서울북부지방법원 2026타경10002. 동대문구 휘경동 이문휘경지웰에스테이트의 제근린생활시설씨동 2층 씨207호입니다. 외대앞역 남측 인근에 자리한 근린생활시설로, 2021.08.27 사용승인을 받은 철근콘크리트 건물에 속합니다. 현재 등기상 소유자는 고희정이며, 2025.07.10 거래가액 971,091,127원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 조은새마을금고가 채권최고액 768,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.

일반적인 근저당 경매라면 말소기준권리 이후의 가압류가 소멸하는지 확인하는 것으로 권리분석의 상당 부분이 정리됩니다. 그러나 이 물건에는 회생절차개시, 회생절차폐지, 파산선고라는 별도의 사건 흐름이 있습니다. 선순위 담보권의 매각소멸 여부와 별개로, 파산절차와 경매 진행의 관계, 매각 및 소유권이전 절차를 추가 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권 소멸과 파산절차는 구분해야 한다

말소기준권리는 2025.07.10 설정된 조은새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당은 정상적으로 매각이 이루어지는 경우 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 중소벤처기업진흥공단의 31,246,612원 가압류와 중소기업은행의 90,392,015원 가압류 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 신탁등기 이력도 존재합니다. 2021.10.22 하나자산신탁 명의로 소유권보존 신탁이 이루어졌고, 이후 신영건설주식회사와 하나자산신탁을 거쳐 2024.12.17 주식회사신영씨앤디 명의로 소유권이 이전됐습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소된 상태이며, 2025.07.10 고희정에게 소유권이 이전됐습니다.

② 점유·임차관계 — 공실이지만 명도 위험을 단정할 수 없다

확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가서상 이용상태도 근린생활시설(공실)로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상이며, 내부구조도 역시 외부관찰 등을 바탕으로 작성돼 실제 내부 상태와 다를 수 있다는 유의사항이 있습니다.

현재 예상배당표에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 권리 인수액을 합산한 실질취득액은 905,000,000원입니다. 이는 취득 관련 세금, 명도비용, 미납 관리비 등 별도 비용을 포함하지 않은 금액입니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균을 그대로 믿으면 안 된다

이문휘경지웰에스테이트의 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균 거래금액은 221,583,333원, 최근 12개월 평균은 225,454,545원(11건)이며, 가장 최근 거래는 2026.09의 165,000,000원입니다. 최근 구간의 거래금액 추세는 이전 구간 대비 +26.0%로 집계됐습니다.

그러나 이 거래들은 이번 물건의 적정 상가가격을 직접 입증하지 못합니다. 대부분 14.14㎡ 또는 17.45㎡의 거래이며, 59.98㎡ 거래가 한 건 포함돼 있습니다. 이번 분석 대상은 2층 근린생활시설이고, 가격조회 기준 면적은 53.4858㎡로 실거래 표본과 일치하지 않습니다. 따라서 해당 평균과 추세는 단지 거래동향 참고자료로만 보아야 합니다.

2025.12 거래 중 59.98㎡, 810,000,000원의 사례가 있지만 해당 거래도 8층 물건으로, 이번 2층 근린시설과 직접 비교 가능한 상가 거래라고 확인되지 않았습니다. 이 한 건만으로 적정가격을 추정하는 것도 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 905,000,000원 가정)

집행비용 11,450,000원은 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 768,000,000원을 기준으로 계산한 것으로, 신청채권자의 청구액 648,739,980원과 다릅니다. 실제 배당액은 확정 채권액·배당요구 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다

현재는 유찰 0회의 신건으로, 최저매각가는 감정가와 동일한 905,000,000원입니다. 회차별 모형에서는 1회 유찰 시 724,000,000원, 2회 유찰 시 579,200,000원으로 매각가가 낮아지는 경우를 가정합니다.

