의정부지방법원 2025타경2053. 경기도 파주시 광탄면 창만리에 있는 버섯재배시설과 관련 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 배양실·냉각실·제조실·창고·사무실과 보일러실·숙소 등으로 이용되는 것으로 관찰됐습니다. 일반철골구조 단층 건물과 농지가 혼재한 사업용 부동산으로, 주거용 아파트와는 전혀 다른 기준으로 권리와 이용 가능성을 판단해야 합니다.
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2009.10.26 설정된 광탄농업협동조합의 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 전입일 역시 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 산정에서는 금전채권 및 임차보증금 인수액이 0원으로 나타납니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기상 채권이 아닙니다. 낙찰받은 토지와 건물을 실제로 사용할 수 있는지, 농지를 적법하게 취득할 수 있는지, 매각 제외 건물로 인해 토지 이용이 제한되는지가 더 중요합니다. 특히 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명이라는 점은 단순한 등기 말소만으로 해결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 창만리 136 |
| 등기상 부동산 표시 | 경기도 파주시 광탄면 창만리 138, 141-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 버섯재배 관련 건물 및 농지·관련 토지 |
| 건물 이용상태 | 배양실·냉각실·제조실·창고·사무실·보일러실·숙소 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경사지붕 단층 · 판넬 등 마감 |
| 소유자 | 농업회사법인마일주식회사 |
| 소유권 취득 | 2014.06.30 소유권이전 · 2014.06.24 매매 |
| 감정가 | 4,829,214,260원 |
| 최저매각가 | 4,829,214,260원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 광탄농업협동조합 |
| 청구금액 | 861,102,681원 |
| 말소기준 | 2009.10.26 · 을구 5번 · 광탄농업협동조합 근저당권 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 일부 지분매각 포함 · 일부 시설 및 건물 제외 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당권은 소멸
과거 광탄농업협동조합과 한진상호저축은행의 근저당권이 존재했지만, 을구 1번·2번·4번 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 제시된 말소기준은 을구 5번 근저당권이며, 을구 6번·7번 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없으나 중복 및 명도 확인
현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 점유·임대 관련 기재는 4건입니다. 표시된 전입일은 모두 말소기준일인 2009.10.26 이후이므로, 해당 전입일을 기준으로 한 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 다만 법인과 개인의 이름이 함께 기재되거나 동일 인물이 반복되어 실제 독립된 임대차의 수와 점유 부분은 별도 확인이 필요합니다.
| 점유·임대 관계인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수봉 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 마일주식회사, 이수봉 | 2014.06.20 | 30,000,000원 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 농업회사법인주식회사 우주, 이복주 | 2023.04.17 | 30,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이복주 | 2024.04.11 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 판단은 표시된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제는 확정일자 및 배당요구 관계가 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 관계인은 없습니다.
현재 표시된 전입일만으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 다만 금전 인수액 0원과 명도 부담 0은 같은 뜻이 아닙니다. 버섯재배시설·창고·숙소 등의 실제 점유 부분, 시설물 소유관계, 임대차계약서와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 48억 원대, 시세 검증은 필수
이 사건은 감정가와 신건 최저매각가가 모두 4,829,214,260원입니다. 산정된 금전채권·임차보증금 인수액은 0원이므로, 현재 최저가에 낙찰받는다는 가정하에 권리 인수액을 합한 실질취득 추산액도 4,829,214,260원입니다. 다만 취득세, 매각 제외 건물 관련 협의비용, 명도비용, 원상회복비용 등은 여기에 포함되지 않습니다.
이 물건은 인근의 통상적인 주거용 실거래가와 단순 비교하기도 어렵습니다. 농지, 버섯재배시설, 일부 지분매각과 매각 제외 시설이 혼재되어 있어 개별 토지·건물의 실제 이용 가능성과 별도 거래가치를 확인해야 합니다. 확인된 비교 실거래 가격이 없으므로 현 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 산정상 인수 | 실질취득 추산 | 예상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 4,829,214,260원 | 0원 | 4,829,214,260원 | 4,391,522,117원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,863,371,408원 | 0원 | 3,863,371,408원 | 3,435,337,694원 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,090,697,126원 | 0원 | 3,090,697,126원 | 2,670,390,155원 |
실질취득 추산액은 각 회차 최저매각가에 산정상 금전채권 인수액 0원을 더한 값이며, 실제 낙찰가나 총사업비가 아닙니다. 유찰 회차는 가정이며 향후 매각기일이나 낙찰 여부를 뜻하지 않습니다. 소유자 잔여금 역시 제한된 채권을 반영한 계산 결과로 확정 배당금이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,829,214,260원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 50,692,143원 |
| 1. 을구 5번 · 광탄농업협동조합 | 112,000,000원 | 112,000,000원 |
| 2. 을구 6번 · 광탄농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 7번 · 광탄농업협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 표상 소유자 잔여 | — | 4,391,522,117원 |
| 합계 | — | 4,829,214,260원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권 배당은 표시된 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계에 따른 실제 배당액과 잔여금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 농지·시설·법정지상권 — 이 사건의 핵심
| 대상 | 공부·현황 | 핵심 검토사항 |
|---|---|---|
| 목록 1·2·5·9 | 버섯재배사 부지 | 공부상 농지와 실제 이용상태 불일치, 농취증·원상회복 가능성 |
| 목록 6·7 | 버섯재배사 부지 및 일부 도로 | 도로 이용 부분·농취증·시설 존치 여부 |
| 목록 8 | 묵전 및 일부 도로 | 지분매각·농취증·공유관계·이용 제한 |
| 목록 2·6·7·8 | 농지전용허가 있음 | 허가 범위·조건 및 농취증 제출 요건 대조 |
| 목록 1·6 | 비닐하우스·창고 존재 | 매각 제외·법정지상권 성립 여부 불명 |
| 목록 6 | 관정·콘크리트옹벽 | 토지에 일괄 포함하여 평가 |
목록 1·2·5·6·7의 공부상 지목은 답, 목록 8·9의 지목은 전입니다. 그러나 실제 이용상태는 버섯재배사 부지, 묵전 및 일부 도로가 혼재되어 있습니다. 특히 목록 1·2·5·7·9 등은 단순한 경작 농지로만 볼 수 없는 이용상태이므로 농지 취득 및 사용에 관한 행정상 제한을 면밀히 검토해야 합니다.
