서울중앙지방법원 2025타경102826. 동작구 상도1동 더포레스트 2층 207호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 문지우는 2022.03.02. 이 호실을 거래가 200,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 임차인 오현우의 주택임차권이 등기됐으며, 2023.09.15. 영등포세무서장 압류가 말소기준권리로 제시됐습니다.
권리분석의 중심은 말소기준보다 앞선 임차권과 그 임차보증금 반환채권을 양도받은 주택도시보증공사의 확약서입니다. 확약을 빼고 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인이 부담할 금액도 커집니다. 그러나 제출된 확약은 우선변제권만 행사하고 대항력 및 미변제 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 2층 207호 도로명: 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 9층 중 2층 207호 |
| 소유자 | 문지우 (2022.03.02. 매매, 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 148,000,000원 (2회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
수협은행의 채권최고액 5,376,000,000원 근저당은 2022.03.02. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.15. 국 명의 압류입니다. 그보다 늦은 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 오현우의 임대차는 2022.02.12. 계약, 2022.02.14. 확정일자, 2022.03.02. 주민등록, 2022.03.04. 점유개시로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 또한 2023.07.24. 접수됐으므로 확약이 없다면 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오현우 전유부분 전부 · 주거 | 전입 2022.03.02. 점유 2022.03.04. 확정 2022.02.14. | 200,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2023.07.24. | HUG 양도 양도 전 임차인 오현우 | 0원* 규칙상 54,872,000원 |
② 회차별 취득구조 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·80% | 148,000,000원 | 54,872,000원 | 0원* | 148,000,000원* |
| 3회 유찰 시 64% | 118,400,000원 | 84,057,600원 | 0원* | 118,400,000원* |
| 4회 유찰 시 51.2% | 94,720,000원 | 107,384,960원 | 0원* | 94,720,000원* |
* 확약서가 유효하게 매각조건에 반영되고 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 금액입니다.
동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아 148,000,000원이 현재 시세보다 싼지 여부는 단정할 수 없습니다. 소유자의 2022.03.02. 거래가 200,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실거래와 임대수익, 관리비 및 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 오현우 보증금 | 200,000,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 임차인 규칙상 미배당액은 54,872,000원이지만, 제출된 확약에 따라 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물의 2층 207호입니다.
- 주위환경. 강남초등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 포장도로와 접하며 남서측 인근 상도로와 연계됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 주차시설 및 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 남서측 하향 완경사의 사다리형 토지로, 면적 422.5㎡이며 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역 등에 속하고 도로 및 건축선에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 호실, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 확인하세요.
- 매각조건 반영 확인. 매각물건명세서에 확약 내용이 그대로 반영됐는지, 매수인 인수사항이 어떻게 기재됐는지 원본을 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 이행 절차를 주택도시보증공사 및 법원에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않았습니다. 상도역 인근 유사 오피스텔의 거래·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.02. 기재된 민간임대주택등기의 말소·처리 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사 및 현장 확인으로 재검증하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘확약의 실행’
이 물건은 형식상 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재합니다. 확약을 제외하면 현재 최저가에서 54,872,000원을 인수하고, 유찰될수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 그 내용이 유효하게 반영되고 실제 말소까지 이행된다면 매수인 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 148,000,000원*입니다. 권리의 결론은 비교적 명확하지만, 가격은 최근 실거래 근거가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 별도 검증. 이 사건의 승부처입니다.
