서울북부지방법원 2026타경10377. 서울특별시 성북구 성북동 26-1 소재 주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 시멘트 벽돌조 기와지붕의 지하 1층·지상 1층 구조이며, 감정평가상 공부 용도는 주택 등입니다. 최초 감정가와 최저매각가는 모두 9,122,232,570원입니다.

등기상 소유자는 황선으로 확인됩니다. 경매는 주식회사민국저축은행이 설정한 근저당권을 바탕으로 개시됐습니다. 다만 이후 근저당권이 주식회사샤인캐피탈대부로 이전되고 해당 근저당권부채권에 근질권도 설정됐습니다. 따라서 최초 채권자 이름만 보고 현재 권리관계를 단순화해서는 안 됩니다.

이 사건에서 중요한 것은 주택 내부뿐 아니라 토지의 경계와 실제 건물 배치입니다. 건축물현황도면이 없어 외부관찰과 목측으로 건물개황도를 작성했고, 지하층 면적 차이와 인접 필지 경계 문제까지 보고됐습니다. 고액의 토지·주택을 신건 감정가로 취득하려면 이러한 불확실성을 먼저 해소해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전과 근질권까지 확인

말소기준권리는 2022.08.09 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사민국저축은행이며 채권최고액은 5,005,000,000원, 채무자는 주식회사네오스토어입니다. 공동담보에는 성북동 26-1 및 26-8 토지가 기재돼 있습니다.

그보다 먼저 설정된 오리온·신한은행·광주은행의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 선순위 근저당권처럼 중복 계산해서는 안 됩니다. 이 사건의 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 경매개시결정등기도 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 임대관계·점유 — 인수 0원 확정과는 다르다

확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 소유자 또는 제3자 중 누가 실제 점유하는지, 전입·사업자등록과 임대차보증금이 존재하는지는 확정할 수 없습니다.

입찰 전에는 현황조사서·매각물건명세서 원본과 전입세대 및 점유 실태를 대조하고, 보증금·확정일자·점유개시 시점 등을 확인해야 합니다. 임차인 인수 여부가 확정되기 전에는 최저가와 산정 인수액만으로 총취득비용을 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세·가격 — 91억 신건의 적정성은 미확인

감정가와 최저매각가는 모두 9,122,232,570원으로 동일합니다. 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다. 다만 이는 감정가 기준의 비율일 뿐, 실거래 시세 대비 가격 수준을 의미하지 않습니다.

이 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 확인할 수 없어, 신건 최저가가 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 토지와 노후 주택이 결합된 물건은 토지 형상, 이용규제, 실제 건축면적, 경계 상태가 가격에 미치는 영향이 클 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 9,122,232,570원 가정)

근저당권 배당은 채권최고액 기준 추정입니다. 원권리자는 주식회사민국저축은행이며, 이후 근저당권 이전과 근질권 설정이 이루어졌으므로 실제 배당 수령자는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당 및 잔여액은 변동될 수 있습니다.

현재 회차의 계산상 근저당권 채권은 전액 충족되고, 소유자에게 4,023,610,244원이 남는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액은 4,015,688,759원이지만, 배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산됐다는 점을 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 현황 위험은 남는다

제시된 시나리오에서는 2회 유찰 가격에서도 근저당권 채권이 전액 배당됩니다. 그러나 배당 부족액 0원과 매수인 위험 0원은 같은 의미가 아닙니다. 미확인 임차관계, 건축물 면적 차이 및 토지 경계 등은 유찰이 이루어지더라도 별도로 검증해야 할 위험입니다.

