의정부지방법원 2022타경6191. 경기도 파주시 와동동 가람마을4단지한양수자인 409동 1301호입니다. 20층 건물의 13층에 위치한 아파트로, 비교 거래의 기준 전용면적은 119.83㎡입니다. 소유자 김춘희는 2013년 12월 10일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았으며, 당시 등기상 거래가액은 498,000,000원입니다.
이 물건의 등기 이력은 단순하지 않습니다. 한화손해보험·흥국생명보험 등 과거 근저당권은 말소되었고, 이후 대부업체 사이의 근저당권 이전과 근저당부채권 질권 설정이 이어졌습니다. 현재 권리분석에서 중요한 부분은 2021년 11월 18일 설정된 채권최고액 750,000,000원의 근저당권과 그 승계·질권 관계입니다.
하지만 더 큰 투자상의 문제는 가격입니다. 최근 유사평형 거래가 390,000,000원부터 450,000,000원 사이에서 형성된 반면, 신건 최저가는 549,000,000원입니다. 확인된 최근 거래 최고가조차 최저매각가에 미치지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2022타경6191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 가람로 70, 409동 13층 1301호 (와동동, 가람마을4단지한양수자인) |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 13층 |
| 비교 전용면적 | 119.83㎡ 중심 유사평형 거래 |
| 단지 규모 / 준공 | 780세대 · 2011.12.19 |
| 소유자 | 김춘희 · 2013.12.10 소유권이전 · 당시 거래가액 498,000,000원 |
| 감정가 | 549,000,000원 |
| 최저매각가 | 549,000,000원 · 신건(0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국캐피탈 주식회사 |
| 청구금액 | 488,439,242원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차인 | 신고 내역 없음 · 임대관계는 추가 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 · 점유 및 권리 원본 확인 전제 |
① 권리 흐름 — 과거 압류와 현재 담보권을 구분해야 한다
2013년 설정된 한화손해보험 근저당권과 이후의 주요 담보권들은 순차적으로 말소되었습니다. 2021년 9월 1일 설정된 한강자산관리대부의 채권최고액 735,000,000원 근저당권도 2022년 1월 6일 말소되었습니다.
그다음 주목할 권리는 2021년 11월 18일 주식회사제이에셋대부 명의로 설정된 채권최고액 750,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2022년 1월 27일 주식회사한경파트너스대부로 이전되었고, 같은 날 한국캐피탈주식회사를 채권자로 하는 근저당부채권 질권이 설정되었습니다. 해당 질권은 2024년 1월 8일 리딩에이스캐피탈주식회사로 이전된 내역이 있습니다.
따라서 근저당권 이전과 그 근저당부채권에 대한 질권은 별도의 부동산 담보채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 채권자, 질권자, 배당권자 사이의 법률관계 및 현재 채권 잔액은 원본 확인이 필요합니다. 특히 경매신청 당시 한국캐피탈의 지위와 이후 질권 이전의 관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 평균의 130%
가람마을4단지한양수자인의 최근 유사평형 12건 거래를 비교했습니다. 전용 119.83㎡ 거래를 중심으로 116.72㎡ 및 116.39㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 최신 거래는 2026년 8월이며, 최근 12개월 평균과 전체 비교 표본 평균은 모두 422,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 119.83㎡ | 8층 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 119.83㎡ | 17층 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 119.83㎡ | 10층 | 418,000,000원 |
| 2026.06 | 116.72㎡ | 20층 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 119.83㎡ | 4층 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 119.83㎡ | 11층 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 116.72㎡ | 6층 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 119.83㎡ | 12층 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 116.39㎡ | 11층 | 425,000,000원 |
| 2025.11 | 119.83㎡ | 17층 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 119.83㎡ | 7층 | 450,000,000원 |
| 2025.10 | 119.83㎡ | 16층 | 435,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사평형 | 12건 | 422,333,333원 |
최근 12개월 평균 422,333,333원에 비해 현재 최저매각가 549,000,000원은 약 30.0% 높은 가격입니다. 최신 거래가 430,000,000원과 비교해도 최저가는 상당히 높으며, 최근 표본 최고 거래가 450,000,000원도 넘어섭니다.
③ 유찰 시 가격 시나리오
가격 수준만 보면 유찰에 따른 최저가 조정이 중요합니다. 다만 유찰 시나리오는 실제 다음 매각기일과 법원 공고를 대조해야 하며, 낮은 최저가가 곧 낙찰가를 의미하지는 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 최근 시세 비교 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 549,000,000원 | 최근 평균의 130.0% |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 439,200,000원 | 최근 평균·최신 거래보다 여전히 높음 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 351,360,000원 | 최근 평균·최신 거래보다 낮음 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 다만 이는 단지 차원의 과거 집계일 뿐, 해당 물건의 다음 유찰 여부나 낙찰가격을 확정하는 수치는 아닙니다.
주목할 부분은 1회 유찰을 가정한 439,200,000원조차 최근 실거래 평균 422,333,333원과 최신 거래 430,000,000원보다 높다는 점입니다. 2회 유찰 가정 가격인 351,360,000원에서는 최근 거래가격 대비 가격 차이가 생기지만, 실제 입찰에서는 권리·점유·물건 상태·부대비용을 모두 반영해야 합니다.