매각에서 제외된 건물의 소유관계가 불명확하면 낙찰자가 토지 소유권을 취득하더라도 그 지상 시설물을 자유롭게 철거하거나 사용할 수 있다고 단정할 수 없습니다. 시설 소유자와의 협의, 건물 존치 가능성, 토지 이용의 제약을 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 광탄면 창만리 도마산초등학교 북동측 인근. 공장지대·농경지·야산이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 지방도 지선도로가 지나갑니다. 노선버스 등 대중교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
- 용도지역. 생산관리지역 및 일부 계획관리지역에 해당합니다. 목록 8은 성장관리계획구역도 포함됩니다.
- 군사·축산 관련 제한. 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역과 가축사육제한구역이 기재되어 있습니다. 향후 시설 활용계획과 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 이용상태. 버섯재배사 부지·도로·묵전 등이 혼재하며, 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 부분이 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 특수한 사업용 시설과 농지를 일괄 취득하는 구조입니다. 농지 취득자격, 시설 활용 가능성, 공유지분, 토지 이용 제한에 따라 잠재 매수자와 재매각 조건이 달라질 수 있어 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부를 먼저 확인. 목록 1·2·5·6·7·8·9의 농취증 요건을 확인하고 입찰 전에 제출 가능성 및 원상회복 위험을 검토해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환은 중대한 위험입니다.
- 법정지상권 및 제시외 건물. 목록 1·6 지상의 비닐하우스·창고 소유관계, 매각 제외 범위와 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 목록 8 지분매각. 지분 취득 후 토지 사용, 공유자와의 관계, 분할 및 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 농지전용허가 원본. 목록 2·6·7·8의 허가 범위와 조건, 실제 현황 및 추가 행정절차를 대조해야 합니다.
- 신청채권 및 배당채권 대조. 청구액 861,102,681원과 예상배당액 387,000,000원 사이의 차이를 확인해야 합니다. 현재 표시된 거액의 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 기재된 공동담보목록과 공장 및 광업재단 관련 목록을 확인하여 담보 범위와 실제 배당관계를 검토해야 합니다.
- 점유자 및 명도. 이수봉·이복주 및 관련 법인에 대한 중복 기재 여부, 실제 점유 시설, 임대차계약서, 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 기계기구 실사. 소재불명 설비가 제외된 상태에서 잔존 생산설비와 건물의 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 매각목록·지번 대조. 창만리 136과 건물 등기 표시인 창만리 138·141-1의 관계를 매각목록·지적도·건축물대장·등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현 최저가 4,829,214,260원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거가 확인될 때에만 입찰가격을 검토해야 합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “취득 후 사용 가능성”이 중요하다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당권과 임차인의 전입일만 보면 비교적 단순한 구조입니다. 산정상 금전채권 인수액도 0원입니다. 그러나 그것이 곧 안전한 취득을 의미하지는 않습니다.
농취증 제출 대상 7개 목록, 미제출 시 보증금 미반환, 매각 제외 제시외 건물, 법정지상권 성립 여부 불명, 목록 8의 지분매각, 소재불명 생산설비가 겹쳐 있습니다. 또한 예상배당의 채권액과 신청채권자의 실제 청구액이 일치하지 않아 배당 계산도 추가 검증이 필요합니다.
지금의 최저매각가 4,829,214,260원은 비교 실거래 시세로 저렴하다고 확인된 가격이 아닙니다. 오히려 취득자격과 사용·수익 제한이 해결되지 않을 경우 추가 비용과 재매각 어려움이 발생할 수 있습니다. 결론은 입찰 보류입니다. 농취증 발급 가능성, 법정지상권, 매각 제외 시설 및 실제 시장가치를 검증하기 전에는 낮은 낙찰가만을 목표로 접근할 사건이 아닙니다.