⑥ 건물·토지 현황 — 이 사건의 핵심 실사 대상

• 건축물현황도면. 건축물현황도면이 존재하지 않아 외부관찰과 목측으로 건물개황도를 작성했습니다. 실제 내부 구조와 도면이 다를 수 있습니다.
• 지하층 면적. 공부상 지하 1층 90.91㎡와 개략 실측 163.7㎡에 차이가 있습니다. 감정평가는 개략 실측면적을 기준으로 이루어졌으며 실제 면적은 재확인이 필요합니다.
• 건물 위치. 공부상 성북동 26-1 소재이나 실제로는 성북동 26-1과 26-8 양 필지에 걸쳐 있는 것으로 보고됐습니다.
• 인접토지 경계. 성북동 26-8 북측 담장과 지적 경계의 위치가 서로 다를 가능성이 지적됐습니다. 경계측량과 담장 소유·이용관계를 확인해야 합니다.
• 도로 이용. 토지 일부가 남동측 막다른 도로로 이용되고 있습니다. 정확한 위치와 면적은 측량을 통해 확인해야 합니다.
• 노후 건물. 1959년 사용승인 건물로 노후화에 따른 내부 수리가 필요한 것으로 보고됐습니다. 실제 보수 범위는 현장 확인이 필요합니다.
• 조경시설. 소나무 등 조경수, 잔디, 조경석, 담장 및 옹벽은 일체 거래 관행과 평가 목적을 고려해 토지에 포함하여 평가됐습니다.

⑦ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울성북초등학교 북서측에 위치하며, 주변은 단독주택·연립주택·대사관저 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지 형상. 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 소로한면으로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 건축·증축·활용 계획에 미치는 제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 기타 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역 등으로 표기되며 토지거래계약에 관한 허가구역 정보도 기재돼 있습니다. 실제 허가 대상 여부는 해당 물건의 용도 및 유효한 지정 내용을 기준으로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 정보는 4,776,000원/㎡입니다. 개별 경매물건의 적정 낙찰가와 동일한 개념은 아닙니다.
• 환금성. 고액의 토지·주택 일괄취득이며, 노후 건물과 경계·면적 확인사항이 있습니다. 비교거래 및 예상 매수층을 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 을구 7번 근저당권 및 이후 이전·근질권 설정등기를 대조하고, 실제 배당 수령자와 권리관계를 확인하세요.
• 점유·임차인. 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입·사업자등록, 보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 성북동 26-1·26-8 토지와 건물 및 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서·토지등기 원본으로 대조하세요.
• 측량. 성북동 26-8 북측 담장과 지적 경계, 남동측 도로 이용 부분 및 건물의 실제 위치를 확인하세요.
• 건축면적. 지하층 공부상 90.91㎡와 개략 실측 163.7㎡의 차이 및 실제 건축물 현황을 확인하세요.
• 건물 상태. 1959년 사용승인 건물의 구조·설비·노후 상태와 필요한 수리 범위를 조사하세요.
• 규제 확인. 제1종전용주거지역·자연경관지구·지구단위계획구역 및 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 비교거래와 토지 가치, 경계·도로 이용에 따른 제약 등을 검토한 뒤 응찰가를 정하세요.
• 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공부의 최신 원본을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로는 입찰할 수 없다

서울북부지방법원 2026타경10377은 현재 배당계산상 매수인 인수액 0원이고, 제시된 유찰 시나리오에서도 근저당권의 예상 미배당액이 없습니다. 등기상 담보권의 소멸 구조는 비교적 분명하게 분석할 수 있습니다.

하지만 임대관계가 미상이고, 지하층 면적 차이, 건물 위치와 토지 경계의 불일치 가능성, 도로 이용 부분, 노후 건축물의 수리 필요성까지 확인사항이 겹칩니다. 여기에 최근 실거래 기준 가격 검증도 이루어지지 않았습니다.

종합 판단은 D등급(38점), 입찰 전 실사 우선형입니다. 이는 권리 인수액이 크다는 뜻이 아니라, 고액의 실질취득비용에 비해 현황·점유·가격 불확실성이 충분히 해소되지 않았다는 의미입니다. 권리상 인수액보다 실제로 무엇을, 어떤 상태로, 얼마에 취득하는지를 확정하는 일이 먼저입니다. 확인 전에는 신건 응찰을 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다.