인천지방법원 2025타경511047. 인천 남동구 간석동 동진아파트 비동 503호 아파트입니다. 전용면적은 37.66㎡이며 1988년 사용승인된 소형 공동주택입니다. 말소기준권리는 2016년 4월 6일 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
다만 이 물건은 가격 해석이 중요합니다. 최저매각가는 5,782만원으로 최근 12개월 평균 거래가보다 낮지만, 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 하락했습니다. 가격 할인과 시장 하락을 함께 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 156-8 비동 5층503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 37.66㎡ |
| 소유자 | 윤현수 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 비케이자산관리대부 주식회사 / 14,528,376원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 임종란은 전입신고일이 2023.03.03으로 말소기준권리인 2016.04.06 이후입니다. 보증금은 미상이나 전입 시점상 대항력은 없습니다. 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아니며, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임종란 | 2023.03.03 | 없음 | 확인 대상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세 확인
동진 단지 동일 면적 기준 최근 거래는 5건이며, 최근 12개월 거래 평균은 102,000,000원, 최신 거래는 120,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮아 가격 매력은 있으나, 최근 추세는 과거 거래 대비 -37.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 37.66㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 37.66㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 2022.05 | 37.66㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.03 | 37.66㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 37.66㎡ | 1 | 138,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,440,760원 |
| 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 경매개시결정 · 비케이자산관리대부 주식회사 | 14,528,376원 | 2,379,240원 |
| 미배당 | - | 12,149,136원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 임차인 전입일은 말소기준권리 이후로 대항력 없습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 138,400,000원보다 최근 12개월 평균 102,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 노후도. 1988년 사용승인 건물로 내부 상태와 관리 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성. 55세대 소규모 단지로 매도 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 시장과 함께 봐야 한다”
이 물건은 권리 분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수 위험도 없습니다. 다만 경매 가격이 낮다는 이유만으로 충분하지 않습니다. 최근 거래는 하락했고 오래된 소형 아파트라는 특성이 있습니다. 권리는 합격, 가격 판단은 환금성과 시장 흐름까지 포함해야 하는 물건입니다.
