의정부지방법원 2024타경80308. 경기도 파주시 동패동 미래로310번길 132 소재 제2종근린생활시설과 관련 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골조 기타금속지붕의 지상 2층 시설이며, 현황 주용도는 제2종근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사정담에프앤비입니다. 2022년 3월 30일 소유권을 취득하면서 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 우리은행과 한태갑의 근저당, 다수의 압류·가압류 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부는 복잡하지만 현재 확인된 근저당은 모두 2022년 3월 30일의 말소기준권리와 그 이후에 설정됐습니다. 따라서 해당 근저당들과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 실제 부동산을 문제없이 인도받고 사용할 수 있는 것은 별개입니다. 감정평가 당시 임대관계는 미상이고, 현장에서는 단전·단수 상태가 파악됐으며, 토지상의 적치물은 평가 대상에서 제외됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 40-6, 40-15, 40-17 도로명주소: 경기도 파주시 미래로310번길 132 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 및 관련 토지 일괄매각 |
| 건물 | 일반철골조 기타금속지붕 · 지상 2층 · 사용승인 2001.05.11 |
| 이용상태 | 현황 제2종근린생활시설. 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(제조업소) 및 제1종근린생활시설(소매점), 2층은 제1종근린생활시설(소매점) |
| 토지 | 면적 1,422.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 계획관리지역 · 평지·부정형 |
| 소유자 | 주식회사정담에프앤비 (2022.03.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,736,939,600원 / 2,736,939,600원 |
| 경매신청채권자 | 노동욱 · 청구금액 37,193,793원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 · 신건(0회 유찰) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지상 적치물 소재 |
| 등기 확인일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 중소벤처기업진흥공단
이 부동산의 핵심 말소기준권리는 2022.03.30 접수된 을구 11번 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고, 동패동 40-6·40-15·40-17 토지가 공동담보에 포함돼 있습니다.
중소벤처기업진흥공단 근저당 이후 설정된 우리은행 근저당 240,000,000원, 한태갑 근저당 360,000,000원은 모두 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 이후의 압류·가압류 및 경매개시결정등기도 같은 소멸 방향입니다. 과거 국민은행·조흥은행·신한은행 명의의 근저당은 이미 말소됐으므로 현재 인수할 근저당으로 중복 계산하지 않습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 단정은 금물
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계: 미상임”으로 기재돼 있습니다. 이는 현장에 임차인이 전혀 없다는 사실이 확정됐다는 의미가 아닙니다.
특히 본건은 아파트가 아닌 제조업소·소매점 용도의 근린생활시설입니다. 실제 영업자나 점유자가 별도로 존재한다면 사업자등록·점유개시일·보증금·확정일자 및 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 이러한 사항이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 2,736,939,600원은 적정한가
이번 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가격이 감정평가액과 같습니다. 문제는 이 금액이 주변의 실제 매매가격이나 현재 이용가치에 비해 얼마나 유리한지입니다.
이 부동산은 일반 주거용 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만 비교하는 방식이 적합하지 않습니다. 토지의 위치·용도지역·형상, 건물의 사용상태와 수선 필요성, 실제 영업·임대 가능성, 주변 공장·창고 및 근린생활시설의 거래 수준을 함께 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 예상 인수액 | 실질취득(부대비용 제외) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 2,736,939,600원 | 0원 | 2,736,939,600원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 2,189,551,680원 | 0원 | 2,189,551,680원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 1,751,641,344원 | 0원 | 1,751,641,344원 |
회차별 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 매각기일을 확정하는 수치는 아닙니다. 실질취득금액은 확인된 인수권리 0원이라는 배당 가정을 적용한 낙찰대금 기준으로, 취득 관련 세금·수선·명도·적치물 처리비용 및 추가로 확인될 권리는 반영하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,736,939,600원 가정)
매각대금에서 집행비용을 먼저 제외한 뒤 근저당권과 후순위 채권에 배당하는 가정입니다. 채권액이 상당히 크므로 일부 후순위 채권자는 배당금을 받지 못합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 29,769,396원 |
| 1. 중소벤처기업진흥공단 · 근저당 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 우리은행 · 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 한태갑 · 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 노동욱 · 경매신청채권 | 37,193,793원 | 37,193,793원 |
| 5. 기술보증기금 · 가압류 | 1,250,000,000원 | 269,976,411원 |
| 6. 수원현대자동차운전전문학원 · 경매개시결정 | 37,193,793원 | 0원 |
| 7. 서울보증보험 · 가압류 | 450,000,000원 | 0원 |
| 8. 주식회사 에프엔에프 · 가압류 | 11,254,000원 | 0원 |
| 9. 근로복지공단 · 가압류 | 921,162,050원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 2,736,939,600원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 29,769,396원 |
| 채권 총액 | 5,106,803,636원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 2,707,170,204원 |
| 미배당 합계 | 2,399,633,432원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (확인된 권리 기준) |
집행비용은 약 매각가의 1.1%로 추정한 값입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 가정이며 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 경매개시결정 채권 및 후순위 채권액은 확정된 배당권을 의미하지 않으며, 실제 채권신고·배당요구·우선순위 확인이 필요합니다. 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각대금과 배당구조의 변화
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 2,736,939,600원 | 2,399,633,432원 | 37,193,793원 |
| 1회 유찰(80%) | 2,189,551,680원 | 2,941,547,473원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,751,641,344원 | 3,375,078,705원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 노동욱의 청구금액 37,193,793원이 전액 배당되는 가정입니다. 그러나 1회 또는 2회 유찰된 가격에서는 예상배당이 0원으로 계산됩니다. 이처럼 선순위 담보권의 규모가 큰 사건은 매각가 하락에 따라 후순위 신청채권자가 배당을 받지 못하는 구조가 나타납니다.
