인천지방법원 2025타경511029. 인천 서구 연희동 대명그린빌 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 153,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 74,970,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 이성미이고 2018.01.15 거래가액 159,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 임차인 신고 내역은 없고 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 최저가만 보고 단순한 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 등기에는 2019.05.22 현대캐피탈주식회사 명의의 채권최고액 117,000,000원 근저당권이 등장하고, 2023.11.08 그 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 한편 제공된 말소기준은 2020.05.15 인천신용보증재단 가압류 10,066,681원으로 계산되어 있으며, 예상배당에서도 한국자산관리공사의 청구액 112,331,480원에 대한 배당이 0원으로 표시돼 있습니다. 입찰 전 현재 유효한 근저당권과 말소기준 순위를 등기 원본에서 반드시 대조해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511029 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 712-2 대명그린빌 4층403호 · 인천광역시 서구 탁옥로73번길 54 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.405㎡ · 4층 403호 · 복층형 구조 |
| 사용승인 | 2012.08.17 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 |
| 소유자 | 이성미 · 2018.01.15 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 112,331,480원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 등기 순위는 재확인
제공된 권리 계산에서는 2020.05.15 인천신용보증재단 가압류가 말소기준으로 지정돼 있고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 51.7%까지 내려왔지만 표본은 보수적으로
대명그린빌 거래 자료는 4건이고 전체 평균은 155,750,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 145,000,000원 1건이고, 최근 가격 추세는 이전 대비 -9.0%입니다. 현재 최저가 74,970,000원은 최근 12개월 평균의 51.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 48.69㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.02 | 48.69㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.12 | 52.94㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2021.06 | 52.94㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 155,750,000원 |
다만 본건 전용면적은 42.405㎡인데 거래 표본은 48.69㎡와 52.94㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 51.7%라는 숫자만으로 곧바로 동일 물건 대비 절반 가격이라고 해석하면 안 됩니다. 최신 시세가 145,000,000원이고 하락 추세가 -9.0%라는 점, 비교 면적이 본건보다 크다는 점을 함께 반영해 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,735,300원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,066,681원 | 10,066,681원 |
| 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 112,331,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,153,859원 |
제공 계산상 인천신용보증재단 채권 10,066,681원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 112,331,480원에 대한 배당이 0원으로 표시돼 있어 등기 순위 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 대명그린빌은 총 12세대입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 연희동행정복지센터 남측 인근으로, 주위에는 유사형 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재해 교통여건은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 서측과 남측으로 각각 노폭 약 8미터, 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역을 포함합니다. 토지 공시지가는 1,270,000원/㎡입니다.
- 구조. 2012.08.17 사용승인된 4층 건물의 4층 403호이며, 상층부 다락방이 있는 복층형 구조입니다.
- 감정 특이사항. 제시외건물 판넬조 판넬지붕 베란다 금액과 상층부 다락방을 감정가에 포함했습니다.
- 시세 표본. 본건 전용 42.405㎡와 거래사례 48.69㎡·52.94㎡가 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 확인. 2019.05.22 현대캐피탈주식회사 근저당권 117,000,000원과 2023.11.08 한국자산관리공사 이전등기의 현재 효력·말소 여부를 등기 원본에서 확인하세요.
- 말소기준 대조. 제공 계산은 2020.05.15 인천신용보증재단 가압류를 말소기준으로 두고 있으므로 선행 근저당과의 순위를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 표본 확인. 최신 거래 145,000,000원은 전용 48.69㎡로 본건 42.405㎡와 동일 면적이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 추세가 -9.0%이므로 과거 전체 평균 155,750,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 복층·제시외 부분 확인. 다락방 복층형 구조와 판넬조 판넬지붕 베란다가 감정에 반영된 상태이므로 현황과 공부를 직접 대조하세요.
- 환금성 점검. 총 12세대이고 제공 경매 통계상 평균 유찰 5.6회·낙찰률 0.0%이므로 매도 시 유동성도 함께 검토하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인이 먼저다”
이 물건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 153,000,000원에서 2회 유찰돼 74,970,000원, 감정가 49%까지 내려왔고 최근 12개월 거래 145,000,000원 대비 51.7%입니다. 제공 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 최신 거래는 본건과 면적이 일치하지 않고, 가격 추세도 -9.0%입니다. 여기에 2019.05.22 근저당과 2023.11.08 한국자산관리공사 이전등기, 2020.05.15 말소기준 계산 사이의 순위관계를 원본에서 확인해야 합니다.
가격 메리트 후보인 것은 맞지만, 권리확인 완료 전에는 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 특히 제공 예상배당에서 청구액 112,331,480원의 신청채권자 배당이 0원으로 계산된 부분은 실제 등기 효력과 함께 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격을 기다리는 것보다 현재 등기 순위를 정확히 확정하고, 면적이 다른 거래사례를 보수적으로 해석하는 것입니다.