④ 예상배당 검토 (매각가 549,000,000원 가정)
배당은 특히 주의해야 합니다. 집행비용을 제외한 금액 전부를 소유자에게 교부하는 단순 계산은, 이 사건의 채권최고액 750,000,000원 근저당권과 관련 담보채권 관계를 반영하지 못합니다. 따라서 채권별 실제 배당액과 소유자 잔여액은 확정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 배당 검토 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,890,000원 |
| 1. 근저당권 · 을구 22번 및 이전등기 | 750,000,000원 채권최고액 |
실제 피담보채권 확인 필요 |
| 근저당부채권 질권 및 이전 | 750,000,000원 질권 관련 채권액 |
중복 합산 금지 · 배당권자 확인 |
| 신청채권자 청구금액 | 488,439,242원 | 배당순위·변제액 확인 필요 |
| 집행비용 차감 후 배당가능재원 | — | 541,110,000원 |
| 소유자 최종 교부액 | — | 미확정 |
| 매수인 인수 추정액 | — | 0원 |
집행비용 7,890,000원은 추정액입니다. 이를 차감한 541,110,000원은 채권자에게 배당할 수 있는 재원으로, 소유자에게 전액 돌아가는 금액이 아닙니다. 실제 배당은 채권 잔액, 조세채권, 배당요구 및 법정 순위에 따라 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 와동동 소재 한가람초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 아파트의 13층입니다. 위생급배수설비, 냉난방설비, 소화전 및 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 780세대, 2011년 12월 19일 준공 단지입니다. 유사평형 거래 표본이 확인되어 가격 비교가 가능하지만, 개별 호수의 내부 상태와 층별 거래 편차는 반영해야 합니다.
- 토지 및 도로. 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며 교육환경 보호구역 등의 제한 사항이 표시되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있으므로 실제 거래 및 경매취득에 적용되는 규제 범위와 요건을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 차이 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부구조 및 실제 이용상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 유사평형 실거래가 390,000,000원~450,000,000원 구간에 형성되어 있습니다. 현 신건 최저가 549,000,000원은 이 거래 구간을 상회해 재매각 시 가격 부담이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최저가 549,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.0%입니다. 과거 소유자 취득가격이나 감정가가 아니라 최근 실거래가격을 중심으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 1회 유찰 가격도 검증. 439,200,000원은 최근 평균과 최신 거래를 여전히 상회합니다. 유찰되었다는 사실만으로 저가 매수라고 평가하면 안 됩니다.
- 말소기준 재확인. 2019년 파주시 압류는 이미 말소되었습니다. 2021년 11월 18일 설정 근저당권의 존속·이전 및 말소기준 해당 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당·질권 권리자. 주식회사한경파트너스대부의 근저당권 승계, 한국캐피탈의 질권 설정, 리딩에이스캐피탈의 질권 이전을 확인하고 배당권자와 현재 담보채권 잔액을 검증해야 합니다.
- 배당표 재산출. 채권최고액 750,000,000원 및 신청 청구액 488,439,242원을 고려하지 않은 소유자 잔여액 계산은 신뢰하기 어렵습니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 점유 및 임차관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 임대차계약 및 점유권원을 확인해야 합니다.
- 세금 체납. 과거 파주시 압류 이력이 있어 조세채권의 정산 여부와 당해세 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 점유자 인도·명도 비용을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 13층 1301호의 실제 내부 상태, 설비, 수리 필요 여부 및 주변 유사평형과의 차이를 점검해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 권리는 다시 확인해야 한다”
이 물건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수 추정액도 0원이라는 점에서 외형상 부담이 작아 보입니다. 그러나 권리분석은 단순하지 않습니다. 과거 말소된 파주시 압류와 이후 설정된 근저당권을 구별해야 하고, 근저당권 이전 및 질권 이전에 따른 현재 권리자와 배당관계도 검토해야 합니다.
가격은 더욱 명확합니다. 최근 12개월 실거래 평균이 422,333,333원, 최신 거래가 430,000,000원인 가운데 최저매각가가 549,000,000원입니다. 최근 평균의 130.0%로, 현재 가격에서는 매수 후 시세차익을 기대하기 어려운 구조입니다.
1회 유찰 가정 가격인 439,200,000원에서도 최근 거래 대비 충분한 가격 여유가 확인되지 않습니다. 2회 유찰 가정 가격인 351,360,000원에서는 가격 차이가 발생하지만, 그때에도 명도·관리비·물건 상태·실제 응찰 경쟁을 검토해야 합니다.
결론은 신건 입찰 보류입니다. 먼저 근저당권과 질권의 현재 법률관계, 실제 배당채권, 점유 상태를 확인하고 최근 실거래 수준에 맞춰 가격을 재평가해야 합니다. 인수액 0원이라는 장점만으로 최근 시세보다 30% 높은 가격을 정당화할 수는 없습니다.
