건 최저가 1.40억과의 격차가 큽니다. 대상 물건은 13층이고 최신 거래 표본은 저층이므로 층별 가격 차이를 감안해야 하지만, 그렇다고 신건 가격에 할인 매력이 있다고 단정할 근거는 아닙니다.
다만 2026년 8월 실거래는 113,000,000~119,000,000원으로, 2026년 2월과 6월에 확인된 132,000,000~135,000,000원보다 낮습니다. 최신 거래의 약세와 평균 추세의 미세한 상승이 함께 나타나는 상황이므로 최근 가격 수준에 보수적으로 접근해야 합니다.
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 과거 유찰 사례가 많다는 근거 없이 유찰을 기정사실화해서는 안 되며, 신건 입찰 여부는 현재 가격 자체로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 안효준 임차보증금 주택도시보증공사 양수 전 채권 · 우선변제 |
140,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않음 |
140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 2,760,000원 |
| 확약 반영 매수인 실질 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 배당표는 우선변제권 행사에 따른 계산상 배당 구조를 나타냅니다. 주택도시보증공사의 별도 신청채권 항목에 대한 예상배당은 0원이며, 보증금 중복신고를 실제 임차인의 추가 채권으로 더하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 결론이 달라진다
대항력 있는 보증금 1.40억을 단순 인수하는 구조였다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 이 경우 낙찰가만 비교하면 실제 취득비용을 잘못 판단할 수 있습니다.
반면 이 사건은 해당 임차권에 관한 대항력 포기·말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다. 확약 효력이 그대로 적용된다는 전제에서는 미배당 보증금을 추가로 떠안지 않으므로, 각 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 취득 관련 세금과 부대비용은 별도입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 140,000,000원 | 2,760,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 112,000,000원 | 30,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 89,600,000원 | 52,412,800원 | 0원 |
각 회차의 미배당액은 제시된 집행비용 추정치와 우선배당 계산에 따른 수치입니다. 확약 전에는 낙찰가 하락에 따라 인수 부족분이 증가해 실질 부담이 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않습니다. 확약 반영 시에는 해당 임차권 실질 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 이는 회차별 가정이며, 실제 유찰 여부와 다음 매각가격을 보장하지 않습니다. 입찰 전 확약서 원본과 최신 매각물건명세서를 확인하는 것이 가격 계산의 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치와 주변 환경. 양주시 백석읍 소재 오산삼거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·소규모 점포 등이 혼재한 기존 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하며 부흥로변 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 단지 내부 포장도로와 동측 진출입로를 통해 부흥로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지층/19층 건물의 13층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·개별난방·도시가스 설비를 갖춘 아파트입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 방성2지구 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 714,200원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 마감 등은 탐문조사에 의존한 부분이 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1999년 준공된 359세대 단지입니다. 동일 평형 거래는 확인되지만 전체 표본의 가격 범위가 110,000,000~145,000,000원으로 넓고, 최신 거래는 113,000,000~119,000,000원입니다. 재매각을 전제로 한다면 신건 1.40억 취득은 보수적인 가격 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.10 주택도시보증공사 제출 확약서에 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 명확하게 포함돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권과 채권 양수관계 확인. 실제 임차인은 안효준 1명이며, 주택도시보증공사는 양수채권자로 나타납니다. 보증금 140,000,000원을 중복 인수하거나 별도의 임차보증금으로 계산하지 않아야 합니다.
- 확약 외 권리 점검. 해당 확약은 안효준의 임차권에 관한 것입니다. 별도 점유자나 독립적인 인수권리가 새롭게 확인되는 경우 그 위험은 확약으로 자동 해소되지 않습니다.
- 실거래 중심의 상한 설정. 신건 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 129,714,285원보다 높습니다. 최신 거래 119,000,000원도 함께 비교하고 13층의 개별 상태·향·수리 여부를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 가정 검토. 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원 시나리오에서는 확약 반영 인수액이 0원입니다. 다만 단지의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 다음 회차까지 진행된다는 보장은 없습니다.
- 점유와 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 거주 여부를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유자를 파악하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 관리비·집행비용. 공용부분 관리비 체납 가능성과 집행비용 변동 여부를 확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미칠 요소도 점검 대상입니다.
- 원본 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본과 실거래 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 낮아졌지만, 지금 가격이 싼 것은 아니다”
이 사건에서 가장 중요한 문서는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 보증금 140,000,000원의 선순위 임차권이 있고 신건 배당에서도 2,760,000원의 미배당이 발생하지만, 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 신건이 좋은 가격은 아닙니다. 실질취득액 140,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균의 107.9%입니다. 2026년 8월 최신 거래 119,000,000원과 비교하면 21,000,000원이 더 높습니다. 평균 추세는 +0.6%로 소폭 상승이지만, 최신 개별 거래는 그보다 낮은 가격대에 형성돼 있습니다.
또한 이 단지는 과거 경매 평균 유찰 횟수가 0.0회이므로 유찰을 기다리는 전략에도 불확실성이 있습니다. 현재 가격에 무리하게 응찰하기보다 최근 실거래를 기준으로 가격 적정성을 검토하고, 확약서의 적용 범위와 실제 점유관계를 최종 확인하는 것이 합리적입니다.
결론은 ‘확약으로 권리 위험 완화, 신건 가격은 보류’입니다. 이번 물건의 경쟁력은 단순한 임차보증금 금액이나 감정가가 아니라, 확약서의 효력이 확실하게 확인되는지와 실제 취득가격이 최근 거래 수준에 얼마나 근접하는지에 달려 있습니다.
