* 주택도시보증공사의 2026.05.04.자 확약서가 해당 임차보증금 반환채무에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차의 예상 미배당 보증금 125,987,968원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 실질취득금액에는 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용을 포함하지 않았습니다.

서울중앙지방법원 2025타경102826. 서울 동작구 상도1동 더포레스트 2층 207호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 문지우가 2022년 3월 2일 거래가액 200,000,000원에 취득한 물건으로, 이후 임차권등기와 세무서 압류, 주택도시보증공사의 가압류가 차례로 등장합니다. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 신청채권 청구액은 200,000,000원입니다.

권리 구조에서 눈여겨볼 부분은 일반적인 근저당 후순위 임차인 사례가 아니라는 사실입니다. 2021년 수협은행 근저당권은 2022년 이미 말소됐고, 살아 있는 권리 중에서는 2023년 7월 24일 등기된 오현우의 주택임차권이 2023년 9월 15일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.

하지만 매각물건명세서에는 이를 뒤집는 중요한 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 미회수 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차권의 원칙적 인수 구조와 확약 이후의 실질 인수 구조를 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기 흐름은 비교적 분명합니다. 최초 소유자인 김형태 명의에서 설정된 수협은행 근저당권(채권최고액 5,376,000,000원)은 2022년 3월 2일 이미 말소 처리됐습니다. 이 금액은 공동담보 관련 과거 등기금액이므로 현재 매수인이 떠안는 근저당 채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 분석상 말소기준은 2023.09.15. 영등포세무서장의 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류가 매각으로 말소된다는 점과 체납 조세의 배당 우선순위 문제는 별개의 사항이므로 조세 관련 원본 확인은 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억원과 대항력 포기

실제 임차인은 오현우 1명입니다. 주택도시보증공사는 확약서상 양수인으로 표시되고 경매채권자로도 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 집계하거나 오현우의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

원칙적으로는 보증금 200,000,000원을 기준으로 낙찰가격과 미배당액이 서로 반대로 움직입니다. 낙찰가격이 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고 미배당 보증금이 늘어나므로, 확약이 없다면 실질취득 비용은 보증금 약 200,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 집행비용에 따라 정확한 합계는 달라집니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 40.96%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 75,776,000원입니다. 5회 유찰을 거치면서 감정가 대비 40.96% 수준까지 내려왔습니다.

그러나 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 이 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인된 비교값은 없으므로, 최저가가 주변 실거래 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,776,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 1,763,968원을 제외한 74,012,032원이 우선변제권을 가진 임차인 보증금에 배당되는 시뮬레이션입니다. 임차보증금의 미배당액은 125,987,968원이며, 확약이 없다면 이 금액이 인수 위험으로 작용합니다.

주택도시보증공사 관련 후순위 채권에는 합계 1,223,000,000원의 미배당이 산정되지만, 이 채권액 전체를 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 가압류와 경매개시결정의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

위 배당표는 제시된 예상배당 계산을 그대로 반영한 것입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 배당표의 미배당 보증금과 확약 이후 매수인에게 남는 실질 채무는 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 늘어난다

확약이 없다면 5회에서 7회 유찰로 낙찰가격이 더 내려가더라도, 미배당 임차보증금은 반대로 증가합니다. 낙찰가격과 인수액을 더한 취득 부담은 임차보증금 200,000,000원 수준에 머무르는 구조입니다. 예상 집행비용의 차이로 각 시나리오의 합계에는 차이가 있습니다.

반대로 주택도시보증공사의 포기 확약이 유효하다면, 해당 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 추가 부담하지 않는다는 전제에서 각 회차의 낙찰가격이 취득대금의 기준이 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 강남초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에 단독주택·다세대주택·오피스텔·아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 소재합니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하며, 해당 도로를 통해 남서측의 상도로와 연계됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 기본 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 주차시설과 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 공부 및 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 등기에는 주택임차권이 기재돼 있으므로 공부상 용도와 실제 주거 임대차의 관계도 확인해야 합니다.
• 토지. 남서측 하향 경사지에 조성된 사다리형 토지입니다. 제3종일반주거지역이며 공시지가 자료는 5,668,000원/㎡입니다. 토지 면적은 422.5㎡로, 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적과 혼동해서는 안 됩니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며, 도로 및 건축선 저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있으므로 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 특별한 차이가 기재되지 않았고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 별도의 현장 점검이 필요합니다.
• 환금성. 상도역 인근이라는 접근성은 검토할 만하지만, 오피스텔은 아파트와 다른 거래수요·임대수익성·관리비 구조를 갖습니다. 특히 이 물건은 5회 유찰됐으므로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.04.자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요. 대상 물건과 해당 임차채권이 정확히 일치해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 입찰 직전 최신 명세서에 확약서 관련 비고가 유지되는지, 매수인이 인수하는 권리에 추가 기재가 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 배당 이후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류, 실제 이행 주체를 확인하세요. 말소 동의와 말소 완료는 구분해야 합니다.
• 점유·명도. 등기된 임차권과 현재 실제 점유가 일치하는지, 퇴거 여부 및 제3자 점유가 있는지 현장과 최신 현황조사로 확인하세요. 보증금 반환채무의 포기와 현실적인 인도 문제는 별개입니다.
• 조세채권. 영등포세무서장의 압류가 말소기준으로 표시된 사건입니다. 당해세·체납 조세 관련 배당 및 추가 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.03.02. 등록된 민간임대주택등기와 임대의무기간 관련 규정이 있습니다. 현재 등록상태 및 매각 후 적용 여부를 담당 기관에 확인하세요.
• 실거래가 검증. 더포레스트 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래와 현재 매물 호가를 확인하세요. 감정가 대비 40.96%라는 수치만으로 시장가 대비 저평가를 판단하지 마세요.
• 대지권·전유부분 확인. 집합건축물대장·등기부·감정평가서를 대조해 전유면적, 대지권, 호실 상태를 확인하세요.
• 관리비 및 취득비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비용과 수리비를 별도로 조사하세요. 오피스텔의 실제 이용 및 과세상 구분도 점검해야 합니다.
• 권리관계 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전 최신본으로 대조해 추가 권리변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “7,577만원짜리 물건인가, 2억원 보증금 인수형인가”

이 경매의 핵심은 가격표보다 확약서에 있습니다. 감정가 185,000,000원이던 더포레스트 207호는 5회 유찰 끝에 최저가 75,776,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 오현우의 보증금은 200,000,000원이고, 확약 전에는 현재 회차 기준 125,987,968원의 미배당 보증금 인수 위험이 있습니다.

다행히 주택도시보증공사가 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 분석되며, 유효한 확약을 전제로 최저가 낙찰 시 취득대금 기준은 75,776,000원입니다.

그렇다고 곧바로 시세보다 싸다고 결론 낼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교를 통한 가격 검증이 필요하고, 5회 유찰된 오피스텔의 환금성·점유·민간임대주택등기 및 조세 관련 사항도 확인해야 합니다.

결론은 ‘확약으로 주된 인수위험 해소, 가격과 환금성은 추가 검증’입니다. 확약서 원본과 최신 매각물건명세서가 일치하는지 먼저 확인하고, 그다음 실제 거래가격에 기초해 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.