의정부지방법원 2024타경75788. 경기도 파주시 다율동에 있는 공감빌딩 1층 115호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물로, 최초 감정가와 최저매각가격은 모두 862,000,000원입니다. 소유자는 장예건이며, 파주연천축산업협동조합이 청구액 587,377,566원으로 임의경매를 신청한 사건입니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 7월 7일 설정된 파주연천축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 문정수의 근저당권과 국세·지방세·건강보험 관련 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 점유와 대지권 미등기라는 별도의 확인사항이 있어, 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 취득 위험이 모두 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·압류는 소멸, 대지권은 별도 확인

권리 흐름의 기준은 2022.07.07 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 동일 날짜의 소유권이전 등기와 구분해야 하며, 말소기준권리 자체도 매각에 따른 말소 대상입니다.

2023.06.28 설정된 문정수의 근저당권 120,000,000원과 국·파주시·국민건강보험공단의 압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정되거나 등기됐습니다. 따라서 등기상 권리 소멸 판단은 비교적 명확합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000만원, 후순위 전입

현황조사에 나타난 임차인은 JIN XIANGSHI 1명입니다. 점유 부분은 115호 48.98㎡로 확인되며, 보증금 50,000,000원과 월세 3,000,000원이 기재돼 있습니다.

현황조사 기준. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.

임차인의 전입일은 2022.10.13으로, 말소기준근저당권 설정일인 2022.07.07보다 늦습니다. 제시된 권리판정에서도 대항력이 없는 임차인으로 분류돼 있습니다. 따라서 이 보증금 50,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 구조로 계산하지 않습니다.

다만 이 호실은 근린생활시설입니다. 실제 점유·사업자등록 등 상가 임대차 관련 요건, 임대차계약 내용, 확정일자 및 배당요구 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다. 전입일만으로 상가임대차의 모든 권리관계가 검증됐다고 볼 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 신건 862,000,000원, 시세 검증 필요

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 862,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 100% 수준에서 입찰이 시작됩니다.

등기에는 2022년 매매에 따른 거래가액 845,600,000원이 기재돼 있습니다. 다만 이는 과거 소유권 취득 거래가액으로, 현재 해당 호실의 적정 시장가격이나 인근 상업시설의 최근 실거래 평균을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 862,000,000원 가정)

근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당 순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

신건 가격 862,000,000원으로 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 11,020,000원을 차감한 뒤 두 근저당권에 총 804,000,000원이 배당되고 소유자에게 46,980,000원이 남는 계산입니다. 채권 미배당액은 0원으로 추정됩니다.

다만 국세·지방세 압류가 존재합니다. 실제 세금채권이 당해세 등 우선배당 대상에 해당하면 근저당권자와 소유자의 배당액이 줄어들 수 있습니다. 따라서 예상 잔여금을 확정적인 소유자 교부액으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액은 구분

1회 유찰 시 최저가는 689,600,000원, 2회 유찰 시에는 551,680,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 매각대금이 감소하면서 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 권리관계 기준으로는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.

그렇다고 유찰 가격이 반드시 적정 매수가가 되는 것은 아닙니다. 대지권 귀속과 취득 가능성에 대한 불확실성은 유찰만으로 해결되지 않습니다. 권리관계 확인이 선행되지 않으면 최저가 하락만으로 매수 판단을 내리기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 목동동 소재 산들중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 건물이 밀집한 상업지대이고, 대규모 아파트단지 등이 배후지로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편익은 보통 수준입니다.
• 도로. 남동측 왕복 9차로, 북서측 왕복 2차로, 북동측 보행자도로에 각각 접합니다. 상업시설의 접근성과 함께 해당 호실의 실제 출입 동선, 가시성, 유동인구를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 8층 건물의 1층 호실입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 및 소화설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 제한보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용 범위를 실제 취득 전에 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 관련 토지는 2필 일단의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적 1,066.7㎡, 공시지가 2,343,000원/㎡가 기재돼 있으나, 이는 개별 호실에 귀속될 토지 지분 면적이나 가격을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 배후 아파트단지와 상업지 입지라는 요소는 있으나, 실제 임대수요·공실 가능성·임대료 수준·상가 실거래 시세를 검증해야 합니다. 대지권의 미등기 상태 또한 향후 처분 및 금융거래에서 별도 검토가 필요한 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 관련 원본 확인. 매각물건명세서, 건물 및 토지 등기사항전부증명서, 집합건축물대장과 대지권 관련 서류를 대조해 해당 호실의 토지 지분 귀속 여부와 등기 가능성을 확인하세요.
• 감정가 검증. 감정가 862,000,000원에 포함된 토지 지분 평가 전제가 실제 권리 취득과 일치하는지 확인하고, 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격을 별도로 조사하세요.
• 임차인 권리 확인. JIN XIANGSHI의 임대차계약서, 실제 점유, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 현황조사상 전입일은 말소기준권리 이후이지만 상가임대차 관련 사실관계 확인이 필요합니다.
• 명도계획. 보증금 인수액이 0원으로 계산되더라도 점유자가 존재합니다. 인도명령 가능 여부, 임차인과의 인도 협의 및 점유 해소에 필요한 절차를 검토하세요.
• 세금채권. 국·파주시·국민건강보험공단 압류 3건과 관련해 실제 청구액 및 배당 우선순위를 확인하세요. 특히 당해세 해당 여부는 예상배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 임대수익 확인. 조사된 월세 3,000,000원과 실제 계약 내용, 차임 납부 상태, 관리비 부담, 임차인 영업 현황을 확인해 현금흐름의 지속 가능성을 검증하세요.
• 건물 상태와 관리비. 관리비 체납, 공용부분 관리 상태, 내부 설비의 상태, 건축물대장상 용도와 실제 사용 현황을 확인하세요. 감정상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 유찰 대응. 689,600,000원 및 551,680,000원의 유찰 시나리오는 참고하되, 토지 권리관계와 시세 확인을 마치기 전에는 낮아진 최저가만으로 입찰 상한을 결정하지 마세요.
• 입찰 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하고 대지권 관련 사항은 법률전문가와 검토하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 취득 위험 0”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 파주연천축산업협동조합의 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인의 전입도 말소기준권리 이후입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심 위험은 단순한 근저당권 인수 문제가 아닙니다. 대지권이 미등기이고 유무가 불명확하다는 사실이 중요합니다. 감정평가가 적정 토지 지분의 추후 귀속을 전제했다는 점과 실제 그 지분이 취득 가능한지는 구분해야 합니다.

또한 임차인 1명이 점유하고 있고, 국세·지방세 압류가 존재하며, 현재 최저매각가격 862,000,000원을 주변 실거래 시세와 직접 비교할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 신건 가격에 즉시 응찰하기보다는 토지 지분의 법적 귀속, 임차인 권리, 세금채권, 상가 시세를 먼저 확인하는 접근이 합리적입니다.

결론은 권리상 조건부 인수 0원, 대지권 검증 필수, 신건 가격 판단 보류입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 대지권 문제가 해소되지 않는다면 투자 위험이 함께 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 가격 협상이 아니라 완전한 권리 취득이 가능한지 확인하는 것입니다.