서울북부지방법원 2026타경159. 서울 중랑구 면목동에 위치한 성원아파트 101동 608호, 전용 84.96㎡의 아파트입니다. 철근콘크리트조 20층 건물 중 6층이며, 1997년 사용승인을 받은 건물입니다. 소유자는 정인동이고, 국민은행이 청구금액 468,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.

권리관계의 중심은 국민은행입니다. 2021년 4월 13일 설정된 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 동일 은행의 근저당권이 추가로 설정되었습니다. 우리은행의 가압류도 후순위입니다. 이러한 등기상 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조여서, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 채무는 없습니다.

하지만 이 물건에는 두 가지 확인 과제가 있습니다. 첫째는 실제 점유·임대관계이고, 둘째는 가격입니다. 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 대항력 있는 점유자의 존재 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 또한 현재 최저매각가가 최근 거래 평균뿐 아니라 최신 실거래가보다도 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 을구 13번 국민은행 근저당권입니다. 2021년 4월 13일 설정되었으며 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 3건과 우리은행 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

과거 설정되었던 다른 근저당권과 압류는 등기상 이미 말소되었습니다. 특히 2001년 설정된 국민은행 근저당권도 2026년 3월 24일 말소되었으므로, 현재 분석의 말소기준은 그보다 뒤에 설정된 2021년 4월 13일 근저당권입니다.

② 임차·점유 — 인수 0원과 점유 확인은 별개

확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 임대관계는 미상입니다. 감정평가서에도 임대관계가 확인되지 않은 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지를 단정할 수 없습니다.

현재 배당계산의 매수인 인수액 0원은 확인된 등기상 권리와 배당 시뮬레이션에 따른 예상값입니다. 실제 임대차관계가 추가로 확인되면 명도 부담이나 권리분석 결과가 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 105.1%

가격 비교에 사용된 실거래 자료의 단지명은 성원상떼빌이며, 전용면적은 본건과 일치하는 84.96㎡입니다. 등기상 물건명인 성원아파트와 시세 자료의 단지명 표기가 달라 실제 동일 단지에 해당하는지도 원본에서 대조할 필요가 있습니다.

최근 비교 거래 5건의 평균은 672,000,000원, 최신 거래는 2026년 5월 700,000,000원입니다. 전체 8건의 장기 평균은 585,000,000원이지만, 과거 거래가 포함되므로 현재 가격 판단에는 최근 거래군을 우선했습니다.

최근 비교 거래는 640,000,000원~700,000,000원 범위에 있습니다. 이에 비해 감정가이자 최저매각가인 706,000,000원은 최근 평균보다 34,000,000원 높습니다. 최신 실거래가보다도 6,000,000원 높습니다.

제시된 가격 지표에 따르면 최근 평균 대비 최저가 비율은 105.1%이고, 과거 거래군 대비 최근 거래군의 가격 추세는 +52.7%입니다. 따라서 이 비교 표본에서는 최근 가격이 과거보다 상승한 흐름이 확인됩니다. 그럼에도 신건 최저가는 이미 최근 거래 수준을 웃돌고 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)

채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 채무잔액, 우선배당채권, 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 확인되지 않은 임차인의 우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 9,460,000원을 제외한 금액으로 국민은행 및 우리은행의 모델상 채권액 합계 667,000,000원을 전부 배당할 수 있습니다. 그 결과 소유자 잔여금은 29,540,000원으로 계산됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당 변화

현재 신건 최저가에서 가격 경쟁력이 부족하더라도, 유찰이 발생하면 가격 구조가 달라질 수 있습니다. 다음은 감정가 대비 80%, 64%를 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 다음 회차의 최저가와 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중랑구 면목동 면남초등학교 북동측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 공공시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 용마산역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1997.06.13 사용승인된 철근콘크리트조 20층 건물 중 6층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 북서측으로 폭 약 25m의 포장도로와 접하며, 토지 형상은 대체로 평탄한 부정형입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역, 조망가로특화경관지구, 중점경관관리구역 및 대공방어협조구역 등의 토지이용 제한이 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 4,138,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 시세 자료상 단지 규모는 168세대이며, 동일 면적 실거래 표본은 8건입니다. 최근 거래는 확인되지만 거래가격 차이가 있고, 향후 매도 시점의 수요와 실제 거래 가능 가격은 별도 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 메리트 점검. 신건 최저가 706,000,000원은 최근 평균 672,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 700,000,000원과 비교해도 가격상 우위를 확인하기 어렵습니다.
• 시세 표본 동일성. 등기상 성원아파트와 실거래 자료상 성원상떼빌의 단지명 차이를 확인하고, 전용 84.96㎡ 표본이 실제 비교 가능한 거래인지 대조해야 합니다.
• 임차·점유관계. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인해야 합니다. 대항력 판단을 생략해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리. 2021.04.13 국민은행 근저당권을 기준으로, 후순위 근저당권·가압류와 현재 등기 상태를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
• 회생절차 이력. 회생절차폐지와 관련 등기 말소 내역을 확인하고, 경매절차의 진행 및 매각허가에 별도 변동이 없는지 점검해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 점유자의 인도 가능 시점, 예상 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 토지거래허가구역 관련 지정기간과 취득 및 향후 처분 시 적용 사항을 확인해야 합니다.
• 매각조건·보증금. 실제 입찰보증금과 매각조건은 매각공고에서 확인하고, 유찰 시에는 법원이 공고한 최저매각가격을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 실거래 신고자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 정리는 가능, 신건 가격은 보류”

이 물건은 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 우리은행 가압류가 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 실제 점유관계가 정리되기 전에는 임차인 관련 위험이 완전히 해소되었다고 평가해서는 안 됩니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저가 706,000,000원은 최근 비교 거래 평균 672,000,000원의 105.1%이며, 최신 실거래가 700,000,000원도 웃돌고 있습니다. 최근 시세 기준으로는 현재 최저가에 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다.

1회 유찰 가정 가격은 564,800,000원, 2회 유찰 가정 가격은 451,840,000원입니다. 그 가격대에서는 최근 비교 시세 대비 여지가 커지지만, 단지 경매 이력상 유찰을 당연시할 수는 없습니다.

결론은 권리 구조 양호, 점유관계 확인 필수, 신건 가격 메리트 부족입니다. 현 단계에서는 무리한 신건 응찰보다 시세 표본과 점유관계를 검증한 후 가격 조건을 판단하는 보수적인 접근이 적절합니다.