서울북부지방법원 2026타경10359. 서울 동대문구 장안동 제이드파크 10층 1004호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 17.33㎡로, 일반적인 아파트와는 수요층과 환금성 판단을 구분해야 하는 소형 주거형 집합건물입니다.

현재 소유자는 박규리 씨로, 2022년 5월 30일 거래가액 138,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 주목할 점은 등기부에 같은 금액인 138,000,000원 임차보증금의 주택임차권등기가 존재한다는 사실입니다. 임차인 곽효인의 전입일은 2022년 5월 16일이고, 확정일자는 2022년 4월 14일입니다.

이 임차인은 말소기준인 2025년 7월 15일 동대문구 압류보다 훨씬 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액에 관한 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시합니다. 따라서 이 물건에서는 감정가나 최저가보다 실제 배당액과 매수인의 보증금 인수액을 함께 계산하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2025년 7월 15일 동대문구 압류입니다. 이후의 동수원세무서장 관련 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 그보다 앞선 2024년 5월 22일 주택임차권등기는 다릅니다. 임차인 곽효인은 2022년 5월 16일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 4월 14일 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준권리 이전에 갖춰진 요건으로, 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인에 해당합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 있음

실제 임차인은 곽효인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 강제경매 신청채권자로 등장하며, 임차인 수나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 28,000,000원 높다

제이드파크(382-2)의 전용 17.33㎡ 내외 실거래를 보면 현재 감정가의 가격 부담이 드러납니다. 마지막으로 확인되는 실거래는 2024년 9월, 114,000,000원입니다. 현재 감정가 및 최저가인 142,000,000원은 이보다 28,000,000원 높은 124.6%입니다.

전체 5건의 평균은 127,200,000원으로, 현재 최저가는 전체 평균 대비 111.6%입니다. 하지만 전체 평균에는 2022년의 154,000,000원 거래처럼 과거 상대적으로 높은 가격이 포함되어 있습니다. 따라서 평균 127,200,000원을 그대로 현재 시세로 판단해서는 안 됩니다.

최근 거래 기준으로 집계된 평균값은 114,000,000원(1건)이며, 최근 거래군과 과거 거래군의 비교 추세는 -12.6%입니다. 즉, 거래 흐름은 하락 방향입니다. 다만 마지막으로 확인된 거래 자체가 2024년 9월이므로 이 가격을 2026년 10월 현재의 실시간 시세라고 단정하기도 어렵습니다. 신건 최저가가 확인된 최근 거래보다 높다는 사실은 분명하지만, 실제 현재 시장가격은 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

예상배당 구조는 임차인에게 우선적으로 보증금이 배당되고 남은 금액에서 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 배당을 받는 형태입니다. 현재 신건 가격에서는 임차보증금 전액 배당이 가능한 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 우선배당 항목에 따라 배당액 및 인수액이 달라질 수 있습니다.

이 배당표에서 곽효인은 보증금 138,000,000원 전액을 배당받는 것으로 계산되므로, 현재 회차 기준 매수인이 인수할 미배당 보증금은 없습니다. 반면 주택도시보증공사는 청구금액 138,000,000원 중 1,212,000원만 배당받아 136,788,000원의 미배당액이 발생합니다.

여기서 주택도시보증공사의 미배당 채권과 임차인 보증금 인수 위험을 구분해야 합니다. 신청채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 신청채권자의 청구금액과 임차보증금이 모두 138,000,000원으로 같으므로, 실제 배당 단계에서 보증금 반환채권의 대위·승계관계와 채권 동일성을 원본 증빙으로 확인할 필요가 있습니다. 두 채권액을 근거 없이 합산해 별개의 임차보증금으로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 비슷하다

이 물건의 가장 중요한 투자 판단 요소입니다. 일반적인 권리관계가 깨끗한 물건은 유찰되면 매수인의 취득대금도 함께 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하는 이 물건은 낙찰가가 낮아지면 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있습니다.

실질취득 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 집행비용 등 배당순위에 따라 달라지는 추정치이며 취득세·등기비·명도비 등 추가 취득비용은 제외했습니다.

