서울북부지방법원 2026타경149. 서울 중랑구 면목동의 면목한신아파트 8동 6층 606호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 720,000,000원인 신건으로, 신청채권자는 국민은행이며 청구액은 120,990,611원입니다. 소유자는 이정희 씨로, 2011년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 305,000,000원입니다.

권리 구조는 비교적 단순합니다. 국민은행이 2017년 설정한 채권최고액 216,000,000원의 근저당이 말소기준이며, 같은 은행의 후순위 근저당 42,000,000원, 종로세무서장의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리들입니다. 기존 우리은행 근저당들은 이미 등기상 말소되었습니다.

다만 부동산 경매에서 권리가 정리된다는 사실과 적절한 가격에 취득한다는 사실은 별개입니다. 이 아파트의 최근 동일 평형 거래 평균은 약 7.09억 원인데, 최저매각가는 7.20억 원입니다. 특히 최근 실거래의 가격 편차가 크므로 단순 평균뿐 아니라 거래 시점과 층수를 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

가장 중요한 권리는 2017.06.12 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 국민은행의 추가 근저당권과 종로세무서장의 압류, 경매개시결정 등기는 매각에 따라 말소될 예정입니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 계산상 보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 이를 실제 거주자가 소유자이거나 임차인이 전혀 없다는 확정적인 의미로 해석해서는 안 됩니다.

현재로서는 확인된 임차인 0명, 계산상 인수액 0원이지만, 임대관계가 미상인 만큼 명도 부담까지 없다고 단정하기는 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 1.5% 높은 신건 가격

면목한신아파트 동일 전용면적 84.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 기간은 2025년 11월부터 2026년 9월까지로, 최근 12개월 실거래 평균은 709,166,666원입니다. 신건 최저매각가 720,000,000원은 이 평균의 101.5%에 해당합니다.

거래가격은 최저 625,000,000원에서 최고 835,000,000원까지 상당한 차이가 있습니다. 신건 최저가 720,000,000원은 최근 평균보다 10,833,334원 높습니다. 단순히 감정가가 현재 시장에서 할인된 가격이라고 평가하기 어렵습니다.

반면 최신 거래는 2026년 9월 2층, 750,000,000원으로, 최저매각가보다 30,000,000원 높습니다. 2026년 8월에는 14층이 835,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 따라서 모든 실거래보다 경매가격이 비싼 것은 아닙니다. 다만 동일한 6층의 2026년 4월 거래가가 680,000,000원이었다는 점도 함께 고려해야 합니다. 층이 같아도 동·향·내부 상태 등에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 720,000,000원 가정)

근저당 채권최고액을 전액 배당하는 단순 추정이며, 집행비용 9,600,000원을 반영했습니다. 국민은행의 경매신청 청구액은 120,990,611원으로, 위 표의 근저당 채권최고액 합계와 다릅니다. 실제 피담보채무액·조세채권·배당요구에 따라 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격·배당 시나리오

유찰 시 감정가 대비 가격 변화를 가정한 시나리오입니다. 각 회차의 매각대금이 변경되더라도 현재 확인된 등기상 인수 권리와 계산상 매수인 인수액은 동일하게 0원입니다.

회차별 채권자 배당액 및 소유자 잔여금은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 실제 배당표가 확정된 것은 아니며, 조세채권과 실제 채무액에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 시나리오는 향후 실제 유찰을 보장하지 않습니다.

첫 유찰을 가정한 최저가 576,000,000원은 최근 실거래 최저가 625,000,000원보다도 낮은 가격입니다. 가격 관점에서는 신건보다 유리한 구간이지만, 단지의 평균 유찰 횟수가 0.7회라는 점을 고려하면 해당 회차까지 기다리더라도 반드시 입찰 기회가 온다고 볼 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중랑초등학교 남측 인근에 자리하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 1987.12.30 준공된 1,362세대 단지로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 및 소화설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연결되며, 토지는 평탄한 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 과밀억제권역으로, 교육환경보호구역과 대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 4,110,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 하는 2025.10.20~2026.12.31 지정 내역이 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 이용 제한은 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 노후 상태와 수선 필요성은 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 1,362세대 단지로 동일 평형 실거래 표본이 존재하지만, 최근 거래가격은 625,000,000원부터 835,000,000원까지 분산되어 있습니다. 층·동·향·수리 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 709,166,666원을 가격 판단의 기준으로 삼고, 최신 거래 750,000,000원과 같은 6층 거래 680,000,000원도 함께 비교하세요.
• 신건 가격 과신 금지. 최저가 720,000,000원은 최근 평균의 101.5%입니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 생기지는 않습니다.
• 점유·임차관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대·확정일자·현황조사와 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 국민은행 채권. 말소기준 근저당 216,000,000원과 후순위 근저당 42,000,000원은 채권최고액입니다. 실제 채무액 및 배당요구 금액과 구별해 확인하세요.
• 세금 압류. 종로세무서장의 2023.03.06 압류와 관련해 세목·법정기일·체납액·배당순위를 점검하세요.
• 관리비. 체납된 공용부분 관리비가 있는지 관리주체에 확인하고, 예상 취득비용에 반영하세요.
• 건물 노후. 1987년 준공 아파트인 만큼 내부 설비, 누수, 배관, 창호 등의 상태와 수선비용을 확인하세요.
• 토지이용규제. 토지거래허가구역 지정 내역과 경매 취득 시 적용되는 절차·제한을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 정리는 긍정적, 신건 가격은 신중하게”

이 물건의 가장 큰 장점은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당·압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 확인된 임차인 신고가 없고 계산상 인수액도 0원이므로, 현재 파악된 권리 자체가 큰 부담으로 나타나지는 않습니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 720,000,000원의 신건 최저가는 동일 평형 최근 12개월 평균 709,166,666원보다 높습니다. 최신 거래 750,000,000원보다 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 그것만으로 신건 가격이 충분히 저렴하다고 결론짓기는 어렵습니다.

더구나 임대관계는 아직 확정되지 않았고, 종로세무서장 압류와 관련한 실제 조세채권 배당순위도 확인해야 합니다. 단지 평균 유찰 횟수가 0.7회라는 점을 감안하면 향후 유찰을 당연시하기보다는, 현재 가격에서도 필요한 안전마진이 있는지 먼저 검토해야 합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하지만 가격 경쟁력은 제한적이라는 것입니다. 신건 최저가가 최근 시세 평균 이상이므로 가격 가점을 주기 어렵고, 점유·세금·관리비·건물 상태까지 검증한 후 보수적인 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.