따라서 각 회차의 실질취득액은 현재 알려진 인수액을 기준으로 해당 회차 매각가와 동일합니다. 다만 가격이 내려간다는 사실 자체가 적정 시세보다 저렴해진다는 의미는 아닙니다. 동일 용도의 상가 거래 및 수익성 자료가 없는 상태에서는 각 회차의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 이문동 소재 외대앞역(지하철 1호선) 남측 인근. 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 외대앞역 및 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.08.27 사용승인된 철근콘크리트 구조의 근린생활시설입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 접근성. 북측 및 동측의 왕복 4차선 포장도로를 이용해 접근할 수 있습니다. 다만 도로 접근성과 개별 2층 상가의 실제 고객 유입은 구분해 평가해야 합니다.
• 토지. 주상용 건부지이며 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다. 토지 전체 면적은 3,992.2㎡이고 공시지가는 7,087,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적이나 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역·준주거지역에 저촉되고 지구단위계획구역, 이문·휘경 재정비촉진지구, 과밀억제권역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 2025.10.20부터 2026.12.31까지의 허가구역 지정 내용에는 허가대상 용도가 아파트로 명시돼 있습니다. 이번 물건은 근린생활시설이므로 해당 지정의 적용 여부를 용도별로 구분해 확인해야 합니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됩니다. 다만 내부구조는 외부관찰에 기초한 부분이 있어 실제 내부 현황을 확인해야 합니다.
• 환금성. 같은 단지의 거래가 존재하지만 이번 2층 근린시설과 직접 비교 가능한 매매가격이 확인되지 않았습니다. 공실 상태와 평균 유찰 5.1회라는 경매 집계를 함께 고려하면 재매각 가능성 및 소요기간을 보수적으로 보아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 파산절차 확인. 2026.08.20 파산선고 결정과 2026.08.26 등기의 의미를 확인하고, 파산관재인 및 집행법원을 통해 담보권 실행·매각허가·소유권이전과의 관계를 검토해야 합니다.
• 실제 상가 시세 확보. 같은 단지 소형 실거래 평균을 이번 근린시설의 적정가격으로 사용하지 마세요. 동일 용도·유사 면적·유사 층의 상가 거래, 임대료와 공실 상황을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·상가임대차 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 사업자등록 및 실제 점유를 확인하고 미확인 임차인이나 제3자 점유가 있는지 검토해야 합니다.
• 근저당 실제 채권액. 채권최고액 768,000,000원과 신청 청구액 648,739,980원의 차이를 고려해 채권계산서와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 신탁 이력 점검. 과거 하나자산신탁 관련 등기는 말소됐으나 신탁재산의 처분·귀속과 현재 소유권이전 등기의 연결관계를 등기 원본에서 대조해야 합니다.
• 수익성 점검. 현재 공실인 근린시설이므로 예상 임대수익만을 전제로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다. 실제 임대 가능한 업종, 공실 기간, 임대조건과 운영비를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부, 당해세 및 별도 낙찰 비용을 확인해야 합니다. 예상 인수 0원과 총 부대비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 매각서류 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 확인하세요. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경 여부도 점검해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라고 가격까지 안전한 것은 아니다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 조은새마을금고 근저당과 두 건의 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 공실로 평가된 점도 점유관계 확인의 출발점이 될 수 있습니다.

하지만 2026.08.20 파산선고가 존재하고, 실제 임대관계가 확인되지 않았습니다. 무엇보다 감정가이자 최저가인 905,000,000원이 2층 근린시설의 적정가격인지 판단할 직접 비교거래가 확보되지 않았습니다. 최근 12개월 평균 대비 401.4%라는 표면 지표는 저렴함을 입증하지 못하며, 비교 표본 자체도 면적·용도가 다릅니다.

단지 경매 집계의 평균 유찰 5.1회와 매각률 0.0%도 신중한 접근이 필요한 이유입니다. 이 수치들만으로 다음 유찰이나 특정 낙찰가를 예측할 수는 없지만, 현재 신건 가격에 적극적으로 응찰할 가격상 근거 역시 부족합니다.

결론은 현 단계 입찰 보류, 파산절차·점유관계·동일 용도 상가 시세를 우선 확인하는 것입니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격 적정성과 절차의 불확실성이 더 큰 물건입니다.