⑥ 입지·토지·건물 상태 (감정평가 요항 기준)
- 위치 및 주변 환경. 파주시 야당동 운정초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중소규모 공장·창고, 단독주택·공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남측 하이파크로변에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 일반철골조 기타금속지붕의 지상 2층 건물로, 외벽은 외장판넬 마감, 창호는 PVC 샷시, 바닥은 에폭시 마감 등입니다. 사용승인일은 2001.05.11입니다.
- 설비 상태. 기본적인 전기설비는 있으나 현장조사 당시 단전·단수 상태로 파악됐습니다. 재사용을 위해 전기·수도 공급 재개와 설비 점검이 필요할 수 있습니다.
- 토지 특성. 지목 대, 공업용 이용, 평지·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 756,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거 Zone)에 속합니다. 제2종근린생활시설의 현재 이용상태와 향후 계획 용도가 관련 기준에 적합한지 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 가축사육제한구역, 운정초등학교 관련 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 이용·개발계획과 관련한 제한사항을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 시설의 실제 가동 상태와 유지보수 범위는 별도 검토해야 합니다.
- 토지상 적치물. 적치물은 감정평가에 포함되지 않았습니다. 철제 메쉬 휀스와 바닥포장 콘크리트 등은 토지가격에 반영됐으므로 각각의 평가 및 권리관계를 구분해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 11번 중소벤처기업진흥공단 근저당의 설정 및 공동담보 범위, 매각에 따른 말소 대상 권리를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 임대관계·점유 조사. 건물의 실제 사용자를 확인하고 임대차계약서, 사업자등록, 점유개시일, 보증금, 확정일자와 대항력 유무를 조사하세요.
- 세금·우선채권 확인. 다수의 국세·지방세 압류와 건강보험 관련 압류가 있으므로 당해세 및 법정 우선채권의 존재, 배당순위를 확인하세요.
- 적치물 권리관계. 평가에서 제외된 적치물의 소유자, 반출 가능 여부, 철거 비용과 인도 책임을 확인하세요.
- 단전·단수 해결. 전기 및 수도의 공급 중단 사유와 재개 조건, 설비 보수에 필요한 비용을 검토하세요.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·상대보호구역·토지거래허가 관련 사항을 확인하고 향후 사용계획과 대조하세요.
- 시장가격 검증. 인근 공장·창고·근린생활시설 및 유사 토지의 최근 매매사례, 개별 토지와 건물의 사용가치를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당구조 재확인. 중소벤처기업진흥공단·우리은행·한태갑 등 근저당권자의 실제 채권신고액과 배당요구 종기, 다른 법정 우선채권을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 동패동 40-6·40-15·40-17의 토지별 현황과 건물·부합물·종물의 매각 포함 여부를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조하세요.
- 현장 인도·관리비. 점유자 인도협의, 잔존 동산, 미납 공과금과 관리 관련 비용의 부담 범위를 사전에 조사하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 취득 안전”은 다릅니다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 중소벤처기업진흥공단의 2022년 근저당이 말소기준이 되고, 이후 우리은행·한태갑 근저당과 후순위 압류·가압류 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 따라서 확인된 권리와 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 그것만으로 즉시 입찰하기 좋은 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 2,399,633,432원의 예상 미배당이 발생할 정도로 채권관계가 복잡하고, 국세·지방세 압류가 반복됐으며, 임대관계는 미상입니다. 현장은 단전·단수 상태이고 적치물도 존재합니다. 여기에 신건 최저가 2,736,939,600원의 시장가격 대비 매력도까지 검증해야 합니다.
결론은 '등기상 소멸 구조는 긍정적, 실물·점유·가격 검증 전 입찰은 보류'입니다. 토지와 건물의 실제 사용 가능성, 임대차 권리 및 후속 비용을 구체적으로 확인하고, 시장가격보다 충분히 유리한 매입 조건을 확보하는 것이 먼저입니다. 채권자가 돈을 못 받는 경매와 매수인이 싸게 사는 경매는 전혀 같은 말이 아닙니다.