1회 유찰 시에도 최저가 113,600,000원만 보고 114,000,000원의 마지막 실거래보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 140,390,400원이므로 오히려 해당 실거래보다 26,390,400원 높습니다.

2회 유찰 시에도 실질취득은 140,035,840원으로, 마지막 확인 실거래보다 26,035,840원 높습니다. 즉, 제공된 유찰 시나리오에서는 유찰 횟수가 늘어나도 뚜렷한 가격 메리트가 생기지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래 현황)

• 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 서울안평초등학교 북서측 인근입니다. 주위에 공동주택·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 후면 상업업무지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측과 북서측으로 각각 폭 약 8m 및 4m의 포장도로에 접합니다.
• 건물 규모. 2014.05.09 준공된 총 40세대 규모의 제이드파크로, 전용 17.33㎡ 소형 호실입니다. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 10층에 위치합니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 도시가스 난방, 급배수·위생·소화시설, 승강 및 주차시설 등이 기재되어 있습니다. 근린시설 분류와 실제 주거 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 6,556,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 있습니다. 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31이며, 별도의 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 실제 용도 및 취득 형태에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 수선비용은 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 40세대 소규모 건물로 거래 표본이 제한적입니다. 확인되는 실거래 5건의 기간은 2021년 9월부터 2024년 9월까지이며, 마지막 거래 이후의 가격 검증력이 약합니다. 넓은 아파트 시장의 평균 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 1번 곽효인의 138,000,000원 임차권등기는 말소기준권리 이전에 형성된 대항력 있는 권리입니다. 낙찰가에 따른 미배당 보증금 인수액을 반드시 다시 계산해야 합니다.
• 임차보증금 전액 배당 여부. 현재 예상배당에서는 임차인에게 138,000,000원이 전액 배당되지만 선순위 조세·집행비용 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 배당순위 및 미변제 잔액을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 강제경매 신청채권자 청구액이 138,000,000원으로 임차보증금과 동일합니다. 임차권자와 신청채권자 사이의 채권 대위·승계 및 실제 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 유찰 가격 착시 방지. 1회 유찰 시 실질취득 140,390,400원, 2회 유찰 시 140,035,840원으로 추정됩니다. 최저매각가만으로 투자수익을 계산하지 말아야 합니다.
• 최신 시세 재확인. 마지막 확인 실거래는 2024.09의 114,000,000원입니다. 거래 추세 -12.6%와 제한적인 거래 표본을 감안하여 현재 매물 호가와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유상태는 구별해야 합니다. 현장 방문 및 현황조사 원본을 통해 점유자·명도 가능 시점· 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 용도와 규제. 근린시설 분류, 도시형생활주택 이용상태, 일반상업지역 및 토지거래허가구역 관련 사항을 건축물대장과 관할 기관에서 대조해야 합니다.
• 관리비·조세·취득비용. 미납 관리비 중 승계 가능 비용, 선순위 조세, 취득세 및 등기비용 등을 확인하고 실질취득액에 반영해야 합니다.
• 원본 권리 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 싸지지 않는 경매”

제이드파크 1004호는 단순히 신건 감정가가 높은 물건이 아닙니다. 대항력 있는 138,000,000원 임차보증금이 실질취득액을 지탱하는 구조입니다.

현재 신건 매각가 142,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금이 전액 변제되므로 인수액은 0원입니다. 하지만 이 금액 자체가 마지막 확인 실거래 114,000,000원의 124.6%로, 가격 메리트가 없습니다.

유찰을 기다리는 전략도 단순하지 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득 140,390,400원, 2회 유찰 시 140,035,840원으로 추정되어, 최저가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다. 유찰이 곧 저가매수 기회로 연결되지 않는다는 뜻입니다.

여기에 실거래 추세 -12.6%, 마지막 거래시점의 시차, 40세대 규모의 제한적인 환금성, 주택도시보증공사 채권과 임차보증금의 관계 확인 필요성까지 고려하면 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다.

종합 판단은 D등급 — 현재 가격에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 매각가가 낮아지는지만 볼 것이 아니라, 임차인 배당과 보증금 인수를 반영한 실질취득액이 검증된 현재 시세보다 충분히 낮아지는지를 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체가 아닌 배당 이후 최종적으로 얼마를 부담하는가입니다.